Cinco precauciones cubren casi todo: no publicar la dirección exacta, no decir que el inmueble está vacío, no incrustar tu teléfono en las fotos, agendar visitas con cita y acompañado, y activar la alerta registral de Sunarp. Publicar es necesario para vender y no es peligroso en sí; lo que genera riesgo es la combinación de datos que se entrega sin pensar: dirección, fotos del interior y el dato de que nadie vive ahí.
Datos clave
- Nunca publiques: dirección con número, que la propiedad está desocupada, ni documentos con datos personales.
- Alerta registral de Sunarp: te avisa si alguien presenta un título sobre tu partida. Más de 220.000 partidas estaban afiliadas en 2025, con un crecimiento cercano al 50%.
- Visitas: con cita previa, acompañado y en horario de luz.
- Regla de oro: nadie serio te pide dinero por adelantado para publicar o para "reservar" tu propiedad.
- Publicar en sitios que verifican los avisos reduce el riesgo de duplicados y suplantaciones.
¿Qué información no debería estar en el aviso?
- La dirección exacta con número. Marca la manzana en el mapa; con eso basta.
- "Casa vacía", "nadie vive ahí", "el dueño está en el extranjero". Son invitaciones.
- Tu teléfono dentro de las fotos. Se copia junto con la imagen y termina en avisos ajenos.
- Documentos: partida, DNI o recibos fotografiados. Se muestran en la negociación, no se publican.
- Detalles de seguridad: si hay o no alarma, cámaras o portería. Nadie que quiera comprar necesita eso en el aviso.
Hay otros datos que se filtran sin querer y conviene revisar antes de publicar:
- Recibos de luz, agua o predial legibles: reúnen dirección, suministro y titular en una sola imagen. Escribe el monto promedio en texto.
- Horarios del tipo "solo visitas de 9 a 11, después no hay nadie": son un mapa de cuándo está vacío. Pon "visitas con cita previa".
- Rostros, placas de auto, fotos familiares y cosas del inquilino: son datos personales de terceros, protegidos por la Ley 29733. Revisa también los reflejos en espejos y ventanas, y el número de departamento en la foto del ascensor.
- La razón de la venta contada de más ("urgente por viaje, divorcio o deuda"): no es un riesgo de seguridad, pero te quita todo el poder de negociación. "Disponibilidad inmediata" dice lo mismo sin regalar información.
La objeción típica es "si no pongo la dirección, no me escriben". No es así: el comprador necesita saber la zona, no la puerta. Distrito, cruce de calles, una referencia a un parque o avenida y un punto aproximado en el mapa bastan; la dirección exacta se da por mensaje privado a quien ya decidió visitar y se identificó. Lo que sí conviene poner, y muchos omiten, es la información que decide: mantenimiento mensual, antigüedad, ascensor, piso, si el estacionamiento es propio, si hay cargas y si acepta crédito hipotecario.
| Riesgo | Cómo se manifiesta | Prevención |
|---|---|---|
| Suplantación de tu aviso | Alguien publica tu propiedad y pide adelantos | No incrustar datos en fotos; publicar en sitios verificados |
| Visita con fines de reconocimiento | Interesado que solo mira accesos y seguridad | Cita previa, acompañado, registrar quién entra |
| Falsificación documental | Intento de transferir tu propiedad | Alerta registral de Sunarp |
| Cobro por publicar | Piden pago para "activar" tu aviso | No pagar; publicar directamente tú |
| Pago falso o cheque sin fondos | Presión para entregar antes de confirmar el pago | Bancarizar y confirmar acreditación |
Elaboración propia. Datos de alerta registral: Sunarp, 2025.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo publicar y anunciar una propiedad en venta o alquiler.
Para ver cómo opera cada engaño, qué verificación lo desarma y cuánto cuesta esa verificación en 2026, revisa las 12 estafas inmobiliarias más comunes en el Perú y cómo evitarlas.
¿Es normal que me pidan un adelanto para publicar mi casa?
