Cómo hacer un anuncio para vender mi casa: título, texto y ejemplo (2026)

Lectura: 9 minutos. Escrito por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, que revisa avisos de propietarios, agentes e inmobiliarias todos los días.

Para hacer un anuncio que venda tu casa, el título lleva tipo de inmueble, dormitorios, distrito y un diferencial concreto; el texto responde en orden las cinco preguntas que todo comprador hace (qué es y dónde está, cómo se distribuye, cómo es el edificio o la zona, qué papeles tiene y en qué condiciones se vende); la ficha va con todos los campos llenos, el precio a la vista y 10 a 15 fotos. Un aviso así no necesita adjetivos: la información hace que lo abran y que escriban personas que sí pueden comprar. Abajo tienes la fórmula, una plantilla para copiar, tres ejemplos completos y la tabla de lo que funciona y lo que no.

Este artículo es un paso de la guía completa para publicar y anunciar tu propiedad; si todavía no tienes precio, antes conviene pasar por el valorizador, porque el número que pongas decide más que cualquier palabra.

¿Qué debe llevar el título del anuncio?

El título es lo primero que se lee en el listado y lo que el buscador del portal y Google indexan, así que tiene que contener las palabras que la gente escribe cuando busca: el tipo de inmueble, los dormitorios, el distrito y un dato que te distinga. La fórmula es tipo + dormitorios + distrito + diferencial concreto: "Departamento de 3 dormitorios en Pueblo Libre con vista al parque y estacionamiento". En EximiaHaus el título admite hasta 200 caracteres, pero los primeros 60 o 70 son los que se ven completos en el celular, así que lo importante va adelante.

El diferencial cambia según el inmueble: en un departamento familiar pesan el estacionamiento, el piso y la vista; en uno pequeño, el estreno, el amoblado o la cercanía a una estación o universidad; en una casa, el área de terreno, el jardín y la cochera doble; en un terreno, el frente, el área y la zonificación; en un local, el frente a avenida y la licencia vigente. Cada palabra del título es una promesa que se verifica en la visita: si dice "estreno" o "vista al parque", tiene que ser verdad.

Dónde encaja esto dentro de una estrategia completa —embudo, canales, presupuesto y métricas— lo explica la guía de marketing inmobiliario 2026.

¿Cómo se escribe el texto del anuncio? Los cinco bloques

El texto se escribe respondiendo las preguntas en el orden en que el comprador se las hace. Las dos primeras líneas son lo único que se ve antes de desplegar la descripción, así que ahí van el qué, el dónde, el cuánto mide y lo que lo distingue. Entre 150 y 300 palabras, en párrafos cortos, alcanzan.

1. Qué es, dónde está y qué lo distingue (2 líneas). Tipo, área, distrito con una referencia, piso y el diferencial. Es la apertura que decide el clic.
2. Cómo se distribuye. Ambiente por ambiente, con metrajes donde los tengas: sala-comedor, cocina, dormitorios, baños, lavandería, clósets, balcón, cochera y depósito. Orientación y luz.
3. El edificio o la zona. Antigüedad, ascensor, áreas comunes, cuota de mantenimiento, portería. En una casa, el terreno, los pisos y la cochera. En el entorno, referencias concretas con distancias reales: colegios, parques, mercado, avenidas y transporte.
4. Los papeles. "Partida inscrita, fábrica declarada, sin cargas, predial y arbitrios al día". Es el bloque que casi nadie escribe y el que más confianza da: a un comprador con crédito aprobado le dice que la operación se puede cerrar. Si hay algo pendiente (hipoteca por cancelar, sucesión en trámite), dilo con precisión: filtra a quien no puede esperar.
5. Condiciones y cierre. Precio, si acepta crédito hipotecario, disponibilidad de entrega, horarios de visita y la invitación a escribir.

Puedes escribir en primera persona; da cercanía, siempre que no transmita apuro. La zona y las referencias sí van; el número exacto de la puerta, no. Si usas emojis, que sea para separar bloques y no en lugar de los datos. Y si redactas con una herramienta de inteligencia artificial, dale solo datos reales y revisa que no haya agregado nada por su cuenta: qué puede y qué no puede saber la IA de tu propiedad.

