Precio del m² en Lima por distrito 2026: tabla oficial del BCRP e índice de precios de vivienda

, con los datos del BCRP al primer trimestre de 2026 (publicados el 31 de julio de 2026). Esta tabla se renueva con cada publicación trimestral del BCRP.

Según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en el primer trimestre de 2026 —el último dato publicado, actualizado el 31 de julio de 2026— el m² de departamento en los 12 distritos de Lima que mide su indicador va de US$ 1.510 en La Molina a US$ 2.605 en San Isidro (unos S/ 5.115 a S/ 8.821). El promedio de los 12 distritos es US$ 2.042 por m², equivalente a S/ 6.916: un 10,9 % más que un año antes en dólares y un 1,5 % más en soles. Son precios de oferta de departamentos, no de terrenos ni de casas.

Como índice de precios de vivienda, el BCRP publica además el índice de precios hedónicos de departamentos, que compara inmuebles de características similares: subió 7,9 % interanual en el T1-2026 (serie PD37940PQ); en soles constantes de 2009, descontada la inflación, el precio cayó 1,0 % (serie PD37945PQ).

El precio del metro cuadrado sigue siendo la referencia más rápida para saber si una propiedad está bien tasada. En Lima, esa cifra varía enormemente de un distrito a otro, y entender por qué te ayuda a negociar mejor, tanto si compras como si vendes.

Datos clave del primer trimestre de 2026

• Promedio de 12 distritos: US$ 2.042 por m² y S/ 6.916 por m² (BCRP, series PD37944PQ y PD37946PQ, T1-2026).
• Distrito con el m² más alto: San Isidro, US$ 2.605 (BCRP, serie PD17462PQ). Le siguen Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464).
• Distrito con el m² más bajo de la serie: La Molina, US$ 1.510 (BCRP, serie PD17459PQ), seguido de San Miguel (US$ 1.637).
• Mayor alza anual en dólares: San Isidro (+21,5 %) y Jesús María (+20,3 %) frente al primer trimestre de 2025.
• En soles la subida es menor: +1,5 % para el promedio, porque el tipo de cambio promedio del trimestre bajó de S/ 3,70 a S/ 3,39 por dólar. En soles constantes de 2009, es decir, descontando la inflación, el precio cayó 1,0 % (BCRP, serie PD37945PQ).
• Índice de precios hedónicos del BCRP: +7,9 % en un año (serie PD37940PQ). Este índice compara inmuebles de características similares.
• Relación precio/alquiler (PER): 16,7 años en promedio; es decir, un alquiler bruto anual cercano al 6 % del precio (BCRP, serie PD41952PQ).

El lugar de este paso dentro de todo el proceso de publicar está explicado en la guía maestra para publicar y anunciar un inmueble.

Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.

Para ver cómo encaja esto con el resto del cálculo del precio, revisa cómo se fija el precio de venta de una propiedad en el Perú.

Precio del m² de departamentos por distrito — último trimestre publicado por el BCRP

La tabla recoge los 12 distritos que cubre el indicador del BCRP, ordenados de mayor a menor precio por m² en dólares. El BCRP publica cada distrito en dólares corrientes por m²; la columna en soles es una conversión de EximiaHaus con el tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387 por dólar en el T1-2026, el mismo que resulta de dividir las series agregadas del BCRP en soles y en dólares). Cada distrito enlaza a su análisis propio.

Nota: “Sector Alto” y “Sector Medio” son las agrupaciones del propio BCRP. La variación en soles de cada distrito se calcula con el tipo de cambio de cada trimestre (S/ 3,699 en el T1-2025), por lo que refleja tanto el cambio de precio como el del dólar.

Evolución del precio del m²: 2024, 2025 y 2026

Comparar siempre el mismo trimestre evita mezclar efectos de temporada. Estas son las cifras en dólares por m² del primer trimestre de cada año, según las mismas series del BCRP.

