¿La Molina es más cara que San Miguel?

No, en departamentos es al revés: La Molina tiene el m² más bajo de los 12 distritos del BCRP, US$ 1.510 (S/ 5.115), y San Miguel está en US$ 1.637 (S/ 5.545), un 8 % más (T1-2026). En alquiler casi empatan: S/ 27,5 por m² al mes en La Molina frente a S/ 26,5 en San Miguel, por eso La Molina rinde más en alquiler (6,4 % frente a 5,7 %). San Miguel subió más en el año (+15,5 % frente a +4,1 %).

¿Surco o Miraflores: dónde rinde más el alquiler?

Casi igual: la rentabilidad bruta es 5,6 % en Miraflores y 5,5 % en Surco (BCRP, T1-2026). La diferencia está en el ticket: en Miraflores el m² cuesta US$ 2.464 (S/ 8.345) y se alquila a S/ 39,1 por m² al mes; en Surco, US$ 1.818 (S/ 6.158) y S/ 28,3. Miraflores subió más en el año (+10,5 % frente a +6,6 %).

¿Pueblo Libre o Jesús María?

Jesús María es un 12 % más caro: US$ 2.103 (S/ 7.122) por m² frente a US$ 1.875 (S/ 6.350) en Pueblo Libre, y subió más en el año (+20,3 % frente a +13,4 %). El alquiler también es mayor en Jesús María (S/ 33,9 frente a S/ 31,3 por m² al mes), pero rinde un poco menos (5,7 % frente a 5,9 %). El arancel del terreno es S/ 584 por m² en Jesús María y S/ 319 en Pueblo Libre.

¿Cuál es el distrito más caro de Lima para comprar departamento?

San Isidro, con US$ 2.605 (S/ 8.821) por m² en el primer trimestre de 2026, seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464). San Isidro fue además el que más subió en el año: +21,5 %.

¿Dónde rinde más alquilar un departamento en Lima?

Entre los 12 distritos del BCRP, Surquillo (6,7 % bruto), Lince (6,6 %), Magdalena del Mar (6,5 %) y La Molina (6,4 %). Los más caros rinden menos: Miraflores 5,6 % y Surco 5,5 %. Es rentabilidad bruta, antes de gastos e impuestos.

¿Qué es el arancel del terreno y por qué es tan bajo?

Es el valor por m² de terreno que fija el MEF cada año (R.M. N.° 514-2025-EF/15 para 2026) para calcular el autovalúo, el predial y otros trámites. No es precio de mercado: en Miraflores la mediana es S/ 708 por m², cuando el suelo se vende varias veces más caro.

Comparar distritos de Lima 2026: precio del m², alquiler y rentabilidad

Elige dos distritos y mira lado a lado lo que cuesta comprar y alquilar en cada uno: precio del m² de departamentos en dólares y soles, cuánto subió en el último año, el alquiler de referencia por m² al mes, la rentabilidad bruta del alquiler y el valor arancelario del terreno. Son los mismos datos del mapa del precio del m²: series del BCRP del primer trimestre de 2026 para 12 distritos de Lima y aranceles del MEF para 2026. Debajo, los enlaces a la guía de vivir, al precio del m² y a los arbitrios de cada distrito.

Datos actualizados el 31 de julio de 2026 (precio y PER de departamentos del BCRP del primer trimestre de 2026, publicados el 31 de julio de 2026; aranceles de terreno del MEF para 2026)

Miraflores frente a San Isidro

Elige dos de los 12 distritos de Lima con precio y PER de departamentos publicados por el BCRP y compáralos lado a lado.

Más sobre Miraflores

Más sobre San Isidro

Miraflores frente a San Isidro, la comparación más buscada

Los dos distritos más caros de Lima para comprar departamento, con una diferencia: San Isidro subió el doble en el último año. Alquilar 70 m² cuesta unos S/ 2.737 al mes en Miraflores y unos S/ 3.080 en San Isidro.

Dato	Miraflores	San Isidro
Precio del m² de departamento	US$ 2.464 (S/ 8.345)	US$ 2.605 (S/ 8.821)
Variación anual del precio	+10,5 %	+21,5 %
Alquiler de referencia por m² al mes	S/ 39,1	S/ 44,0
Alquiler de 70 m²	S/ 2.737	S/ 3.080
Rentabilidad bruta del alquiler	5,6 %	6,0 %
Años de alquiler que cuesta un departamento (PER)	17,8	16,7
Valor arancelario del terreno (mediana)	S/ 708 por m²	S/ 704 por m²

Precio, PER y variación: BCRP, T1-2026, dólares convertidos con S/ 3,387. Alquiler = precio ÷ PER ÷ 12. Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio (equivale a 1 ÷ PER). Arancel: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, mediana de los valores por vía del distrito; es la referencia oficial para el autovalúo y los trámites, no un precio de mercado.

Los 12 distritos de Lima con dato del BCRP, lado a lado

Ordenados por precio del m² de departamento, de mayor a menor. La rentabilidad bruta es la del alquiler antes de gastos, impuestos y meses vacíos.

