¿Cuáles son las señales de una estafa inmobiliaria?

Las que se repiten en todas las modalidades: precio muy por debajo de la zona, prisa por cerrar, un pago antes de visitar, un «dueño» que no aparece o no coincide con la partida, cuenta de pago a nombre de otra persona, sin contrato o con contrato «después», y evitar la notaría o pedir efectivo. Tres o más juntas suelen ser una estafa.

¿Cómo sé si el que me alquila es el dueño?

Pide su nombre completo y DNI y compáralo con el titular de la partida: la Consulta de Propiedad de Sunarp no tiene costo y la copia literal cuesta S/ 17,60 en línea. Si firma un apoderado, pide el poder inscrito y su certificado de vigencia. Y nunca pagues sin visitar.

¿Cómo verifico un terreno antes de comprarlo?

Búsqueda catastral y copia literal de la partida (propia o matriz) en Sunarp; consulta en Cofopri si hablan de «título en trámite»; zonificación, habilitación urbana y riesgo en la municipalidad; visita en días distintos y conversación con los vecinos. Sin partida propia no compras propiedad.

¿Qué reviso antes de separar un departamento en planos?

Partida del terreno a nombre de la empresa, licencia de edificación con número de expediente en la municipalidad, RUC activo en Sunat, sanciones en «Mira a quién le compras» de Indecopi, contrato con los puntos del art. 78 de la Ley 29571 y a dónde va tu dinero (fideicomiso, cuenta de garantía o carta fianza).

¿Qué hago si ya pagué y creo que me estafaron?

El mismo día: guarda chats, comprobantes y el aviso; pide a tu banco bloquear o retener la transferencia; denuncia en la comisaría o la fiscalía; si hay un título en trámite sobre tu inmueble, oposición en Sunarp (Ley 30313); si el vendedor es una empresa, reclamo y denuncia en Indecopi. Consulta tu caso con un abogado.

Checklist de estafa inmobiliaria: las señales y qué verificar antes de pagar

Las estafas inmobiliarias se repiten con los mismos guiones: prisa, precio bajo, un «dueño» que no aparece y un pago antes de ver nada. Elige tu operación, marca las señales que reconoces en tu caso y mira tu nivel de riesgo. Cada señal explica por qué importa y qué verificar, y dónde: Sunarp, Reniec, Indecopi, Sunat, Cofopri o la municipalidad. Nada de esto reemplaza revisar los documentos con un abogado; sirve para saber dónde detenerte antes de mover dinero.

Datos actualizados el 8 de octubre de 2026 (guía de estafas inmobiliarias revisada el 8 de octubre de 2026; tasas registrales 2026 según la Res. 228-2025-SUNARP/GG)

Qué operación vas a hacer

Alquiler por WhatsApp · Compra de departamento · Compra de terreno · Compra en planos

Alquiler por WhatsApp: marca las señales que reconoces

Para quien busca departamento o cuarto y recibe el aviso o la respuesta por WhatsApp, redes o un portal.

