El metro cuadrado en San Isidro tiene una mediana de venta de US$ 2.605, unos S/ 8.821 al tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387), según el Banco Central de Reserva al primer trimestre de 2026. El dato llamativo no es solo el nivel sino el movimiento: subió 21,5% en dólares frente al primer trimestre de 2025, el alza más alta de los doce distritos que mide el indicador oficial, y hoy es el precio más alto del panel.
Datos clave de San Isidro
- Mediana de venta: US$ 2.605/m² ≈ S/ 8.821/m² (BCRP, 1T2026).
- Variación anual: +21,5% en dólares, la más alta de los doce distritos medidos; el promedio del panel subió 10,9%.
- Alquiler implícito: unos US$ 156 anuales por m² (precio ÷ PER), el más alto de la muestra, seguido de Barranco.
- PER: 16,7 años, en línea con el promedio del panel (16,7): se recupera más rápido que en Miraflores (17,8) o Surco (18,2).
Precio del m² en San Isidro hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | San Isidro | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 2.605 · S/ 8.821 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 13,0 · S/ 44,0 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +5,9 % frente a T4-2025 (US$ 2.461/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +21,5 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 16,7 años · 6,0 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Mediana del precio pedido por m² en venta (departamentos) | US$ 2.095 · S/ 7.097 | avisos activos en EximiaHaus, hoy |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 704 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Precio pedido en los avisos activos de San Isidro, por tipo y dormitorios (solo filas con 5 avisos o más; mediana, en dólares al tipo de cambio del dato BCRP):
| Tipo | Dormitorios | Avisos | Mediana del precio | Mediana por m² |
|---|---|---|---|---|
| Departamento | 2 dorm. | 5 | US$ 180.000 | US$ 2.095 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en San Isidro cuesta unos S/ 617.470 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 4.450 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 14.835. Compara la cuota en San Isidro banco por banco.
Todo sobre San Isidro: zonas, avisos y agentes · San Isidro en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en San Isidro
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Top: Miraflores · San Borja · Surco · La Molina.
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17462PQ) e indicador PER (serie PD41948PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Avisos: propiedades activas publicadas en EximiaHaus (precio pedido por el anunciante, no de cierre; mediana sin atípicos y solo con 5 avisos o más). Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Todo sobre San Isidro en una página: precios del m², zonas, avisos activos y agentes en San Isidro.
¿Precio alto y subida fuerte? Qué está pasando
| Indicador | San Isidro | Panel de 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.605/m² · S/ 8.821 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual implícito (precio ÷ PER) | US$ 156/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 16,7 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 6,0% | 6,0% |
| Variación interanual en dólares (1T2025 → 1T2026) | +21,5% | +10,9% |
La combinación es interesante: el precio de venta dio un salto fuerte, pero el alquiler lo acompañó, porque el PER se mantuvo en el promedio del panel. El resultado es una rentabilidad bruta cercana al 6%, la misma del conjunto. En un distrito de este nivel de precio, eso se explica por la demanda de arrendamiento corporativo: San Isidro es el centro financiero del país y su mercado de alquiler tiene un piso que no depende del ciclo de compraventa.
Las diez etapas de una tasación, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 de la tasación de inmuebles.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
¿Qué hace distinto a San Isidro?
Su peculiaridad más encantadora es también la más antigua: el Bosque El Olivar, un olivar de origen colonial con más de mil quinientos olivos, varios de ellos plantados en el siglo XVI, hoy declarado patrimonio y convertido en el gran parque del distrito. Es un caso raro en el urbanismo latinoamericano: un cultivo agrícola de hace cuatro siglos que sobrevivió intacto en medio de la zona más cara de la ciudad.
A pocas cuadras está el otro San Isidro, el de los edificios corporativos del eje Javier Prado–Canaval y Moreyra, donde se concentra la mayor densidad de sedes bancarias y corporativas del Perú. Y un tercero: El Golf, el barrio residencial alrededor del campo del Lima Golf Club, que es sistemáticamente la zona más cara de la ciudad y donde los precios se despegan por completo de cualquier mediana distrital.
Complétalo con la Huaca Huallamarca —otra pirámide precolombina, esta restaurada y visitable en pleno barrio residencial—, el Country Club, y una oferta gastronómica y hotelera de primer nivel, y tienes un distrito con tres economías superpuestas: la corporativa, la residencial de alto patrimonio y la turística.
¿Qué significa la subida de 21,5%?
Conviene no sobreinterpretarlo. Una mediana trimestral puede moverse por una composición distinta de las unidades en venta —más proyectos nuevos o más departamentos frente al golf en un trimestre— y no solo por un cambio de valor. Además, el alza está medida en dólares: en soles, el precio del conjunto de los doce distritos subió apenas 1,5% en el mismo periodo (de S/ 6.812 a S/ 6.916 por m², según el BCRP), porque buena parte del avance en dólares refleja la apreciación del sol.
