Lectura: 9 minutos. Escrito por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus, que produce fotografía y video de inmuebles y revisa los avisos del portal a diario.
Las fotos que venden una casa se toman de día, con el celular en horizontal, desde una esquina de cada ambiente y a la altura del pecho; son entre 10 y 15, cubren todos los ambientes sin excepción, se publican en el orden en que alguien recorrería la casa y la portada es la sala con luz natural. No hace falta cámara profesional: en los 190 avisos de venta activos en EximiaHaus, los que tienen 10 fotos o más reciben una mediana de 55 vistas por día y los que tienen menos de 10, 35 (medición del 2 de octubre de 2026). La diferencia la hacen la preparación, la luz y la cobertura, no el equipo.
Este artículo es el paso de las fotos dentro de la guía completa para publicar y anunciar tu propiedad. El texto que las acompaña está en cómo hacer un anuncio para vender mi casa y el video, en video para vender mi casa.
Datos clave
- 10 fotos o más: 55 vistas por día; menos de 10: 35 (mediana, 190 avisos de venta activos en EximiaHaus, 2-oct-2026). Es correlación, no promesa: el aviso completo también suele tener mejor precio y mejor texto.
- La mediana del portal es 5 fotos por aviso y el 19 % tiene menos de 5: con cobertura completa compites contra pocos.
- Tope del portal: 30 fotos de hasta 10 MB (JPG, PNG o WEBP). El video automático del aviso usa las 8 primeras, en el orden en que las subiste.
- El 75 % de los compradores de Lima se informa por redes sociales y busca sobre todo de noche entre semana (CODIP, 2026): las fotos se ven en un celular, pequeñas y con poca paciencia.
- Editar está permitido; inventar, no: la Ley 29571 considera engañosa la publicidad que induce a error, incluida la omisión de información (art. 13).
Las 10 reglas para las fotos de tu casa
1. Prepara la casa antes de tomar una sola foto
El 80 % del resultado se decide antes de disparar. Vacía mesas, encimeras y mesas de noche; guarda retratos, imanes, cepillos y ropa; saca tachos, tendederos y mascotas de cuadro; baja las tapas de los inodoros, pon toallas iguales y limpia vidrios y espejos. Lo que se arregla en días y cuesta poco también va antes: focos quemados, silicona nueva en baño y cocina, pintura solo donde hay manchas. La cámara no distingue entre desorden y deterioro; el comprador tampoco. El checklist ambiente por ambiente está en fotos y video que sí venden una propiedad.
2. Fotografía de día, a la hora en que entra la luz
Abre cortinas y persianas y elige la hora según hacia dónde dan las ventanas: al este, entre las 8 y las 11; al oeste, entre las 15 y las 17; al norte o al sur, cerca del mediodía. Enciende las luces interiores solo si dan el mismo tono de blanco que la luz natural; si son amarillas, apágalas, porque tiñen la foto. Nada de flash ni fotos de noche: transmiten encierro. Toma todas las fotos en una misma sesión; mezclar días se nota en la luz.
3. Horizontal, desde la esquina y a la altura del pecho
El celular en horizontal, porque así se muestra la foto en el listado y en la ficha (la vertical queda para redes). Dispara desde una esquina del ambiente, en diagonal, para que entren dos paredes y el espacio se lea completo; nunca desde la puerta, que lo achica. La cámara a la altura del pecho y nivelada: desde los ojos agranda los techos y desde abajo deforma; las paredes deben verse verticales. Si tu celular tiene cuadrícula, actívala para alinear.
4. Muestra todos los ambientes, también los que no te gustan
El comprador completa lo que no ve con la peor hipótesis: si falta la cocina, asume que es vieja; si falta el segundo baño, que está en mal estado. Un ambiente regular se negocia; uno oculto hace que descarten el aviso. Una foto por dormitorio y por baño, la cocina completa, la lavandería, el estacionamiento, la fachada y las áreas comunes de tu edificio.
5. La portada es la sala con luz, no la fachada
En el listado tu aviso se ve pequeño y entre otros veinte, y la portada responde en un segundo a "¿me gustaría vivir acá?". Casi siempre es la sala-comedor desde la esquina, con luz natural; una vista excepcional también puede serlo. La fachada rara vez gana porque muestra un edificio, no un hogar. Nunca de portada: baño, lavandería, pasillo, plano o una foto con gente.