Te piden un adelanto, la «separación» o la garantía antes de visitar el departamento.
Por qué importa: Es el núcleo de la modalidad: cobrar por un inmueble que no controlan. Quien cobra desaparece y el departamento, si existe, no era suyo.
Qué verificar: Ninguna visita, ningún pago. Si el «dueño está de viaje» y no puede mostrarlo, espera a que vuelva o pasa al siguiente aviso.
Dónde: Regla propia: primero visitar, después pagar
El precio está muy por debajo de lo que se pide en la zona.
Por qué importa: El precio bajo apura y hace que la gente pague sin revisar. En una zona donde todos piden S/ 2.500, un aviso a S/ 1.400 con fotos perfectas suele ser carnada.
Qué verificar: Compara con el alquiler de referencia del distrito y con otros avisos de la misma zona y tamaño.
Dónde: Mapa del precio del m² y avisos del distrito
Quien te escribe no puede probar que es el propietario o un apoderado.
Por qué importa: Muchos avisos falsos copian fotos y datos de un aviso real; quien responde no tiene relación con el inmueble.
Qué verificar: Pide nombre completo y DNI. En la Consulta de Propiedad de Sunarp (sin costo, con tu DNI) o en la copia literal de la partida (S/ 17,60 en línea) verifica que ese nombre sea el titular. Si firma un apoderado, pide el poder inscrito y su certificado de vigencia.
Dónde: Sunarp (Consulta de Propiedad, copia literal, vigencia de poder)
Te piden pagar a una cuenta de otra persona o a una billetera digital de un tercero.
Por qué importa: El dinero sale de tu alcance al instante y el titular de la cuenta no es quien te alquila: después no hay a quién reclamar.
Qué verificar: Paga solo a una cuenta a nombre del titular de la partida (o del apoderado que firma), y recién con el contrato firmado. Guarda la constancia con el concepto.
Dónde: Tu banco: cuenta a nombre del arrendador
No hay contrato o te proponen «firmarlo después de que deposites».
Por qué importa: Sin contrato con fecha cierta no puedes probar qué pagaste ni por qué, y el desalojo o la devolución de la garantía se vuelven una pelea.
Qué verificar: Contrato firmado antes de entregar dinero, con inventario y firmas legalizadas ante notario; si es con FUA, se inscribe en el RAV del Fondo Mivivienda.
Dónde: Notaría; RAV (Fondo Mivivienda) si usan FUA
Las fotos parecen de otro aviso o de otro país, y se niegan a una videollamada en vivo desde el inmueble.
Por qué importa: Las fotos robadas son la materia prima del aviso falso; la videollamada en vivo es lo que un estafador no puede dar.
Qué verificar: Busca las fotos en la búsqueda inversa de imágenes y pide una videollamada en vivo recorriendo el departamento. Aun así, no pagues sin visitar.
Dónde: Búsqueda inversa de imágenes; videollamada
Te presionan: «hay otros interesados, deposita hoy».
Por qué importa: La urgencia es la herramienta para que no verifiques. Un alquiler real aguanta uno o dos días de revisión.
Qué verificar: Tómate 24 a 48 horas. Si el aviso desaparece por eso, no era para ti.
Dónde: Regla propia: sin prisa no hay estafa

Compra de departamento: marca las señales que reconoces

Para quien compra una casa o un departamento de segunda mano a una persona natural o a través de un agente.

El vendedor no te entrega la copia literal o el CRI actual de la partida, o te muestra uno antiguo o «solo la primera hoja».
Por qué importa: La partida es el único documento que dice quién es el dueño, cuánto mide y qué cargas tiene. Una copia vieja o parcial esconde hipotecas, embargos o una venta posterior.
Qué verificar: Pídela tú mismo, de los últimos días: copia literal en Sunarp en línea (S/ 17,60 hasta 2 hojas) o Certificado Registral Inmobiliario (S/ 88,50). Lee todos los asientos, incluidos los de cargas y gravámenes.
Dónde: Sunarp en línea (copia literal, CRI)
El nombre del titular en la partida no coincide con quien vende, o firma un «apoderado» cuyo poder no está inscrito.
Por qué importa: Suplantación del propietario y poder falso o revocado son dos de las estafas más comunes: el que cobra no es el dueño.
Qué verificar: Compara el DNI del vendedor con el titular de la partida y con Reniec (la notaría lo hace con huella biométrica). Si firma un apoderado, pide el poder por escritura pública inscrito y un certificado de vigencia de poder emitido en los últimos días.
Dónde: Sunarp (partida, vigencia de poder); Reniec en la notaría
La partida tiene hipoteca, embargo o anotación de demanda y te dicen que «no importa» o que «se levanta después».
Por qué importa: Las cargas se transfieren con el inmueble. Si compras con una hipoteca inscrita y el vendedor no la cancela, el acreedor puede ejecutar el departamento aunque ya sea tuyo.
Qué verificar: Certificado de cargas y gravámenes (S/ 53,30). Si hay hipoteca, el levantamiento se paga y se firma en el mismo acto de la compraventa, con el banco acreedor en la mesa.
Dónde: Sunarp (certificado de cargas y gravámenes)
Te piden pagar todo o casi todo con una minuta o contrato privado «por ahora», y la escritura pública «más adelante».
Por qué importa: Así funciona la doble venta: el mismo departamento se vende a dos o más personas con documentos privados y solo una podrá inscribir.
Qué verificar: El grueso del precio se paga en la firma de la escritura pública, de forma bancarizada y con constancia en la escritura. Pide bloqueo registral antes y presenta el título a Sunarp el mismo día.
Dónde: Notaría; Sunarp (bloqueo registral, inscripción)
El precio está muy por debajo del mercado y hay prisa por cerrar.
Por qué importa: Un descuento grande sin explicación suele esconder una carga, un problema legal o una suplantación que necesita cerrar antes de que alguien revise.
Qué verificar: Compara con el precio del m² del distrito (BCRP) y con avisos similares; pregunta por qué vende tan barato y pide tiempo para revisar.
Dónde: Mapa del precio del m²; tasación si hay dudas
No puedes visitar el inmueble con calma ni hablar con los vecinos o con la administración del edificio.
Por qué importa: La visita confirma que el inmueble existe, que el vendedor lo controla y si hay deudas de mantenimiento que vas a heredar.
Qué verificar: Visita en horario normal, conversa con el administrador o la junta (deudas de mantenimiento) y pide HR, PU y constancia de no adeudo de predial y arbitrios en la municipalidad.
Dónde: Administración del edificio; municipalidad (HR, PU, no adeudo)
El vendedor evita la notaría, propone una lejana que no conoces o quiere cobrar en efectivo.
Por qué importa: La notaría verifica identidad con Reniec y deja constancia del pago. Esquivarla, o usar una notaría ajena a la zona, es la forma de colar documentos o identidades falsas.
Qué verificar: Elige tú la notaría. Verifica que el notario esté en el Colegio de Notarios de Lima. Pago bancarizado (transferencia o cheque de gerencia) con constancia en la escritura; nada en efectivo.
Dónde: Colegio de Notarios; tu banco

