¿Qué es material noble en construcción?

Es como se llama en el Perú a la construcción de ladrillo y concreto armado. En el cuadro oficial corresponde a la categoría C de muros (albañilería o ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado), o a la B si la estructura es de columnas, vigas o placas de concreto armado.

¿En qué categoría está una casa prefabricada o de drywall?

Depende de sus materiales. El drywall que incluye el techo es categoría D de muros, y entonces no se suma la columna de techos; la madera o el drywall sin techo es categoría F, y un techo de calamina o fibrocemento sobre vigas de madera también es F. La municipalidad la califica según lo que predomina.

¿El valor unitario oficial sirve como presupuesto para construir?

No. Es el valor fiscal de la edificación, base del autovalúo, del predial y de la alcabala. El costo real depende de la mano de obra, el diseño, la licencia, los estudios, el traslado de materiales y la ubicación. Pide cotizaciones con planos.

¿Cómo se calcula la depreciación en el autovalúo?

Con la Tabla N° 01 del Reglamento Nacional de Tasaciones, que la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA mantiene para 2026: un porcentaje según la antigüedad (en tramos de 5 años), el estado de conservación y el material estructural. Por ejemplo, una casa de ladrillo de 20 años en buen estado se deprecia 17 %.

¿Qué diferencia hay entre el cuadro de 3 partidas y el de 7?

El de 3 partidas (muros y columnas, techos, puertas y ventanas) es el que se usa para el autovalúo y el predial, según la metodología de la R.D. N° 003-2022-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU. El de 7 partidas agrega pisos, revestimientos, baños e instalaciones y, según la R.D. N° 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, no se aplica para fines tributarios: se usa en los formularios de licencia.

¿Cuánto cuesta construir una casa? Costo por m² con valores oficiales 2026

Elige el sistema constructivo, los acabados, la región y los metros, y obtén el valor por m² con los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación 2026 del Ministerio de Vivienda. Con la antigüedad y el terreno, estima también tu autovalúo. Es el valor fiscal de la edificación, no un presupuesto de obra.

Datos actualizados el 22 de diciembre de 2025 (Valores Unitarios Oficiales de Edificación 2026 (R.M. N° 277-2025-VIVIENDA, 30-oct-2025) y valores arancelarios 2026 (R.M. N° 514-2025-EF/15, 22-dic-2025))

Los valores unitarios oficiales de edificación 2026

Cada año, hacia el 31 de octubre, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprueba los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación: cuánto vale, en soles por m² de área techada, cada partida de una construcción según su categoría, de la A (la más alta) en adelante. Hay un cuadro para Lima Metropolitana y el Callao, otro para el resto de la costa, otro para la sierra y otro para la selva.

Para 2026 hay dos juegos de cuadros. El que se usa para el autovalúo y el impuesto predial es el de la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA, publicada el 30 de octubre de 2025, y tiene tres partidas: muros y columnas, techos, y puertas y ventanas. El otro, de siete partidas (agrega pisos, revestimientos, baños e instalaciones eléctricas y sanitarias), lo aprobó la R.D. N° 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU el 22 de diciembre de 2025, no es aplicable para fines tributarios y se usa en los formularios de licencias de habilitación urbana y de edificación. La calculadora te muestra los dos.

Estos son los valores del cuadro tributario 2026 de Lima Metropolitana y el Callao, en soles por m² de área techada:

Categoría	Muros y columnas	Techos	Puertas y ventanas
A	976,30	592,97	529,84
B	629,46	386,87	279,28
C	422,98	312,01	176,22
D	409,04	198,04	154,35
E	287,96	73,83	132,06
F	222,15	41,60	101,56
G	127,78	27,91	53,56
H	—	0,00	26,78
I	—	—	0,00

Qué describe cada letra, en los casos más comunes: en muros, la B son columnas, vigas o placas de concreto armado; la C, ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre de concreto armado (lo que se conoce como material noble); la D, ladrillo sin concreto armado o drywall que incluye el techo, y la F, madera o drywall sin techo. En techos, la C es el aligerado o la losa de concreto horizontal y la F, calamina, fibrocemento o teja sobre vigas de madera. Las descripciones completas, las siete partidas y los cuadros de costa, sierra y selva están en el modo detallado de la calculadora.