Plantilla de anuncio para copiar

Reemplaza lo que está entre corchetes y borra lo que no aplique. Sirve para departamento, casa y terreno con los ajustes que verás en los ejemplos.

Tres ejemplos de anuncio: departamento, casa y terreno

Ejemplo 1: anuncio de venta de departamento

Título: Departamento de 3 dormitorios en Jesús María, con estacionamiento y vista al parque.

Texto: Departamento de 92 m² en la urbanización San Felipe, a dos cuadras de la avenida Salaverry. Tres dormitorios, dos baños completos y un estacionamiento techado. Vista frontal al parque, sin edificios enfrente.

Piso 6 con ascensor, orientado al oeste: luz toda la tarde. Sala-comedor de 28 m² con balcón, cocina cerrada con lavandería independiente, clósets empotrados en los tres dormitorios y baño propio en el principal. Edificio de 12 años, ocho pisos, portería las 24 horas, sala de reuniones. Mantenimiento: S/ 420 al mes.

Colegio a cinco minutos caminando, estación del Metropolitano a 400 metros, mercado a tres cuadras. Partida inscrita, fábrica declarada, sin cargas; predial y arbitrios al día. Precio: US$ 215.000 (S/ 723.000 al tipo de cambio del día de publicación). Acepta crédito hipotecario. Entrega a los 30 días de la firma. Visitas de lunes a sábado coordinando por mensaje.

Ejemplo 2: anuncio de venta de casa

Título: Casa de 4 dormitorios en La Molina, terreno de 250 m², cochera para dos autos y jardín.

Texto: Casa de dos pisos, 210 m² construidos sobre terreno de 250 m², en la urbanización Las Lagunas, a tres cuadras de la avenida Raúl Ferrero. Cuatro dormitorios, tres baños y medio, cochera techada para dos autos y jardín posterior de 40 m².

Primer piso: sala y comedor independientes, cocina con comedor de diario, lavandería, cuarto y baño de servicio. Segundo piso: dormitorio principal con vestidor y baño, tres dormitorios secundarios y un baño completo. Construida en 2008, techos de concreto, acabados en madera y porcelanato; pintura y silicona renovadas en 2026. Agua y luz independientes, sin cuota de mantenimiento.

Colegio y club a menos de diez minutos en auto, parque en la misma calle, supermercado a cinco cuadras. Partida inscrita con declaratoria de fábrica de los dos pisos, sin cargas; predial y arbitrios 2026 pagados. Precio: S/ 1.350.000. Acepta crédito hipotecario. Entrega inmediata. Visitas sábados y domingos de 10 a 17 horas, coordinando por mensaje.

Ejemplo 3: anuncio de venta de terreno

Título: Terreno de 300 m² en Carabayllo, frente a avenida, con partida y zonificación residencial.

Texto: Terreno urbano de 300 m² (10 m de frente por 30 m de fondo) en la urbanización Santa Isabel, con frente a la avenida Túpac Amaru. Zonificación RDM (residencial de densidad media), según certificado de parámetros de 2026. Cerco perimétrico de ladrillo, portón metálico, agua y desagüe en la vereda.

Partida registral independiente, inscrito a nombre del vendedor, sin cargas ni gravámenes; predio urbano con PU y predial al día. Esquina de transporte público a 100 metros, colegio a tres cuadras. Precio: US$ 95.000 (S/ 319.500 al tipo de cambio del día de publicación). Se entrega libre de ocupantes. Visitas con cita.

Fíjate en lo que los tres tienen en común: ningún adjetivo, un dato por frase, los papeles explicados, el precio a la vista y las condiciones de entrega. Si vendes un terreno, lo que nadie te perdona que falte es el frente, la zonificación y si la partida es independiente: la guía completa para vender lo explica en su etapa de casos especiales. Para un alquiler cambian cuatro cosas, en qué cambia en el aviso si la propiedad es de alquiler.