Compra de terreno: marca las señales que reconoces

Para quien compra un lote, en Lima o en provincia, a una persona, una asociación o un «dirigente».

No hay partida registral propia del lote: te venden «acciones y derechos», «posesión» o una constancia.
Por qué importa: El tráfico de terrenos vende lotes invadidos, de terceros o del Estado con constancias y planos caseros. Sin partida propia no compras propiedad.
Qué verificar: Búsqueda catastral en Sunarp (si el terreno tiene partida) y copia literal de la partida matriz; si te hablan de «título en trámite», consulta el expediente en Cofopri.
Dónde: Sunarp (búsqueda catastral, copia literal); Cofopri
Vende una asociación, cooperativa o «dirigente» sin acta, sin partida de persona jurídica ni vigencia de poder.
Por qué importa: Quien firma debe tener facultades para vender. Un dirigente sin poder inscrito puede cobrar y después nadie reconoce la venta.
Qué verificar: Partida de la asociación en Sunarp, acta de la asamblea que aprueba la venta y certificado de vigencia de poder del representante, emitido en los últimos días.
Dónde: Sunarp (personas jurídicas, vigencia de poder)
El precio está demasiado bajo para la zona.
Por qué importa: Si nadie más vende a ese precio, hay una razón: falta de título, invasión, zona de riesgo o un terreno que no es de quien lo ofrece.
Qué verificar: Compara con avisos de lotes similares de la zona y pregunta por qué cuesta tanto menos. Un terreno formal con habilitación urbana no se regala.
Dónde: Avisos de la zona; municipalidad
Te apuran: «separa hoy», «quedan dos lotes».
Por qué importa: La urgencia evita que vayas a Sunarp y a la municipalidad. Una compra seria aguanta la revisión.
Qué verificar: Pide una semana para revisar partida, zonificación y riesgo. Si no te la dan, no compres.
Dónde: Regla propia: sin prisa
Cobran en efectivo «en el lugar», sin contrato, sin notaría y sin cuenta a nombre del titular.
Por qué importa: El efectivo no deja rastro ni comprador identificable. Después no hay a quién reclamar ni cómo probar lo que pagaste.
Qué verificar: Escritura pública ante notario y pago bancarizado a una cuenta a nombre del titular de la partida, con constancia en la escritura.
Dónde: Notaría; tu banco
No puedes visitar el lote, o cuando vas hay gente viviendo o construyendo.
Por qué importa: Te mandan fotos, un video y una ubicación, pero nunca pisas el terreno ni hablas con los vecinos. La posesión de otro es una señal grave.
Qué verificar: Visita en días y horas distintos, habla con los vecinos y pregunta quién ocupa el lote y desde cuándo. Si hay posesión de un tercero, consulta tu caso con un abogado antes de seguir.
Dónde: Visita de campo; vecinos
No hay habilitación urbana, la zonificación no permite vivienda, o el terreno está en zona de riesgo o es del Estado.
Por qué importa: Un lote sin habilitación urbana se vende como suelo, no como lote urbano; en zona de riesgo o sobre terreno estatal puede no ser edificable ni titulable.
Qué verificar: En la municipalidad: certificado de zonificación y vías, estado de la habilitación urbana y mapa de riesgo. En la SBN o Cofopri, si el terreno figura como estatal.
Dónde: Municipalidad; SBN; Cofopri