La lectura: en dos años el promedio subió 11,7 % en dólares, pero casi todo el avance se concentró entre el tercer trimestre de 2025 y el primero de 2026 (de US$ 1.900 a US$ 2.042). La Molina es el único distrito de la serie que hoy está por debajo de su nivel del primer trimestre de 2024.

Precio y alquiler: cuántos años de renta cuesta un departamento

El BCRP también publica el PER inmobiliario (price to earnings ratio): cuántos años de alquiler hacen falta para pagar el precio de venta. Un PER más bajo significa que el alquiler rinde más frente al precio. La columna de rentabilidad bruta es un cálculo de EximiaHaus (100 ÷ PER) y no descuenta impuestos, mantenimiento ni meses vacíos.

El ranking completo de años de alquiler por distrito, con su evolución desde 2024 y los distritos donde más subió y bajó, está en nuestro estudio ¿cuántos años de alquiler cuesta comprar un departamento en cada distrito de Lima?

¿Cuánto hay que ganar para comprar en cada distrito? Con estos mismos precios del BCRP, la calculadora de cuánto sueldo necesito para comprar estima el precio de los metros que buscas, la cuota inicial, la cuota mensual con la tasa hipotecaria promedio y el ingreso familiar necesario en cada uno de los 12 distritos.

Distritos sin dato oficial publicado

El indicador del BCRP no cubre Lima Norte, Lima Este, Lima Sur, el Cercado ni el Callao. Para esos distritos no hay una serie oficial de precio del m² de departamentos, y cualquier cifra que circule proviene de avisos o de estudios privados. En nuestros análisis por distrito lo indicamos así, con la fuente de cada número: Los Olivos, San Martín de Porres, Comas, San Juan de Lurigancho, Ate, Santa Anita, Chorrillos, San Juan de Miraflores, Breña, Cercado de Lima, La Victoria, Callao y La Perla. Para el panorama general del dato oficial, revisa también qué dice el BCRP sobre el precio del m² en Lima.

Los distritos más caros siguen liderando

San Isidro, Barranco y Miraflores concentran los valores más altos del indicador oficial, los tres por encima de US$ 2.400 por m², impulsados por infraestructura consolidada, cercanía a zonas empresariales y una oferta limitada de terrenos para nuevos proyectos. En estos distritos, un departamento nuevo bien ubicado puede superar ampliamente el promedio de la ciudad. La Molina, en cambio, aparece al final de la serie de departamentos (US$ 1.510 por m²), aunque el BCRP la incluye en su Sector Alto.

Para ver dos de estos distritos lado a lado, precio del m², variación anual, alquiler por m², rentabilidad bruta y arancel del terreno, usa comparar distritos de Lima: ¿Surco o Miraflores? ¿Pueblo Libre o Jesús María?

Los distritos que más subieron en el último año

Entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, las mayores alzas en dólares se dieron en San Isidro (+21,5 %), Jesús María (+20,3 %), San Miguel (+15,5 %), Magdalena (+14,8 %) y Pueblo Libre (+13,4 %). Cuatro de esos cinco distritos pertenecen al Sector Medio del BCRP: combinan buena conectividad, renovación urbana y precios todavía accesibles frente a sus vecinos consolidados, lo que los hace atractivos tanto para vivienda como para inversión. Surco (+6,6 %), Lince (+3,1 %) y La Molina (+4,1 %) crecieron menos que el promedio.

Qué mueve el precio dentro de un mismo distrito

• Cercanía a parques, avenidas principales y centros comerciales.
• Antigüedad y estado de conservación del edificio.
• Vista, piso y orientación (norte/sur cambia mucho en Lima por el clima).
• Áreas comunes: piscina, gimnasio, coworking, seguridad 24/7.

