¿Cómo sé quién es el dueño de un inmueble?

Pide la copia literal de su partida en Sunarp: S/ 17,60 hasta dos hojas en 2026, con el número de partida y la oficina registral. La Consulta de Propiedad es gratuita, pero solo muestra las partidas a nombre de quien consulta, así que sirve al dueño, no al comprador.

¿Cómo sé si una casa tiene hipoteca o embargo?

Con el certificado de cargas y gravámenes de Sunarp (S/ 53,30 en 2026) o con el CRI (S/ 88,50), que además trae los titulares de los últimos 10 años y los títulos pendientes de inscripción. Ambos se piden en el SPRL o en una oficina registral con el número de partida.

¿Cómo consulto si alguien es deudor judicial moroso?

En el Registro de Deudores Judiciales Morosos del Poder Judicial, gratis (Ley N° 30201, art. 2). Puedes buscar por nombre, razón social, documento de identidad o rango de fechas; muestra solo las inscripciones vigentes.

¿Cómo consulto mi predio en COFOPRI con mi DNI?

Lo explicamos paso a paso, con los enlaces oficiales, en la herramienta ¿cómo formalizar mi terreno?, que además te dice si tu caso va por COFOPRI, título supletorio, prescripción adquisitiva o elevar la minuta.

¿Cómo consulto mi predio? Dueño, cargas, deudas, catastro y valor en un solo lugar

Marca qué quieres saber de un inmueble —quién es el dueño, si tiene hipoteca o embargo, si debe predial, qué dice el catastro, cuánto vale— y, si quieres, su distrito. El asistente arma la lista de consultas oficiales con lo que obtienes, la entidad, el enlace, la tasa 2026 y los datos que necesitas. Es referencial: confirma cada tasa en la entidad antes de pagar.

Datos actualizados el 1 de octubre de 2026 (servicios en línea de Sunarp y de 59 municipalidades revisados uno por uno; tasas registrales 2026)

¿Qué es el catastro y para qué sirve?

El catastro es el inventario físico de los predios: dónde está cada uno, su forma, sus medidas, sus linderos y lo que tiene construido. La Ley N° 28294, que creó el Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial (SNCP), lo define como el inventario físico de los predios orientado a un uso multipropósito, en el que cada predio recibe un Código Único Catastral con referencia a su titular (art. 14). Forman el sistema Sunarp, los gobiernos regionales, las municipalidades y el Instituto Geográfico Nacional, entre otras entidades, y el sistema se vincula con el Registro de Predios.

En la práctica hay dos catastros que se consultan por separado. El municipal lo lleva cada municipalidad para identificar los predios del distrito, su nomenclatura oficial y su valor; de ahí sale el certificado catastral, cuyo costo fija su TUPA. El registral es la Base Gráfica Registral de Sunarp, que ubica sobre el mapa los predios inscritos para detectar superposiciones: ahí se pide la búsqueda catastral (S/ 88,50 en 2026) y se mira gratis el Visor BGR.

Cuando un distrito adecúa su catastro a las normas del SNCP puede ser declarado zona catastrada. San Isidro lo logró con la Resolución N° 02-2012-SNCP/ST, y su información catastral quedó incorporada a la base de Sunarp y del SNCP. Más detalle en qué es el catastro y para qué sirve.

HR y PU: qué son y cómo sacarlos

HR es la Hoja Resumen y PU, el Predio Urbano: juntos forman la declaración jurada de autovalúo del impuesto predial. La HR resume al contribuyente y todos sus predios en el distrito, con el autovalúo y la base imponible; el PU es la ficha de cada inmueble, con su ubicación, las categorías de construcción y los metrajes. En un terreno agrícola, en lugar del PU se usa el PR (Predio Rústico).

Se piden en la municipalidad del distrito donde está el predio —en el Cercado de Lima, en el SAT de Lima— con el DNI del titular, y se pagan según el TUPA: Pueblo Libre, por ejemplo, cobra S/ 4,90 por la primera hoja del duplicado y S/ 0,70 por cada hoja adicional. La mayoría de las municipalidades de Lima y el Callao tiene un servicio en línea de estado de cuenta, que suele pedir el código de contribuyente y la clave impresa en la cuponera; en Miraflores, por ejemplo, desde ahí se descarga la cartilla con la HR y el PU. Elige tu distrito en la herramienta para ver el enlace de la tuya. Paso a paso en cómo saco el HR y el PU.

Las consultas oficiales y su costo en 2026

Las tasas de Sunarp son porcentajes de la UIT y se actualizan cada año; para 2026, con la UIT de S/ 5.500, las fijó la Resolución N° 228-2025-SUNARP/GG. Las municipales las fija el TUPA de cada municipalidad, por eso no tienen un monto único. Montos referenciales al 1-oct-2026: confírmalos en la entidad antes de pagar.