No. Es el patrón de estafa más frecuente contra quien vende: alguien te llama ofreciendo "compradores interesados" y te pide un pago para "activar" el aviso, "pagar la ficha" o "reservar" tu propiedad. En el mercado formal hay cobros legítimos, pero se distinguen por tres rasgos: están documentados en un contrato o en términos escritos que dicen qué recibes, tienen comprobante con el RUC de una empresa identificable y no dependen de una urgencia inventada.
| Cobro | ¿Es legítimo? | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| Comisión de intermediación | Sí | Al cerrar la operación, pactada antes por escrito |
| Plan de publicación | Sí | Al contratar, con términos claros |
| Producción de fotos y video | Sí | Al contratar el servicio |
| Tasación profesional | Sí | Al encargarla, a un perito registrado |
| "Activación" del aviso ante un comprador | No | Nunca |
| Adelanto para "reservar" tu propiedad | No | Nunca desde el vendedor |
| Pago para "liberar" una transferencia | No | Nunca |
Si te insisten por teléfono, corta, no confirmes datos personales y bloquea el número. Si ya pagaste, reúne comprobantes, capturas de la conversación, números y nombres: con eso puedes denunciar ante el Ministerio Público y, si cobró una empresa formal que no entregó lo ofrecido, reclamar ante Indecopi por falta de idoneidad. La fiscalización al sector es activa: Indecopi informó en junio de 2026 más de 260 sanciones al rubro inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor.
¿Qué es la alerta registral y por qué activarla?
Es un servicio de Sunarp que te avisa cuando alguien presenta un título que afecta tu partida registral. No impide el trámite, pero te entera a tiempo para oponerte, que es exactamente lo que falta en los casos de falsificación: la víctima se entera meses después, cuando ya hay un tercero inscrito. Es un servicio gratuito y su uso creció fuertemente en los últimos años, precisamente por eso.
¿Cómo manejo las visitas con seguridad?
Con cuatro reglas simples: cita previa —nunca "estoy afuera, ábreme"—, acompañado siempre, en horario diurno, y anotando el nombre y el teléfono de quien visita. Si la propiedad está desocupada, evita ir solo y prefiere que la primera visita se coordine en un horario donde haya movimiento en el edificio o en la calle.
¿Y si alguien quiere pagar de una forma rara?
Frena. Las operaciones inmobiliarias deben canalizarse por el sistema financiero conforme a la Ley 28194 de bancarización, y el sector está sujeto a normas de prevención de lavado de activos. Alguien que insiste en efectivo por montos altos, que ofrece pagar desde cuentas de terceros o que presiona para firmar antes de que confirmes la acreditación, es un riesgo aunque suene convincente.
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Preguntas frecuentes
¿Es riesgoso publicar fotos del interior?
No, si no revelan documentos, la dirección o el sistema de seguridad. Son necesarias para vender.
¿Debo publicar mi nombre completo?
No hace falta. Un nombre y un canal de contacto son suficientes para empezar.
¿Puedo pedir identificación al que visita?
Puedes pedir un nombre y un contacto verificable. Es una práctica razonable y habitual.
¿Qué hago si sospecho de un contacto?
No avances, no entregues información adicional y documenta la conversación. Si hubo intento de fraude, denúncialo.
¿La alerta registral tiene costo?
Es un servicio que Sunarp ofrece sin costo y se activa sobre las partidas de tu propiedad.
¿Es normal que me pidan un adelanto para publicar mi casa?
No. Los cobros legítimos son la comisión del agente al cerrar, un plan de publicación contratado con términos claros y servicios como fotos, video o tasación. Pagar para "activar" el aviso ante un comprador o para "reservar" tu propiedad es el patrón clásico de estafa.
¿Puedo pedir factura por lo que pago?
Siempre. Un servicio formal emite comprobante con el RUC de una empresa identificable; la negativa a emitirlo es una señal de alerta por sí sola, y el comprobante te sirve si necesitas reclamar.
¿Y si el comprador exige la dirección antes de visitar?
Dásela por mensaje privado tras un intercambio mínimo. Un comprador real no tiene problema en identificarse antes de recibirla.
¿Qué hago si ya publiqué datos que no debía?
Edita el aviso, reemplaza las fotos y verifica que las versiones antiguas no queden accesibles. Cuanto antes, mejor.
Fuentes
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Alerta registral
- Ministerio Público — Denuncias por estafa
- Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales
- Más de 260 sanciones impone Indecopi al sector inmobiliario por infracciones a los derechos del consumidor — Indecopi, 08/06/2026
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