Cómo usar esta información

Si vas a comprar, compara el precio por m² del inmueble contra el promedio reciente de la zona, no contra el precio de lista de otras publicaciones (que suele estar inflado). Si vas a vender, una tasación basada en cierres reales del distrito —no en aspiraciones— acelera la venta y evita que tu propiedad "se queme" por exceso de tiempo publicada.

Para pasar del promedio del distrito al valor de un inmueble concreto, prueba nuestro estimador de valor gratuito: parte de las características de tu propiedad y te da un rango para empezar a negociar.

Dónde mirar los precios por zona

Esta guía es el panorama general; el detalle por zona está desglosado en artículos propios: Lima Norte, Lima Sur y Lima Este. Cada zona tiene una lógica de precio distinta, y mezclarlas en un solo promedio es justamente el error que esta guía busca evitar.

Para ver el precio junto con los avisos, la demanda y los profesionales de cada zona, cada distrito tiene su página: precios, avisos y agentes por distrito. Y para compararlos todos de un vistazo, el mapa en vivo del mercado inmobiliario de Lima.

Oferta y demanda en 2026

El contexto en el que se mueven estos precios tiene dos datos que conviene tener presentes. Las ventas de vivienda nueva en Lima y Callao crecieron 26% en el primer semestre de 2026 según CODIP, con Lima Norte liderando con 69%. Al mismo tiempo, CAPECO reportó una caída de 16,5% en los lanzamientos de proyectos del primer trimestre. Más demanda con menos oferta nueva es el escenario que sostiene los precios de lo ya construido.

Precio de lista frente a precio de cierre

La cifra que circula en los portales es de anuncios, no de cierres. Entre lo que se pide y lo que efectivamente se paga hay un margen de negociación que varía por zona, por antigüedad de la publicación y por la urgencia del vendedor. Por eso un promedio de anuncios sirve para ubicarse, pero no para tasar: para eso hay que trabajar con comparables reales, que es lo que hace el valorizador inmobiliario. Si vas a vender, el otro número que necesitas es el impuesto sobre la ganancia: está en la calculadora de Impuesto a la Renta.

Metodología: qué mide el BCRP y qué no

Qué mide

El BCRP sigue el mercado de departamentos de Lima desde 1998. Al inicio recogía los precios de los avisos clasificados de los diarios; hoy registra cada semana los precios y características de departamentos en venta y en alquiler publicados en internet. Cada trimestre toma alrededor de 90 avisos de venta por distrito en el Sector Alto (Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) y entre 50 y 70 por distrito en el Sector Medio (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo), y resume cada distrito en un precio por m² en dólares. Con esos datos publica también las series en soles corrientes, en soles constantes de 2009 (sin inflación), el PER y un índice de precios hedónicos.

Precio de oferta, no de cierre

Las cifras son precios pedidos en avisos, no precios de compraventas inscritas. La diferencia con el precio final depende de la negociación, del tiempo que lleva el inmueble en el mercado y del estado de la propiedad. Por eso sirven para comparar distritos y seguir tendencias, pero no reemplazan una tasación.

Departamento, no terreno ni casa

La serie mide departamentos: el precio por m² incluye la parte proporcional del terreno, la construcción, los acabados y las áreas comunes. No sirve para valorizar un lote ni una casa, donde pesan el tamaño del terreno y lo que se puede construir en él. Lo explicamos en precio por m² de terreno o de área techada.

Valor arancelario frente a valor comercial

El valor arancelario del terreno lo aprueba cada año el Ministerio de Vivienda en los planos prediales, y las municipalidades lo usan, junto con los valores unitarios oficiales de edificación, para calcular el Autovalúo: para qué trámites te lo piden y por qué no es el valor de tu casa y el impuesto predial. Es un valor fiscal, normalmente bastante inferior al comercial, y no debe confundirse con el precio de mercado que mide el BCRP.

