El metro cuadrado de departamento en Miraflores tiene una mediana de venta de US$ 2.464, alrededor de S/ 8.345 al tipo de cambio promedio del trimestre, según el indicador oficial del Banco Central de Reserva del Perú al primer trimestre de 2026, el último publicado. Es un 10,5 % más que un año antes, casi en línea con el promedio de los doce distritos (+10,9 %), y sitúa al distrito en el tercer lugar de Lima, detrás de San Isidro y Barranco. El alquiler equivalente ronda los US$ 139 anuales por m² (precio ÷ PER), lo que da una rentabilidad bruta cercana al 5,6 %.
Datos clave de Miraflores
- Mediana de venta: US$ 2.464/m² ≈ S/ 8.345/m² (BCRP, serie PD17460PQ, 1T2026).
- Variación anual: +10,5 % frente a los US$ 2.230/m² del primer trimestre de 2025. En el cuarto trimestre de 2025 había marcado US$ 2.400.
- Alquiler: unos US$ 139 al año por m² (precio ÷ PER), el tercero más alto de los doce distritos que mide el BCRP.
- PER: 17,8 años de alquiler para recuperar el precio de compra (BCRP, serie PD41945PQ, 1T2026) — por encima del promedio de Lima (16,7) y el segundo más alto de los doce distritos, después de Surco.
Precio del m² en Miraflores hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | Miraflores | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 2.464 · S/ 8.345 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 11,6 · S/ 39,1 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +2,7 % frente a T4-2025 (US$ 2.400/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +10,5 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 17,8 años · 5,6 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Mediana del precio pedido por m² en venta (departamentos) | US$ 2.595 · S/ 8.789 | avisos activos en EximiaHaus, hoy |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 708 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en Miraflores cuesta unos S/ 584.150 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 4.210 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 14.034. Compara la cuota en Miraflores banco por banco.
Todo sobre Miraflores: zonas, avisos y agentes · Miraflores en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Miraflores
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Top: San Isidro · San Borja · Surco · La Molina.
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17460PQ) e indicador PER (serie PD41945PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Avisos: propiedades activas publicadas en EximiaHaus (precio pedido por el anunciante, no de cierre; mediana sin atípicos y solo con 5 avisos o más). Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Si estás decidiendo, reunimos todo sobre Miraflores en una página: precio del m², avisos activos, cómo es vivir ahí y quién vende en el distrito.
¿Cuánto cuesta el m² en Miraflores y cómo se compara?
| Indicador | Miraflores | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.464/m² · S/ 8.345 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual (precio ÷ PER) | US$ 139/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 17,8 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 5,6 % | 6,0 % |
| Variación interanual en US$ | +10,5 % | +10,9 % |
La lectura importante está en la última fila cruzada con la tercera: Miraflores es de los distritos más caros para comprar y no el más rentable para alquilar. Eso no es un defecto, es su naturaleza — se paga una prima por ubicación, liquidez y demanda internacional, no por flujo.
Las diez etapas de una tasación, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 de la tasación de inmuebles.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.
¿Qué tiene Miraflores que sostiene ese precio?
Empecemos por lo obvio y por lo que de verdad se paga: el borde del acantilado. Los malecones de Miraflores son casi seis kilómetros continuos de parques sobre el Pacífico, con ciclovía, miradores y una sucesión de espacios que no tiene equivalente en la ciudad. El Parque del Amor, inaugurado un 14 de febrero de 1993, con la escultura "El Beso" de Víctor Delfín y sus bancas cubiertas de mosaicos y versos, es probablemente el lugar más fotografiado de Lima después de la Plaza Mayor.
Pero Miraflores no vive solo de la vista. Es el distrito donde una pirámide de adobe de más de mil quinientos años convive con torres de oficinas: la Huaca Pucllana, centro ceremonial de la cultura Lima, ocupa varias manzanas en pleno tejido urbano y se puede recorrer de noche. A pocas cuadras, el Parque Kennedy funciona como la sala de estar del distrito, con su anfiteatro, sus feriantes, sus pintores y su célebre población de gatos.
Y está la mesa. Miraflores concentra una densidad de restaurantes que explica buena parte de su demanda de alquiler de corto plazo, con locales que aparecen de forma recurrente en los rankings internacionales de cocina latinoamericana. Sumado a Larcomar, a la conexión con el Metropolitano y a una de las mejores dotaciones de servicios de la ciudad, se entiende que el distrito no dependa de una sola fuente de demanda.
¿Qué se compra realmente a S/ 8.300 el m²?
Depende mucho de la zona, y esa es la advertencia más útil que se puede dar sobre Miraflores. La mediana esconde diferencias grandes: los edificios frente al malecón con vista despejada al mar se negocian muy por encima del valor central, mientras que los departamentos interiores de las zonas más alejadas del acantilado están claramente por debajo. Comprar "en Miraflores" no significa nada por sí solo; comprar a tres cuadras del malecón y comprar a quince son dos mercados distintos.