Cómo se calcula el valor de tu edificación

El valor unitario por m² se obtiene sumando una categoría de cada columna, según las características que predominan en la edificación. Si los muros son de categoría A (estructuras laminares curvadas) o D (ladrillo sin concreto armado o drywall que incluye el techo), no se suma la columna de techos. En edificios, el valor por m² aumenta 5 % a partir del 5° piso. Ese valor se multiplica por el área techada.

Si la edificación ya tiene años, se descuenta la depreciación de la Tabla N° 01 del Reglamento Nacional de Tasaciones (R.M. N° 172-2016-VIVIENDA), que la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA mantiene vigente para 2026: un porcentaje según la antigüedad, el estado de conservación y el material estructural predominante. Para casas y departamentos de vivienda, en porcentaje:

Antigüedad	Concreto	Ladrillo	Liviano o adobe
Hasta 5 años	0 / 5 / 10 / 55	0 / 8 / 20 / 60	5 / 15 / 30 / 65
Hasta 10 años	0 / 5 / 10 / 55	3 / 11 / 23 / 63	10 / 20 / 35 / 70
Hasta 15 años	3 / 8 / 13 / 58	6 / 14 / 26 / 66	15 / 25 / 40 / 75
Hasta 20 años	6 / 11 / 16 / 61	9 / 17 / 29 / 69	20 / 30 / 45 / 80
Hasta 25 años	9 / 14 / 19 / 64	12 / 20 / 32 / 72	25 / 35 / 50 / 85
Hasta 30 años	12 / 17 / 22 / 67	15 / 23 / 35 / 75	30 / 40 / 55 / 90
Hasta 35 años	15 / 20 / 25 / 70	18 / 26 / 38 / 78	35 / 45 / 60 / perito
Hasta 40 años	18 / 23 / 28 / 73	21 / 29 / 41 / 81	40 / 50 / 65 / perito
Hasta 45 años	21 / 26 / 31 / 76	24 / 32 / 44 / 84	45 / 55 / 70 / perito
Hasta 50 años	24 / 29 / 34 / 79	27 / 35 / 47 / 87	50 / 60 / 75 / perito
Más de 50 años	27 / 32 / 37 / 82	30 / 38 / 50 / 90	55 / 65 / 80 / perito

Cada celda indica el porcentaje para un estado muy bueno / bueno / regular / malo. Donde dice "perito", la tabla oficial no fija el porcentaje y lo establece el perito; lo mismo pasa con el estado muy malo. "Liviano" es madera y tabiquería de muro seco, como el drywall.

Ejemplo en Lima: una casa de material noble (muros C y techo aligerado C) con ventanas de fierro o aluminio industrial (F) suma S/ 422,98 + S/ 312,01 + S/ 101,56 = S/ 836,55 por m². Con 120 m² techados, la edificación vale S/ 100.386. Si tiene 20 años y está en buen estado, la tabla de ladrillo descuenta 17 % y quedan S/ 83.320,38 para el autovalúo.

El valor oficial no es lo que cuesta construir

El cuadro dice cuánto vale tu construcción para fines tributarios: es la base del autovalúo, y con él del impuesto predial y de la alcabala, que no puede calcularse sobre un valor menor al autovalúo (art. 24 de la Ley de Tributación Municipal). No es un presupuesto de obra. Lo que pagarás por construir depende de la mano de obra, el diseño, los planos y estudios, la licencia de edificación, el traslado de materiales y la ubicación, y nada de eso sale del cuadro.

Por eso no sirve multiplicar el valor oficial por un porcentaje fijo para presupuestar: la diferencia cambia con cada obra. Pide cotizaciones con planos y revisa cuánto cuesta construir una casa en 2026 para los costos de mercado. Un dato que ayuda a entender la lógica oficial: para las obras complementarias que no figuran en el cuadro, el instructivo del Anexo II de la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA parte del costo directo, sin gastos generales, utilidad ni impuestos, y lo multiplica por un factor de oficialización de 0,68.

Material noble, prefabricada o drywall: dónde cae cada una

"Material noble" no es un término del cuadro: en el Perú se le dice así a la construcción de ladrillo y concreto armado. El cuadro la ubica en la categoría C de muros (placas de concreto de 10 a 15 cm, albañilería armada, ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre de concreto armado), o en la B si la estructura es de columnas, vigas o placas de concreto armado, casi siempre con techo aligerado C. Lo explicamos en qué significa material noble.