Distrito	m² en US$	m² en S/	Var. anual	Alquiler por m² al mes	Rentabilidad bruta	Arancel del terreno
San Isidro	US$ 2.605	S/ 8.821	+21,5 %	S/ 44,0	6,0 %	S/ 704
Barranco	US$ 2.556	S/ 8.655	+7,6 %	S/ 42,3	5,9 %	S/ 388
Miraflores	US$ 2.464	S/ 8.345	+10,5 %	S/ 39,1	5,6 %	S/ 708
Jesús María	US$ 2.103	S/ 7.122	+20,3 %	S/ 33,9	5,7 %	S/ 584
San Borja	US$ 2.099	S/ 7.108	+7,9 %	S/ 33,7	5,7 %	S/ 384
Magdalena del Mar	US$ 1.986	S/ 6.727	+14,8 %	S/ 36,4	6,5 %	S/ 555
Lince	US$ 1.894	S/ 6.414	+3,1 %	S/ 35,5	6,6 %	S/ 548
Pueblo Libre	US$ 1.875	S/ 6.350	+13,4 %	S/ 31,3	5,9 %	S/ 319
Surquillo	US$ 1.856	S/ 6.287	+7,2 %	S/ 35,0	6,7 %	S/ 327
Surco	US$ 1.818	S/ 6.158	+6,6 %	S/ 28,3	5,5 %	S/ 378
San Miguel	US$ 1.637	S/ 5.545	+15,5 %	S/ 26,5	5,7 %	S/ 324
La Molina	US$ 1.510	S/ 5.115	+4,1 %	S/ 27,5	6,4 %	S/ 264

Promedio de los 12: US$ 2.042 (S/ 6.916) por m², +10,9 % anual, rentabilidad bruta del 6,0 %. Surquillo es el distrito donde el alquiler rinde más (6,7 %) y Surco donde menos (5,5 %); San Isidro y Jesús María son los que más subieron (+21,5 % y +20,3 %). El detalle de cada distrito, con la serie desde 2013, está en el mapa del precio del m² en Lima y en el Índice EximiaHaus.

Cómo leer la comparación

Precio del m²: es el precio de oferta de departamentos que mide el BCRP, un promedio del distrito. Dentro de cada distrito hay zonas que valen el doble que otras; sirve para comparar distritos, no para tasar un inmueble concreto. Para eso usa ¿cuánto vale mi casa?.

Rentabilidad bruta: cuánto del precio recuperas al año con el alquiler, antes de mantenimiento, predial, impuesto a la renta (5 %) y meses vacíos. Una rentabilidad bruta mayor suele ir con precios más bajos y alquileres relativamente altos (Surquillo, Lince, Magdalena); los distritos más caros rinden menos en alquiler pero subieron más de precio. Pasa los números a la calculadora de rentabilidad para ver la rentabilidad neta.

Arancel del terreno: es el valor por m² de terreno que fija el MEF cada año para calcular el autovalúo (y con él el predial y la alcabala en algunos casos). No es un precio de mercado: en los distritos caros el arancel está muy por debajo de lo que se paga por el suelo. Compara también los arbitrios, que cada municipalidad fija por ordenanza: están en la guía de arbitrios de cada distrito, enlazada en la comparación.

¿Y los distritos que no están?

El BCRP publica el precio de departamentos solo en estos 12 distritos de Lima. Para Los Olivos, San Juan de Lurigancho, Chorrillos, Callao y el resto, el sitio muestra la mediana del precio pedido en los avisos publicados en EximiaHaus cuando hay muestra suficiente, y el arancel del MEF de cada distrito: míralos en el mapa del precio del m² y en la guía precio del m² por distrito. Y para elegir con tu presupuesto en la mano, ¿qué compro con mi presupuesto? te dice qué alcanza en cada distrito.

Base legal y fuentes

Preguntas frecuentes al comparar distritos de Lima

¿La Molina es más cara que San Miguel?: No, en departamentos es al revés: La Molina tiene el m² más bajo de los 12 distritos del BCRP, US$ 1.510 (S/ 5.115), y San Miguel está en US$ 1.637 (S/ 5.545), un 8 % más (T1-2026). En alquiler casi empatan: S/ 27,5 por m² al mes en La Molina frente a S/ 26,5 en San Miguel, por eso La Molina rinde más en alquiler (6,4 % frente a 5,7 %). San Miguel subió más en el año (+15,5 % frente a +4,1 %).
¿Surco o Miraflores: dónde rinde más el alquiler?: Casi igual: la rentabilidad bruta es 5,6 % en Miraflores y 5,5 % en Surco (BCRP, T1-2026). La diferencia está en el ticket: en Miraflores el m² cuesta US$ 2.464 (S/ 8.345) y se alquila a S/ 39,1 por m² al mes; en Surco, US$ 1.818 (S/ 6.158) y S/ 28,3. Miraflores subió más en el año (+10,5 % frente a +6,6 %).
¿Pueblo Libre o Jesús María?: Jesús María es un 12 % más caro: US$ 2.103 (S/ 7.122) por m² frente a US$ 1.875 (S/ 6.350) en Pueblo Libre, y subió más en el año (+20,3 % frente a +13,4 %). El alquiler también es mayor en Jesús María (S/ 33,9 frente a S/ 31,3 por m² al mes), pero rinde un poco menos (5,7 % frente a 5,9 %). El arancel del terreno es S/ 584 por m² en Jesús María y S/ 319 en Pueblo Libre.
¿Cuál es el distrito más caro de Lima para comprar departamento?: San Isidro, con US$ 2.605 (S/ 8.821) por m² en el primer trimestre de 2026, seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464). San Isidro fue además el que más subió en el año: +21,5 %.
¿Dónde rinde más alquilar un departamento en Lima?: Entre los 12 distritos del BCRP, Surquillo (6,7 % bruto), Lince (6,6 %), Magdalena del Mar (6,5 %) y La Molina (6,4 %). Los más caros rinden menos: Miraflores 5,6 % y Surco 5,5 %. Es rentabilidad bruta, antes de gastos e impuestos.
¿Qué es el arancel del terreno y por qué es tan bajo?: Es el valor por m² de terreno que fija el MEF cada año (R.M. N.° 514-2025-EF/15 para 2026) para calcular el autovalúo, el predial y otros trámites. No es precio de mercado: en Miraflores la mediana es S/ 708 por m², cuando el suelo se vende varias veces más caro.