La regla es simple: cada afirmación del aviso tiene que sobrevivir a la visita. Si escribes "vista al parque" y la vista es a un parque que se ve de perfil desde el balcón, la persona lo va a notar en diez segundos y vas a perder la negociación antes de empezarla. Describir con fuerza no es lo mismo que exagerar; se logra reemplazando adjetivos por hechos.
Datos clave
- Cambia adjetivos por datos: "amplio" no dice nada; "sala comedor de 24 m²" sí.
- Información engañosa en una oferta comercial puede ser materia de reclamo bajo el Código de Protección y Defensa del Consumidor.
- Los metros se declaran como figuran en la partida o en el plano, no redondeados hacia arriba.
- El "a X minutos de" debe ser caminando y realista; es la exageración más frecuente.
- Decir un defecto te hace más creíble en todo lo demás.
¿Qué se considera exagerar?
| Lo que se escribe | Lo que suele ser | Cómo decirlo bien |
|---|---|---|
| "Vista al parque" | Se ve de reojo desde una ventana | "Ventana del dormitorio principal con vista parcial al parque" |
| "A 5 minutos del metro" | 15 caminando | "A 12 minutos caminando de la estación" |
| "Totalmente remodelado" | Pintura y grifería | "Repintado y grifería nueva en 2026" |
| "90 m²" | 78 m² más terraza | "78 m² techados + 12 m² de terraza" |
| "Zona exclusiva" | Zona residencial normal | "Zona residencial, calle sin tránsito pesado" |
Elaboración propia, 2026.
¿Por qué exagerar sale caro?
Por tres motivos concretos. Primero, pierdes tiempo: la gente visita y se va. Segundo, pierdes credibilidad justo cuando la necesitas, porque después de descubrir una exageración el comprador duda de todo lo demás, incluidos los papeles. Tercero, en casos claros de información engañosa hay un marco de protección al consumidor que ampara el reclamo.
¿Cómo describo sin quedarme corto?
Con Cómo hacer un anuncio para vender mi casa: título, texto y ejemplo (2026), que son mucho más persuasivos que los superlativos. "Cocina con lavandería independiente y salida a un patio de servicio" convence más que "cocina espectacular". "El edificio tiene ocho años y el mantenimiento está al día" convence más que "excelente edificio". La especificidad es lo que hace creíble un aviso.
¿Y los metros cuadrados?
Es el punto donde más conviene ser exacto, porque es verificable en la partida registral y en el plano. Si sumas terrazas, aires o estacionamiento, dilo desagregado. Un comprador que descubre que los metros no coinciden con la partida no negocia: se va, y con razón.
¿Conviene decir lo que falta?
Lo que se va a ver, sí, y con las palabras justas: hay términos que espantan al interesado sin necesidad. "Tercer piso sin ascensor", "la cocina necesita cambio de muebles", "no tiene estacionamiento". Esos avisos reciben menos consultas, pero de gente que ya lo aceptó, y por eso terminan cerrando antes. Es la diferencia entre volumen y calidad de contactos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo decir "oportunidad" o "remato"?
Puedes, pero esas palabras suelen atraer a buscadores de gangas y empujan tu precio hacia abajo. Convence más un aviso con hechos concretos, como los metros de cada ambiente, la antigüedad del edificio o el mantenimiento al día, que uno con palabras que anuncian una rebaja.
¿Cuánto detalle es demasiado?
Si el texto pasa de 300 palabras, prioriza y deja lo importante arriba. El detalle que suma es el específico y verificable, como "sala comedor de 24 m²" o "cocina con lavandería independiente"; los superlativos solo alargan el aviso sin hacerlo más creíble.
¿Puedo usar renders en lugar de fotos?
Solo si aclaras que son imágenes referenciales y la propiedad está en construcción. Si el inmueble ya está terminado, usa fotos reales: todo lo que muestra el aviso tiene que coincidir con lo que la persona encuentra cuando llega a la visita.
¿Debo declarar si hay hipoteca?
Sí, conviene decirlo: la hipoteca se puede verificar en la partida y no te impide vender. Mencionarla desde el aviso sigue la misma lógica que declarar un defecto visible, porque decir lo que el comprador igual va a descubrir te hace más creíble en todo lo demás.
¿Qué pasa si el comprador reclama por el aviso?
La información de una oferta comercial obliga, y si es engañosa puede ser materia de reclamo bajo el Código de Protección y Defensa del Consumidor. Por eso cada dato debe ser exacto, empezando por los metros, que tienen que coincidir con la partida o el plano y no redondearse hacia arriba.
Fuentes
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales
- Infobae Perú — Qué buscan los peruanos al comprar vivienda en 2026
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