El drywall aparece en dos categorías de muros: la D, cuando el sistema incluye el techo (y entonces no se suma la columna de techos), y la F, junto con la madera, cuando no lo incluye. Una casa prefabricada se califica por el material de sus muros y de su techo, no por ser prefabricada: si es de paneles de madera o drywall con techo de calamina o fibrocemento sobre vigas de madera, suele corresponder a muros F y techo F. Si el sistema no encaja en el cuadro, el Reglamento Nacional de Tasaciones manda valorizarla por sus componentes y materiales (art. 34), como recuerda el Anexo II de la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA.

El precio de una casa prefabricada depende del material y el espesor de los paneles, del aislamiento, de si incluye piso, instalaciones y baño, del traslado y el montaje, y de la losa o base donde se instala. Compara cotizaciones que detallen qué incluye cada una; más contexto en casas prefabricadas y modulares en el Perú. Si tienes terreno propio y buscas apoyo del Estado para construir, Techo Propio tiene la modalidad de construcción en sitio propio: requisitos y montos en Techo Propio en sitio propio 2026.

Del valor de la edificación al autovalúo

El autovalúo de tu predio suma el terreno (su área por el valor arancelario de tu calle, que para 2026 aprobó el MEF con la R.M. N° 514-2025-EF/15), la edificación depreciada y las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, como cercos, cisternas o tanques elevados, que se valorizan aparte. Sobre ese total se calcula el impuesto predial.

Para el terreno, la calculadora usa la mediana del valor arancelario de cada distrito de Lima y el Callao, la misma que ves en el mapa del precio del m². El valor de tu predio cambia de una calle a otra y figura en tu HR y PU: si lo tienes, ingrésalo. Si todavía buscas dónde construir, mira los terrenos en venta, y si tu casa ya está construida y quieres saber su precio de mercado, usa el valorizador.

Base legal y fuentes

Preguntas frecuentes sobre el costo de construcción por m²

¿Cuánto vale el m² de construcción en 2026 según el valor oficial?: Depende de la categoría de cada partida y de la región. En Lima y el Callao, una casa de material noble (muros C y techo aligerado C) con ventanas de fierro o aluminio industrial (F) suma S/ 836,55 por m² en el cuadro tributario 2026 de la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA. Es un valor fiscal para el autovalúo, no un presupuesto de obra.
¿Qué es material noble en construcción?: Es como se llama en el Perú a la construcción de ladrillo y concreto armado. En el cuadro oficial corresponde a la categoría C de muros (albañilería o ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado), o a la B si la estructura es de columnas, vigas o placas de concreto armado.
¿En qué categoría está una casa prefabricada o de drywall?: Depende de sus materiales. El drywall que incluye el techo es categoría D de muros, y entonces no se suma la columna de techos; la madera o el drywall sin techo es categoría F, y un techo de calamina o fibrocemento sobre vigas de madera también es F. La municipalidad la califica según lo que predomina.
¿El valor unitario oficial sirve como presupuesto para construir?: No. Es el valor fiscal de la edificación, base del autovalúo, del predial y de la alcabala. El costo real depende de la mano de obra, el diseño, la licencia, los estudios, el traslado de materiales y la ubicación. Pide cotizaciones con planos.
¿Cómo se calcula la depreciación en el autovalúo?: Con la Tabla N° 01 del Reglamento Nacional de Tasaciones, que la R.M. N° 277-2025-VIVIENDA mantiene para 2026: un porcentaje según la antigüedad (en tramos de 5 años), el estado de conservación y el material estructural. Por ejemplo, una casa de ladrillo de 20 años en buen estado se deprecia 17 %.
¿Qué diferencia hay entre el cuadro de 3 partidas y el de 7?: El de 3 partidas (muros y columnas, techos, puertas y ventanas) es el que se usa para el autovalúo y el predial, según la metodología de la R.D. N° 003-2022-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU. El de 7 partidas agrega pisos, revestimientos, baños e instalaciones y, según la R.D. N° 015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU, no se aplica para fines tributarios: se usa en los formularios de licencia.