Ese es exactamente el problema que resuelve una valorización con comparables reales en lugar de un promedio distrital: el método está explicado en cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Conviene comprar en Miraflores para alquilar?
Con los números en la mano, el PER de 17,8 años dice que la recuperación vía alquiler es más lenta que el promedio de los doce distritos. A cambio ofrece lo que ningún distrito emergente puede ofrecer todavía: liquidez de salida. Un departamento en Miraflores casi siempre encuentra comprador; el precio se discute, la existencia de mercado no.
Para quien busca flujo por encima de todo, distritos como Surquillo o Lince muestran ratios más favorables. Para quien busca preservar valor y poder vender cuando quiera, Miraflores sigue siendo la referencia.
Si vas a vender en Miraflores
Dos consejos concretos que salen de los datos. Primero: el comprador de este distrito compara mucho —el 81% revisa más de un portal antes de decidir (CODIP, 2026)—, así que una ficha incompleta te saca de la comparación antes de empezar. Segundo: aquí la vista, el piso y la orientación explican una parte enorme del precio, y ninguna de las tres se aprecia en fotos mal tomadas. Es de los distritos donde el video bien producido más cambia el resultado.
Ver también: acantilados de la Costa Verde: qué significa la Zona IV para los departamentos con vista al mar.
¿Cuánto cuesta un departamento en Miraflores según su tamaño?
El precio por m² se entiende mejor convertido en departamentos completos. Esta es la cuenta para las tipologías que más se venden en Miraflores, con 20 % de inicial y crédito a 20 años:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 375.525 | S/ 75.105 | S/ 9.616 | S/ 2.607 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 542.425 | S/ 108.485 | S/ 14.623 | S/ 3.766 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 709.325 | S/ 141.865 | S/ 19.630 | S/ 4.925 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 917.950 | S/ 183.590 | S/ 25.888 | S/ 6.373 |
A la inicial súmale la alcabala y alrededor de 1 % del precio en notaría, registro y tasación: el dinero que hay que tener el día de la firma se acerca al 24 % del precio. Tus propios números los sacas en la calculadora de crédito hipotecario.
¿Cuánto cuesta vivir en Miraflores al mes?
Vivir en Miraflores en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.543 al mes de alquiler, según el precio y el PER del BCRP. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. Es el tercer distrito más caro de la muestra del BCRP para alquilar por m², detrás de San Isidro y Barranco, y el que concentra más oferta amoblada y de corta estadía, algo que empuja la renta por encima del promedio de Lima.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.543 al mes | Precio del m² del BCRP ÷ PER del distrito, sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 133 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta se calcula con el precio y el PER del BCRP (1T2026; alquiler = precio ÷ PER, al tipo de cambio de S/ 3,387) y el predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con Miraflores: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Miraflores.
Mapa interactivo: compara Miraflores con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Miraflores en 2026?
La mediana de venta es de US$ 2.464/m², unos S/ 8.345 con el tipo de cambio promedio del trimestre, según el indicador del BCRP correspondiente al primer trimestre de 2026, el último publicado.
¿Por qué hay cifras distintas del precio en Miraflores?
Porque miden cosas distintas. El BCRP calcula medianas de precios de avisos de venta, incluyendo departamentos usados; los reportes de proyectos nuevos miden solo obra en preventa o estreno, que suele valorizarse por encima. Por eso conviene saber de dónde viene cada cifra antes de compararla.
¿Miraflores subió o bajó de precio?
Subió en dólares. Pasó de US$ 2.230/m² en el primer trimestre de 2025 a US$ 2.464/m² en el primero de 2026, un alza de 10,5 %, casi igual al +10,9 % del promedio de los doce distritos. En soles, por la caída del dólar, el alza se reduce a 1,1 %.
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar en Miraflores?
El PER de 17,8 años equivale a una rentabilidad bruta aproximada de 5,6 % anual, por debajo del promedio de 6,0 % de los doce distritos que mide el BCRP. Es bruta: no descuenta vacancia, mantenimiento, tributos ni impuesto a la renta.
¿Qué zona de Miraflores es la más cara?
La franja frente al malecón y las calles inmediatamente contiguas al acantilado, por la vista y la escasez de suelo. A medida que uno se aleja hacia el interior del distrito, el valor por m² cae de forma apreciable.
Un precio entre los tres más altos de la muestra obliga a hacer la cuenta completa: si conviene comprar o alquilar en Miraflores.
El precio de compra es solo una parte del costo de tener el inmueble: qué se paga de arbitrios en Miraflores y cómo se calculan.
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Si el siguiente paso es venderla, aquí está cómo vender tu propiedad paso a paso.
Si estás mirando propiedades en Miraflores, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Departamento Exclusivo Frente al Parque Melitón Porras – Miraflores, Alquiler Clasico Mini Dpto Miraflores y Venta Moderno Flat Frente Malecón Cisneros. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- BCRP — Serie PD17460PQ, venta de departamentos en Miraflores (US$ por m²), 1T2026
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
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