El peruano que compra desde fuera es un comprador decidido con un problema logístico. Tiene capacidad de pago, sabe lo que quiere y, muchas veces, ya conoce la zona. Lo que no tiene es forma de estar presente — y eso es exactamente lo que el agente resuelve.
Datos clave
- El poder es lo que más demora. Se arranca el primer día, no cuando aparece la propiedad.
- Compra sin ver: el material tiene que ser honesto y completo, no bonito.
- La desconfianza es razonable. Está mandando dinero a miles de kilómetros.
- Los impuestos son peruanos, y cambian si no es domiciliado.
Lo primero: el poder
Para firmar sin viajar hace falta un poder por escritura pública con facultades expresas, otorgado ante el consulado peruano o ante notario local con apostilla. Inscribirlo en Sunarp no es obligatorio para una persona natural, pero conviene: permite certificar su vigencia, que muchas notarías y bancos piden (ver poder fuera de registro o poder inscrito en Sunarp).
Es el trámite más lento de toda la operación: cita consular, envío, traducción si corresponde, inscripción. Se empieza el primer día, aunque todavía no haya propiedad elegida. Esperar a tener la oferta aceptada para iniciarlo es la forma más común de perder al vendedor.
Y conviene que el borrador del poder lo revise un abogado en Perú antes de que se firme fuera: corregir un poder ya otorgado significa repetir el trámite entero.
Cómo se genera confianza a distancia
No con entusiasmo, sino con transparencia verificable:
- Video sin cortes del recorrido completo, incluidos los defectos. Un video editado y musicalizado genera menos confianza que uno caminando y comentando.
- Videollamada en vivo desde el inmueble, para que él dirija la cámara: "muéstrame el baño", "asómate por la ventana".
- Documentos compartidos: partida registral, HR y PU, recibos de mantenimiento. Que lo pueda verificar por su cuenta.
- Decir lo que está mal. A distancia, la credibilidad se construye señalando defectos.
El dinero
En operaciones sobre determinado monto la ley obliga a usar medios de pago bancarios, y eso juega a favor de todos: deja rastro. Conviene acordar desde el inicio desde qué cuenta sale el dinero, a cuál entra, quién asume los costos de la transferencia internacional y en qué momento se hace cada desembolso.
Lo que nunca conviene es que el dinero pase por la cuenta del agente. Ni por comodidad ni por rapidez.
Los impuestos cambian
La compra en sí no cambia: la alcabala la paga el comprador igual. Lo que cambia, y conviene que sepa desde el principio, es su situación como no domiciliado si más adelante vende, y la forma de declarar la renta si alquila el inmueble.
Mencionarlo antes de comprar evita una sorpresa que después se le atribuye al agente.
Para tener a mano lo que tu cliente va a preguntar sobre el poder, la bancarización y los impuestos, compártele la guía legal para comprar o vender desde el extranjero.
La logística del día a día
- Acuerden horario. Con diferencia horaria, decidir una franja de contacto evita que las respuestas tarden un día entero.
- Todo por escrito. Lo que se habla por videollamada se resume después por mensaje. A distancia, los malentendidos cuestan semanas.
- Un apoderado claro. Si hay un familiar en Perú que va a firmar, que sepa desde el inicio qué se espera de él.
Por qué vale la pena el esfuerzo
Porque suele ser una operación al contado o con inicial alta, decidida con rapidez, y porque quien compra desde fuera casi siempre necesita después lo que más estabiliza a un agente: alguien que administre el alquiler de ese inmueble mientras él sigue viviendo afuera.
Preguntas frecuentes
¿Puede un peruano comprar un inmueble en Perú sin viajar?
Sí, mediante un poder por escritura pública con facultades expresas, otorgado ante el consulado peruano o ante un notario local con apostilla; inscribirlo en Sunarp es recomendable, aunque no obligatorio para una persona natural. Es el trámite más lento de la operación, así que conviene iniciarlo el primer día, aunque todavía no haya una propiedad elegida.
¿Qué pasa si el poder desde el extranjero tiene errores?
Corregir un poder ya otorgado obliga a repetir todo el trámite: cita consular, envío, traducción si corresponde e inscripción. Por eso conviene que un abogado en Perú revise el borrador antes de firmarlo fuera. Esperar a tener la oferta aceptada para empezar es la forma más común de perder al vendedor.
¿Cómo le muestro una propiedad a un comprador que vive fuera del país?
Con transparencia verificable: un video sin cortes del recorrido completo, incluidos los defectos, y una videollamada en vivo desde el inmueble donde él dirija la cámara. Comparte también la partida registral, el HR y PU y los recibos de mantenimiento para que pueda verificarlos por su cuenta.
¿Cómo se maneja el pago de un comprador desde el extranjero?
Por medios bancarios, que la ley exige en operaciones sobre determinado monto y que dejan rastro. Acuerden desde el inicio desde qué cuenta sale el dinero, a cuál entra, quién asume los costos de la transferencia internacional y cuándo se hace cada desembolso. El dinero nunca debe pasar por la cuenta del agente.
¿Un peruano que vive en el extranjero paga otros impuestos al comprar?
La compra no cambia: el comprador paga la alcabala igual. Lo que cambia es su situación como no domiciliado si más adelante vende y la forma de declarar la renta si alquila el inmueble. Conviene explicarlo antes de comprar para evitar una sorpresa que después se atribuya al agente.
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Fuentes
- Ministerio de Relaciones Exteriores — consulados del Perú
- Sunarp — Publicidad registral
- SBS — Información al usuario financiero
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