Lo que sí muestra la serie es que el alza fue general en dólares: ninguno de los doce distritos bajó, Jesús María subió 20,3% y San Miguel 15,5%, mientras Lince (3,1%) y La Molina (4,1%) fueron los que menos avanzaron. Las ventas de CODIP para el primer semestre de 2026 muestran otra cara del mercado: el volumen creció más en Lima Norte (69%) que en Lima Top (14%). Es decir, el precio de San Isidro subió aunque el volumen de ventas se esté moviendo hacia otras zonas.
Si vas a comprar o vender en San Isidro
Aquí la mediana es especialmente engañosa, porque el distrito contiene desde departamentos de los años setenta en la zona de Orrantia hasta unidades boutique frente al golf. Fijar precio con el promedio distrital es la forma más rápida de pedir de menos o de quedarse meses sin ofertas. Contrasta siempre con comparables de tu zona específica —el valorizador pondera por área, características y urbanización, no solo por distrito.
¿Cuánto cuesta vivir en San Isidro al mes?
Vivir en San Isidro en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.862 al mes de alquiler, según el alquiler implícito del BCRP (precio ÷ PER) al primer trimestre de 2026. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Es el distrito financiero de Lima y el de alquiler por m² más alto del panel: se paga la ubicación de trabajo, no solo la vivienda.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.862 al mes | Alquiler implícito del BCRP para el distrito (precio ÷ PER, 1T2026), sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 179 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta se calcula con el precio y el PER del BCRP para el primer trimestre de 2026: 65 m² × (US$ 2.605 ÷ 16,7) × S/ 3,387 ÷ 12 meses. En el cuarto trimestre de 2025, con el indicador de alquiler de la Nota de Estudios N.º 16, salía unos S/ 2.618. El predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con San Isidro: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en San Isidro.
Mapa interactivo: compara San Isidro con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en San Isidro en 2026?
La mediana de venta es de US$ 2.605/m², alrededor de S/ 8.821 con el tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387), según el BCRP al primer trimestre de 2026.
¿San Isidro es más caro que Miraflores?
Según la mediana del BCRP, sí: en el primer trimestre de 2026, San Isidro registra US$ 2.605/m², frente a US$ 2.556/m² de Barranco y US$ 2.464/m² de Miraflores. La diferencia con Barranco es corta y puede invertirse de un trimestre a otro; en zonas específicas como El Golf, San Isidro alcanza los valores más altos de la ciudad.
¿Conviene invertir en San Isidro para alquilar?
Sus números de arrendamiento son sólidos: un alquiler implícito de unos US$ 156 anuales por m², el más alto del panel, y un PER de 16,7 años, igual al promedio de los doce distritos. La demanda corporativa le da un piso estable, aunque el ticket de entrada es el más alto del panel.
¿Cuál es la zona más cara de San Isidro?
El entorno del Lima Golf Club, conocido como El Golf, donde los valores se separan claramente de la mediana distrital por vista, escasez de suelo y tipología de los edificios.
¿Cuánto subió San Isidro frente a otros distritos?
El indicador oficial registra +21,5% en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, el alza más alta del panel, seguida de Jesús María (+20,3%). El promedio de los doce distritos subió 10,9% en dólares y apenas 1,5% en soles, así que una parte del salto refleja el tipo de cambio y otra, la composición de lo que se vendió en el trimestre.
Seguir leyendo
- Arbitrios en San Isidro 2026: qué se paga y cómo se calculan
- Precio del m² en Cieneguilla 2026: el distrito de las casas de campo de Lima
- Precio del m² en La Perla 2026: el distrito más demandado del Callao
- Precio del m² en La Punta 2026: el distrito más caro del Callao y el de menos oferta
- ¿Cuántos m² te alcanzan en Lima según tu presupuesto? Tabla 2026 por distrito
- Precio del m² en Lurín 2026: el suelo que Lima todavía tiene disponible
- Precio del m² en Chaclacayo 2026: sol, terreno grande y un mercado de casas
- ¿Cuánto cuesta un departamento de tres dormitorios en Lima en 2026?
- Precio del m² en Puente Piedra 2026: el mercado de la Panamericana Norte
- Precio del m² en Bellavista 2026: el Callao residencial que cuesta la mitad que Lima Moderna
- Precio del m² en el Callao 2026: cuánto cuesta y por qué es de los más bajos de Lima
- Propiedades en San Isidro
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER) por distrito, 1T2026 — BCRP
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
En un distrito donde cada zona vale distinto, el promedio no sirve para poner precio. Esto sí:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
Mira el video de San Isidro (2 min)