Limitaciones

• Solo cubre 12 distritos de Lima Metropolitana; no hay dato oficial por distrito para el resto de Lima, el Callao ni otras ciudades del país.
• Las muestras por distrito son pequeñas, así que un trimestre puede moverse por la composición de los avisos. Conviene mirar la tendencia de varios trimestres y no un solo dato.
• Se publica con rezago: el dato del primer trimestre de 2026 se actualizó el 31 de julio de 2026.
• La serie por distrito está en dólares; si comparas en soles, el tipo de cambio puede cambiar la lectura, como ocurrió en el último año.

Si quieres calcular tú mismo el precio por m² de una zona, revisa cómo se calcula el precio por m² y qué indicador usar.

Cómo citar estos datos

Las tablas de esta página pueden reproducirse citando la fuente original y esta elaboración. Cita sugerida:

Fuente: BCRP, elaborado por EximiaHaus (eximiahaus.pe), setiembre 2026.

Si citas una cifra concreta, indica el trimestre (T1-2026) y la serie del BCRP que aparece en la fila. Las conversiones a soles por distrito y la rentabilidad bruta implícita son cálculos de EximiaHaus a partir de series del BCRP; si las usas, menciónalo. Página de referencia: https://eximiahaus.pe/blog/precios-m2-distritos-lima-2026. Actualizaremos las tablas cuando el BCRP publique el siguiente trimestre.

Qué distritos forman Lima Top, Lima Moderna, Norte, Este, Sur y el Callao está en las zonas de Lima y los distritos de cada una.

Con la relación precio/alquiler del BCRP calculamos también cuánto rinde el alquiler en cada distrito frente a un depósito a plazo y la inflación.

Mapa interactivo: todos estos datos, distrito por distrito y por zona, están en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y la evolución trimestral, con la fuente de cada cifra.

Trimestre a trimestre: cómo ha cambiado este precio desde 2024, en dólares y en soles, y la rentabilidad por distrito, en el Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el precio del m² por distrito en Lima en 2026?

Según el BCRP, en el primer trimestre de 2026 el m² de departamento va de US$ 1.510 en La Molina a US$ 2.605 en San Isidro, con un promedio de US$ 2.042 (S/ 6.916) para los 12 distritos que mide. La tabla de esta página trae el dato de cada distrito con su serie y trimestre.

¿Cuáles son los distritos más caros de Lima?

En el indicador oficial del BCRP, San Isidro (US$ 2.605 por m²), Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464) concentran los valores por m² más altos de departamentos en el primer trimestre de 2026.

¿Cuál es el valor del metro cuadrado de terreno por distrito en 2026?

No hay una serie oficial de precio comercial de terrenos por distrito. El dato oficial que existe es el valor arancelario, que aprueba el Ministerio de Vivienda para fines tributarios y que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Para un terreno concreto lo adecuado es una tasación con comparables de la zona; el precio por m² de departamentos del BCRP no se aplica a lotes.

¿Cómo saber el precio del m² de una zona en el Perú?

Si la zona está entre los 12 distritos del BCRP, parte de su serie oficial. Luego compara con inmuebles equivalentes de la misma zona (tipo, antigüedad, piso) y descuenta el margen de negociación. Te lo explicamos paso a paso en cómo saber el precio del m² de una zona.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción en 2026?

Es un dato distinto del precio de venta. El Ministerio de Vivienda publica cada año los valores unitarios oficiales de edificación (para 2026, la Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA), que se usan para el autoavalúo, no como presupuesto de obra. El costo real depende de los acabados y de la zona; lo desglosamos en cuánto cuesta construir una casa en 2026.

¿El precio publicado es el precio real de mercado?

No necesariamente: los anuncios reflejan lo que pide el vendedor, y el indicador del BCRP también se basa en precios de oferta. El precio de mercado se mide sobre operaciones cerradas. Cuánto se puede negociar depende de la zona, del tiempo que lleva publicada la propiedad y de la urgencia del vendedor: una propiedad con meses en el mercado suele tener más margen que una recién publicada.