Aviso bueno y aviso malo: la tabla

En el inventario de EximiaHaus la mediana es de 5 fotos por aviso y uno de cada cinco tiene menos de 5 (227 avisos activos, 2 de octubre de 2026): el aviso completo compite contra pocos. Las reglas de las fotos están en fotos para vender mi casa: 10 reglas que sí traen visitas y las del video en video para vender mi casa.

¿Qué frases restan y qué no puede decir un anuncio?

Tres familias de frases hacen cerrar el aviso: las que presionan ("última oportunidad"), las que revelan apuro ("remato", "urge") y las que anuncian una complicación sin explicarla ("solo contado", "sin papeles al día, consultar"). Las dos primeras se usan contra ti en la negociación; la tercera se resuelve diciendo exactamente qué pasa. Las mayúsculas y los signos de exclamación acumulados se leen como presión, no como entusiasmo.

Y hay un límite legal. El Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) considera publicidad engañosa la que induce a error, incluida la omisión de información relevante (art. 13); y si el precio se anuncia en moneda extranjera, debe consignarse también en soles, en caracteres y condiciones iguales (art. 6). Indecopi ha impuesto más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores. Metraje, antigüedad, estacionamiento, cargas y fotos de otro inmueble son los puntos donde más se falla. Lo que dice la norma, con ejemplos, está en qué es la publicidad engañosa en un aviso inmobiliario; y cómo poner el precio, en ¿pongo el precio o lo dejo a consultar? y ¿en soles o en dólares?.

¿Cómo anuncio mi casa en venta una vez escrito el aviso?

Con el texto listo, el orden es: publicar la ficha completa en un portal, compartir el enlace por WhatsApp el mismo día y difundir el video en redes. El comprador de Lima se informa por redes sociales (75 %), revisa más de un portal antes de decidir (81 %) y busca sobre todo de noche entre semana (CODIP, 2026), así que el aviso tiene que estar completo desde el primer día y las consultas se responden a la hora en que llegan.

1. Publica la ficha con todos los campos, el mapa, las fotos y el texto. En EximiaHaus, al aprobarse el aviso se genera solo un video vertical con tus fotos, el precio y la zona, listo para descargar desde tu panel.
2. Comparte el enlace en tus estados y grupos de WhatsApp y en tus redes, con el video y una línea con tipo, distrito, área y precio (cómo compartir el aviso por WhatsApp); el portal quiere datos completos y las redes dos líneas y el video (cómo adaptar el mismo aviso a cada canal).
3. Mide a los 7 días: vistas, consultas y visitas. Si hay vistas y no hay consultas, el problema es el precio o el texto; si no hay vistas, el título o la portada: por qué mi aviso no tiene visitas.

Si trabajas con un agente o una inmobiliaria, el anuncio lo escribe él con estos mismos bloques y tú revisas que cada dato sea cierto: la responsabilidad por la información del aviso es compartida. Las etapas completas (dónde publicar, precio, difusión, visitas) están en la guía para publicar y anunciar tu propiedad y el proceso de la venta en la guía para vender una propiedad en el Perú.

Los errores que más consultas cuestan

• Título con adjetivos y sin distrito: no aparece cuando buscan. Campos de la ficha vacíos: se cae de las búsquedas filtradas aunque el texto sea perfecto (qué es un aviso completo y por qué sale primero).
• Precio oculto y ni una palabra sobre los papeles: llegan consultas que no van a ningún lado y el comprador serio asume lo peor.
• Teléfono dentro del texto o sobre las fotos, y datos que no coinciden entre título, ficha y visita: cuesta la operación y puede costar una sanción. Si el inmueble tiene plano y medidas, súbelos (conviene publicar el plano y las medidas).