Compra en planos: marca las señales que reconoces

Para quien separa un departamento en preventa o en construcción a una constructora o inmobiliaria.

El terreno del proyecto no está a nombre de la empresa que te vende.
Por qué importa: En planos compras una promesa sobre un terreno. Si el terreno es de un tercero y no hay un contrato que lo ate al proyecto, tu departamento depende de alguien que no firmó contigo.
Qué verificar: Copia literal de la partida del terreno en Sunarp: titular, cargas y si figura el proyecto. Si el terreno es de otro, pide el documento que lo vincula (aporte, compraventa, fideicomiso).
Dónde: Sunarp (copia literal del terreno)
La licencia de edificación está «en trámite» o no te dan el número de expediente.
Por qué importa: Sin licencia no hay proyecto aprobado: puede cambiar la cantidad de pisos, el área o no construirse nunca.
Qué verificar: Pide el número de licencia y de expediente y confírmalo en la municipalidad del distrito; revisa que sea de ese proyecto y ese terreno.
Dónde: Municipalidad distrital (licencia de edificación)
Te piden separar por WhatsApp o transferencia, sin contrato ni comprobante a nombre de la empresa.
Por qué importa: Un pago sin contrato ni comprobante no prueba nada. Y si la cuenta no es de la empresa, el dinero puede no entrar nunca al proyecto.
Qué verificar: RUC activo y habido en Sunat; contrato de separación firmado y comprobante de pago emitido por la empresa, a su propia cuenta.
Dónde: Sunat (consulta RUC); la empresa
La empresa tiene sanciones en «Mira a quién le compras» o no tiene proyectos anteriores que puedas visitar.
Por qué importa: El historial de una constructora es su mejor garantía. Las sanciones por incumplimiento de entrega o de acabados se repiten.
Qué verificar: Busca la empresa en «Mira a quién le compras» de Indecopi (sanciones desde 2011) y visita al menos un proyecto entregado: habla con los propietarios.
Dónde: Indecopi; proyectos anteriores
El contrato no fija fecha de entrega, penalidades por retraso, área techada y total, ni acabados exactos.
Por qué importa: El art. 78 de la Ley 29571 (Código de Protección al Consumidor) exige esa información al proveedor inmobiliario. Sin ella, cualquier cambio te lo comes tú.
Qué verificar: Contrato revisado por un abogado con: fecha de entrega, penalidad, área techada y total que coincidan con los planos, memoria de acabados y qué pasa si el proyecto no se ejecuta.
Dónde: Abogado; Ley 29571, art. 78
No te explican a dónde va tu dinero: ni cuenta de garantía, ni fideicomiso, ni carta fianza.
Por qué importa: Si tus pagos entran a una cuenta cualquiera, financian lo que la empresa decida. En proyectos con fideicomiso o cuenta de garantía el dinero se libera según avance la obra.
Qué verificar: Pregunta por escrito si hay fideicomiso, cuenta de garantía (escrow) o carta fianza por tus pagos, y quién la emite. No es lo mismo que una cuenta corriente.
Dónde: La empresa; el banco fiduciario, si existe
Descuentos agresivos por pagar todo por adelantado y prisa por firmar.
Por qué importa: Un proyecto que necesita tu pago total hoy para seguir es un proyecto que no se financia solo. El descuento es el anzuelo.
Qué verificar: Paga según el cronograma habitual (separación, inicial, saldo con crédito a la entrega) y nunca el total antes de la entrega. Ve a la obra: si te dicen que empezó, compruébalo.
Dónde: Visita a la obra; tu entidad financiera