Consulta	Entidad	Qué necesitas	Costo oficial 2026
Consulta de Propiedad (partidas a tu nombre)	Sunarp	DNI o carné de extranjería y un correo	Gratis
Copia literal de la partida (certificado literal)	Sunarp	Número de partida y oficina registral	S/ 17,60 hasta 2 hojas; S/ 8,80 por hoja adicional
Certificado positivo de propiedad	Sunarp	Nombre del titular y oficina registral	S/ 26,40 por titular
Certificado de cargas y gravámenes	Sunarp	Número de partida y oficina registral	S/ 53,30
Certificado Registral Inmobiliario (CRI)	Sunarp	Número de partida y oficina registral	S/ 88,50
Búsqueda catastral	Sunarp	Plano de ubicación y memoria descriptiva	S/ 88,50
Visor BGR, Alerta Registral y Síguelo Plus	Sunarp	DNI, correo o número de título	Gratis
HR y PU, estado de cuenta y constancia de no adeudo	Municipalidad (SAT de Lima en el Cercado)	DNI del titular o código de contribuyente	Según el TUPA
Certificado catastral	Municipalidad	Lo que pida su TUPA	Según el TUPA
Registro de Deudores Judiciales Morosos (REDJUM)	Poder Judicial	Nombre o documento de la persona	Gratis
SIGRID (mapas de peligro y riesgo)	CENEPRED	Ubicación del inmueble	Acceso público en línea

La copia literal ya no exige esperar: el servicio "Copia Literal, al Toque" (Resolución N° 156-2025-SUNARP/SN) la emite en segundos desde la sede digital de Sunarp sin crear usuario, y desde el 30-jul-2026 las oficinas registrales la entregan al instante. El CRI reúne en un solo documento la descripción del inmueble, los titulares de los últimos 10 años, las cargas vigentes y los títulos pendientes de inscripción: es el que suele pedir el banco.

Antes de pagar una separación, haz estas 4 consultas

Si vas a comprar, antes de entregar cualquier separación revisa cuatro cosas: quién es el dueño según la partida (copia literal o CRI), qué cargas tiene (hipotecas, embargos, medidas cautelares), si el predio debe predial o arbitrios (estado de cuenta y constancia de no adeudo) y si el vendedor figura en el REDJUM. Sácalas tú: una copia entregada por el vendedor puede estar desactualizada. El orden completo de la compra está en el checklist de compra segura.

Si vas a vender, ten listos la partida al día, el HR y el PU del año y la constancia de no adeudo: son lo primero que piden el comprador, su banco y la notaría, y tenerlos antes de publicar evita que la negociación se frene. Revisa el checklist para vender y, cuando estés listo, publica tu inmueble en EximiaHaus.

Deudas judiciales del vendedor: el REDJUM

El Registro de Deudores Judiciales Morosos lo creó la Ley N° 30201 en el Poder Judicial. Inscribe, a pedido del acreedor, a quien no cumplió lo que ordenó una resolución judicial firme (art. 1), y su consulta es pública y gratuita (art. 2). Se busca por persona natural, persona jurídica, documento de identidad o rango de fechas, y muestra solo las inscripciones vigentes al momento de la consulta.

No reemplaza a la partida: si un acreedor ya embargó el inmueble, el embargo aparece en el certificado de cargas o en el CRI. El REDJUM te alerta de deudas del vendedor que todavía no llegaron a la partida. Más en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.

COFOPRI, zonificación, valor y zona de riesgo

Si el inmueble está en un asentamiento humano o una posesión informal, ¿cómo formalizar mi terreno? te dice si te corresponde COFOPRI u otro camino y cómo consultar tu predio con tu DNI. Para saber qué se puede construir, mira el mapa de zonificación de Lima y qué significa tu zonificación.

El valor tiene tres caras: el valor arancelario del terreno, que fija el Estado y usa la municipalidad (mapa del valor arancelario por distrito); el autovalúo de lo construido (costo de construcción por m²), y el valor de mercado, que es el que se negocia (¿cuánto vale tu propiedad?). Para el riesgo, el SIGRID de CENEPRED muestra los mapas oficiales de peligro por inundación y movimientos en masa, entre otros.

Base legal y fuentes

Preguntas frecuentes sobre cómo consultar un predio

¿Qué es el catastro y para qué sirve?: Es el inventario físico de los predios: ubicación, forma, medidas, linderos y construcciones, con un Código Único Catastral por predio (Ley N° 28294, art. 14). Sirve para identificar el inmueble sin error, calcular el predial y comprobar que lo inscrito en Sunarp coincide con la realidad. Lo lleva cada municipalidad, y Sunarp tiene su propia Base Gráfica Registral.
¿Cómo sé quién es el dueño de un inmueble?: Pide la copia literal de su partida en Sunarp: S/ 17,60 hasta dos hojas en 2026, con el número de partida y la oficina registral. La Consulta de Propiedad es gratuita, pero solo muestra las partidas a nombre de quien consulta, así que sirve al dueño, no al comprador.
¿Cómo sé si una casa tiene hipoteca o embargo?: Con el certificado de cargas y gravámenes de Sunarp (S/ 53,30 en 2026) o con el CRI (S/ 88,50), que además trae los titulares de los últimos 10 años y los títulos pendientes de inscripción. Ambos se piden en el SPRL o en una oficina registral con el número de partida.
¿Cómo saco el HR y el PU?: En la municipalidad del distrito donde está el predio (en el Cercado de Lima, en el SAT de Lima), con el DNI del titular. El costo lo fija cada TUPA: Pueblo Libre cobra S/ 4,90 por la primera hoja del duplicado y S/ 0,70 por hoja adicional. La mayoría de municipalidades de Lima y el Callao permite consultar el estado de cuenta en línea con el código de contribuyente y la clave de la cuponera.
¿Cómo consulto si alguien es deudor judicial moroso?: En el Registro de Deudores Judiciales Morosos del Poder Judicial, gratis (Ley N° 30201, art. 2). Puedes buscar por nombre, razón social, documento de identidad o rango de fechas; muestra solo las inscripciones vigentes.
¿Cómo consulto mi predio en COFOPRI con mi DNI?: Lo explicamos paso a paso, con los enlaces oficiales, en la herramienta ¿cómo formalizar mi terreno?, que además te dice si tu caso va por COFOPRI, título supletorio, prescripción adquisitiva o elevar la minuta.