Tu siguiente paso

Copia la plantilla, llénala con tus datos reales y publica tu propiedad en EximiaHaus: la ficha guía los campos que no pueden faltar, el aviso sale con su video y el equipo difunde las propiedades en redes según el plan. Si no sabes qué precio poner, el valorizador te da un rango con comparables de tu zona; y si la partida tiene algo pendiente, el equipo legal te dice qué escribir y qué resolver antes de publicar. En qué se fija quien lee tu anuncio, en en qué se fija un comprador cuando ve tu anuncio; los anuncios pagados en redes son otro formato: ejemplos de anuncios inmobiliarios en Facebook.

Preguntas frecuentes

¿Qué escribo en un anuncio para vender mi casa?

Un título con tipo de inmueble, dormitorios, distrito y un diferencial concreto, y un texto de 150 a 300 palabras en cinco bloques: qué es y dónde está, cómo se distribuye (con metrajes), cómo es el edificio o la zona, qué papeles tiene y en qué condiciones se vende (precio, crédito, entrega, visitas). Sin adjetivos: cada frase lleva un dato.

¿Cuántos caracteres debe tener el título de un anuncio inmobiliario?

Lo que se ve completo en un celular son unos 60 a 70 caracteres, así que ahí va lo importante: tipo, dormitorios y distrito. El campo admite más (en EximiaHaus, hasta 200) y puedes usar el resto para el diferencial, pero nunca para datos de contacto, que suelen devolver el aviso a revisión.

¿Pongo el precio en el anuncio o lo dejo a consultar?

Ponlo. Ocultarlo no trae más compradores: trae mensajes que preguntan el precio y desaparecen, y descarta a quien sí podía pagarlo. El precio es el filtro más eficiente que existe. Si lo anuncias en dólares, el Código del Consumidor exige consignarlo también en soles, en caracteres y condiciones iguales (art. 6).

¿Puedo usar ChatGPT u otra IA para escribir el anuncio de mi casa?

Sí, para ordenar y acortar, dándole solo datos reales. La IA no puede saber el metraje, el estado de la partida ni lo que se ve desde la ventana, y si lo inventa, el error es tuyo frente al comprador y frente a Indecopi. Revisa cada cifra antes de publicar y borra cualquier dato que no le hayas dado tú.

¿Qué pasa si el anuncio tiene un dato que no es cierto?

Comercialmente, se cae la operación en la visita o en la tasación del banco. Legalmente, la Ley 29571 considera publicidad engañosa la información que induce a error, incluida la omisión de datos relevantes (art. 13); Indecopi ha sancionado más de 260 veces al sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores. Metraje, antigüedad, cargas y fotos de otro inmueble son los puntos más sensibles.

¿Cómo anuncio mi casa en venta si trabajo con un agente o una inmobiliaria?

El agente redacta y publica con estos mismos bloques, y tú revisas que cada dato coincida con la partida y con el inmueble, porque la información del aviso te compromete igual. Pídele que publique en un portal con ficha completa, video y difusión en redes, y que te comparta el enlace para difundirlo tú también.

¿Cuántas fotos acompañan al texto del anuncio?

De 10 a 15, horizontales, de día y en el orden del recorrido: fachada, sala-comedor, cocina, dormitorios, baños, lavandería, estacionamiento y áreas comunes. En el inventario de EximiaHaus la mediana es de 5 fotos por aviso (227 avisos activos, octubre de 2026), así que con cobertura completa ya compites contra pocos.

¿Conviene decir que vendo urgente para que escriban más rápido?

No. "Urgente" y "remato" no traen más compradores: traen ofertas más bajas, porque revelan que aceptarás menos. Si necesitas vender rápido, lo que funciona es el precio de entrada correcto, los papeles listos y el aviso completo, como se explica en cómo vender una casa rápido en el Perú.

Relacionado con este tema: ¿Cómo publico una casa de playa?.

Fuentes

• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571): art. 6 (precios en moneda extranjera) y art. 13 (publicidad engañosa y omisión de información) — Indecopi, gob.pe
• Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
• Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026: 75 % se informa por redes, 81 % revisa más de un portal, búsqueda nocturna — Real Estate Data Analytics de CODIP, vía Construyendo.pe