Tu nivel de riesgo

Riesgo bajo: No marcaste señales de alerta. Igual, antes de pagar, pide tú la copia literal de la partida, verifica a la persona y firma con pago bancarizado: cuesta menos de S/ 200 en documentos y desarma casi todas las modalidades.
Riesgo medio: Hay una o dos señales que conviene aclarar antes de mover dinero. Pide los documentos que indica cada señal y no pagues hasta que coincidan nombres, partida y cuenta. Si el vendedor se incomoda con la revisión, es otra señal.
Riesgo alto: Tres o más señales suelen aparecer juntas en una estafa. En general, conviene detenerse, no pagar nada y revisar todo con un abogado antes de continuar. Si ya pagaste, guarda chats y constancias y mira dónde denunciar.

Cómo consultar la partida y al vendedor, paso a paso · Las 12 estafas más comunes, explicadas

Cómo usar este checklist

Elige la operación que estás por hacer y lee las señales una por una. Marca las que reconoces en tu caso: el resultado no es un veredicto, es un semáforo que te dice si puedes seguir con las verificaciones normales o si conviene detenerte y revisar con un abogado antes de pagar. Cada señal trae el «por qué» (qué estafa delata) y el «qué verificar» (el documento o la consulta que la desarma, y en qué entidad).

Las señales salen de las 12 modalidades que describimos en la guía completa de estafas inmobiliarias en el Perú: suplantación del propietario, documentos falsos, doble venta, cargas ocultas, poder falso o revocado, tráfico de terrenos, proyecto en planos irregular, alquiler por quien no es dueño, entre otras. Sus guiones se repiten porque funcionan; aquí los conviertes en preguntas.

Dónde se verifica cada cosa y cuánto cuesta

Verificar un inmueble cuesta menos de S/ 200 en documentos oficiales y la mayoría de consultas no tienen costo. Es la mejor relación costo-beneficio de toda la operación.

Verificación	Dónde	Costo 2026	Qué desarma
Consulta de Propiedad (partidas a nombre de una persona)	Sunarp, gob.pe	Sin costo	Suplantación; alquiler por quien no es dueño
Copia literal de la partida	Sunarp en línea	S/ 17,60 hasta 2 hojas	Titular, área, cargas, doble venta
Certificado Registral Inmobiliario (CRI)	Sunarp	S/ 88,50	Titular y cargas vigentes en un documento
Certificado de cargas y gravámenes	Sunarp	S/ 53,30	Hipotecas, embargos, demandas
Certificado de vigencia de poder	Sunarp	Tasa registral	Poder falso o revocado
Búsqueda catastral	Sunarp	Tasa registral	Tráfico de terrenos, superposición
Identidad del vendedor (huella biométrica)	Reniec, en la notaría	Incluido en el trámite notarial	Suplantación con DNI falso
«Mira a quién le compras» (sanciones desde 2011)	Indecopi, gob.pe	Sin costo	Constructora o inmobiliaria con historial
RUC activo y habido	Sunat	Sin costo	Empresa inexistente o de fachada
Licencia de edificación, habilitación urbana, zonificación	Municipalidad distrital	Consulta sin costo; certificados con tasa	Proyecto irregular; lote informal
Expediente o predio en Cofopri	Cofopri	Sin costo	«Título en trámite» que no existe
Alerta Registral (después de comprar)	Sunarp	Sin costo, sin vencimiento	Inscripción fraudulenta sobre tu inmueble

Tasas de publicidad registral 2026 como porcentaje de la UIT (S/ 5.500) según la Res. 228-2025-SUNARP/GG; servicios sin costo según gob.pe. El paso a paso de cada consulta está en cómo consultar mi predio.