¿Por qué el precio por m² varía tanto dentro de un mismo distrito?

Porque el promedio mezcla ubicaciones, antigüedades, pisos y tipologías distintas. La comparación útil siempre es entre inmuebles equivalentes del mismo sector.

¿Conviene comprar en 2026 o esperar?

Con la oferta nueva contrayéndose y la demanda creciendo, esperar no garantiza precios mejores. La decisión debería depender de tu capacidad de pago y del plazo en que piensas mantener el inmueble. Si compras en dólares con ingresos en soles, ten en cuenta además el tipo de cambio.

¿Cuál es el índice de precios de vivienda en Lima 2026?

El indicador oficial es del BCRP: en el primer trimestre de 2026 el precio promedio de venta de departamentos en 12 distritos de Lima fue US$ 2.042 por m² (S/ 6.916), 10,9 % más que un año antes en dólares y 1,5 % en soles corrientes; el índice de precios hedónicos, que compara inmuebles de características similares, subió 7,9 % interanual (serie PD37940PQ), y en soles constantes de 2009 el precio cayó 1,0 % (serie PD37945PQ). El BCRP lo actualiza cada trimestre; el dato del T1-2026 se publicó el 31 de julio de 2026.

¿Cuánto subió el precio de la vivienda en Lima en 2026?

Entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, 10,9 % en dólares y 1,5 % en soles corrientes en el promedio de 12 distritos (BCRP, series PD37944PQ y PD37946PQ). Por distrito, las mayores alzas en dólares fueron San Isidro (+21,5 %) y Jesús María (+20,3 %); la menor, La Molina (+4,1 %). La diferencia entre dólares y soles la explica la caída del tipo de cambio en el periodo; en soles sin inflación el precio bajó 1,0 %.

Seguir leyendo

• ¿Cómo afecta la inflación al precio de la vivienda?
• Precio por m² de terreno o de área techada: cuál mirar según lo que estés comprando
• ¿Cómo me afecta el tipo de cambio al comprar?
• ¿Cuántas personas buscan casa por internet en Perú?

Muchas veces esto termina en una venta. Cuando llegue ese momento: qué hacer para vender tu propiedad.

Fuentes

• BCRP — Estadísticas: series trimestrales del mercado inmobiliario (T1-2026, actualizadas el 31 de julio de 2026)
• BCRP — Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series PD37957PQ, PD17459PQ a PD17468PQ y PD37958PQ)
• BCRP — Departamentos (12 distritos): precios por m² en US$ corrientes, S/ corrientes y S/ constantes de 2009 (series PD37944PQ, PD37946PQ y PD37945PQ); Sector Alto (PD37941PQ, PD37943PQ) y Sector Medio (PD38028PQ, PD38030PQ)
• BCRP — Indicador precio de venta/alquiler anual, PER (series PD41940PQ a PD41952PQ)
• BCRP — Índice de precios hedónicos de inmuebles (serie PD37940PQ)
• BCRP — Tipo de cambio promedio del periodo, bancario (serie PN01210PM), usado para la conversión a soles
• BCRP — Nota de Estudios N.° 16 (9 de marzo de 2026): indicadores del mercado inmobiliario del cuarto trimestre de 2025
• BCRP — Documento de Trabajo 006-2018: Índice de precios de inmuebles, un enfoque hedónico
• Ministerio de Vivienda — Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA (30 de octubre de 2025): valores unitarios oficiales de edificación para 2026
• Ministerio de Vivienda — Consulta de planos y valores oficiales de terrenos (valores arancelarios)
• CODIP (Real Estate Data Analytics) — ventas de vivienda nueva en Lima Metropolitana y Callao, primer semestre de 2026
• CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 101 (4 de junio de 2026)
• BCRP — Notas de Estudios: indicadores del mercado inmobiliario de Lima
• INEI — Instituto Nacional de Estadística e Informática