Las reglas que desarman casi todas las estafas

Primero ver, después pagar: ninguna separación, adelanto ni garantía sin haber visitado el inmueble o el lote. Los documentos los pides tú, de los últimos días, no los que te entregan. Nombre del titular en la partida = nombre y DNI de quien firma = titular de la cuenta donde pagas. Todo pago bancarizado y con contrato firmado antes. Y sin prisa: una operación real aguanta 48 horas de revisión; la que no las aguanta no era para ti.

Si ya pagaste y algo no cuadra, actúa el mismo día: guarda chats, comprobantes y el aviso; pide a tu banco el bloqueo o la retención de la transferencia; denuncia en la comisaría o la fiscalía (estafa), en Sunarp si hay un título en trámite sobre tu inmueble (Ley 30313) y en Indecopi si el vendedor es una empresa. Cómo hacerlo, en dónde se denuncia una estafa inmobiliaria.

Los checklists completos de cada operación

Este checklist mira solo las señales de estafa. Para toda la operación, con los documentos de cada etapa y el artículo que explica cada punto, descarga en PDF el checklist de compra segura, el checklist para comprar en planos o el checklist para alquilar como inquilino. Si vas a vender o alquilar tu propiedad, las señales del otro lado están en cómo sé que quien me escribe no es un estafador.

Base legal y fuentes

Sunarp — Consulta de Propiedad, Alerta Registral y publicidad registral en línea; tasas 2026 según la Res. N° 228-2025-SUNARP/GG
Ley 30313 — oposición y cancelación de asientos registrales obtenidos por suplantación o falsificación
Código Penal, art. 196 (estafa) y art. 197 inciso 4 (estelionato: vender como propio un bien ajeno o gravado)
Ley 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 78 (información mínima en la venta de inmuebles); Indecopi, «Mira a quién le compras»
Reglamento de la Ley 27157 (DS 035-2006-VIVIENDA) y Ley 29090 (licencias de edificación y habilitación urbana)
EximiaHaus — Estafas inmobiliarias en el Perú 2026: las 12 más comunes y cómo evitarlas (guía completa, revisada el 8 de octubre de 2026)

Preguntas frecuentes sobre las estafas inmobiliarias

¿Cuáles son las señales de una estafa inmobiliaria?: Las que se repiten en todas las modalidades: precio muy por debajo de la zona, prisa por cerrar, un pago antes de visitar, un «dueño» que no aparece o no coincide con la partida, cuenta de pago a nombre de otra persona, sin contrato o con contrato «después», y evitar la notaría o pedir efectivo. Tres o más juntas suelen ser una estafa.
¿Cómo sé si el que me alquila es el dueño?: Pide su nombre completo y DNI y compáralo con el titular de la partida: la Consulta de Propiedad de Sunarp no tiene costo y la copia literal cuesta S/ 17,60 en línea. Si firma un apoderado, pide el poder inscrito y su certificado de vigencia. Y nunca pagues sin visitar.
¿Cómo verifico un terreno antes de comprarlo?: Búsqueda catastral y copia literal de la partida (propia o matriz) en Sunarp; consulta en Cofopri si hablan de «título en trámite»; zonificación, habilitación urbana y riesgo en la municipalidad; visita en días distintos y conversación con los vecinos. Sin partida propia no compras propiedad.
¿Qué reviso antes de separar un departamento en planos?: Partida del terreno a nombre de la empresa, licencia de edificación con número de expediente en la municipalidad, RUC activo en Sunat, sanciones en «Mira a quién le compras» de Indecopi, contrato con los puntos del art. 78 de la Ley 29571 y a dónde va tu dinero (fideicomiso, cuenta de garantía o carta fianza).
¿Cuánto cuesta verificar un inmueble?: Menos de S/ 200 en documentos oficiales: copia literal S/ 17,60, CRI S/ 88,50, certificado de cargas S/ 53,30. La Consulta de Propiedad, «Mira a quién le compras», el RUC, Cofopri y la Alerta Registral no tienen costo.
¿Qué hago si ya pagué y creo que me estafaron?: El mismo día: guarda chats, comprobantes y el aviso; pide a tu banco bloquear o retener la transferencia; denuncia en la comisaría o la fiscalía; si hay un título en trámite sobre tu inmueble, oposición en Sunarp (Ley 30313); si el vendedor es una empresa, reclamo y denuncia en Indecopi. Consulta tu caso con un abogado.