6. Publica en el orden del recorrido
Después de la portada, el orden es el de una visita: fachada o ingreso, sala-comedor, cocina, dormitorio principal, baño principal, dormitorios secundarios, baño secundario, lavandería y depósito, estacionamiento, áreas comunes y, si aporta, la vista. Así el interesado arma mentalmente la distribución. La mayoría revisa las primeras cuatro o cinco fotos y decide ahí si escribe: tus mejores fotos van adelante. El plano, si lo tienes, al final.
7. Nada de personas, documentos, placas ni teléfonos sobre la foto
Abre cada foto a tamaño completo antes de publicar y busca tres cosas: caras, papeles legibles y números. Fuera la partida, el HR, los recibos y el DNI sobre un mueble; fuera tu reflejo en espejos y vidrios; fuera las placas de los autos y el número de la puerta si no publicas la dirección. No escribas tu teléfono sobre la imagen: quien copia la foto se lleva el número y tu propiedad puede terminar en avisos ajenos que piden adelantos en tu nombre (¿me pueden copiar las fotos de mi anuncio?). Y no muestres cámaras, alarmas ni accesos secundarios en primer plano.
8. Edita lo mínimo y no inventes nada
Enderezar, recortar y subir un poco el brillo o el contraste está bien, y las herramientas con inteligencia artificial hacen eso en segundos: corregir una foto oscura, nivelar una perspectiva torcida, limpiar un reflejo. Lo que no se hace es cambiar el cielo, borrar una fisura o una mancha de humedad, agrandar un ambiente o publicar fotos de otro departamento o renders sin decirlo. La visita desmiente el retoque y la decepción cuesta la operación; además, la Ley 29571 considera engañosa la publicidad que induce a error, incluida la omisión de información relevante (art. 13), e Indecopi ha sancionado más de 260 veces al sector inmobiliario. Si usas amoblado virtual o imágenes referenciales, dilo de forma expresa en la foto y en el texto (¿conviene amoblar virtualmente las fotos?, qué es un render y en qué se diferencia de una foto real).
9. Entre 10 y 15 fotos: la cobertura, no la cantidad
Diez a quince fotos cubren un departamento típico; una casa grande puede llegar a veinte y un terreno se resuelve con seis u ocho bien elegidas. Lo que cansa no es la cantidad sino las tomas repetidas del mismo ángulo: cámbialas por un detalle de acabado o por un ambiente que falte. El portal admite hasta 30, y el video automático del aviso toma las 8 primeras, así que esas ocho tienen que ser las mejores y en orden.
| Tipo de inmueble | Mínimo | Ideal | Lo que no puede faltar |
|---|---|---|---|
| Departamento de 1 dormitorio | 8 | 10 a 12 | Sala desde dos ángulos, cocina, dormitorio, baño, lavandería, vista, fachada |
| Departamento de 2 o 3 dormitorios | 10 | 12 a 15 | Lo anterior más cada dormitorio, cada baño, estacionamiento y áreas comunes |
| Casa | 12 | 15 a 20 | Fachada, cada piso y ambiente, patio o jardín, cochera, azotea, calle |
| Terreno | 5 | 6 a 8 | Frente desde la vereda, los dos linderos, el fondo, la calle, el cerco y el acceso (qué fotos le tomo a un terreno) |
| Local u oficina | 8 | 10 a 12 | Frente y fachada, interior completo, baño, altura, estacionamiento y la avenida |
Elaboración de EximiaHaus sobre la cobertura fotográfica que piden los compradores en las consultas, octubre de 2026.
10. Míralas en el celular y mide a los 7 días
Antes de publicar, revisa las fotos en el teléfono y no en la computadora, porque así las verá casi todo el mundo: la sala que se veía amplia en pantalla grande puede verse oscura en pequeña. A los siete días mira vistas y consultas en tu panel: si hay vistas pero nadie escribe, el problema es el precio o el texto; si casi no hay vistas, cambia la portada y revisa el título (por qué mi aviso no tiene visitas). Cambiar la portada no cuesta nada y es lo primero que se prueba.
Para comparar esta intervención con las demás y saber en qué orden hacerlas, revisa qué mejoras aumentan el valor de tu casa antes de vender.
¿Cómo tomo las fotos de un departamento con el celular?
Con cualquier celular de los últimos años alcanza si cumples las reglas de arriba. Limpia el lente con un paño antes de empezar (es el error más tonto y el más frecuente), activa la cuadrícula y el HDR, usa el lente normal y no el zoom digital; el gran angular (0,5x) solo en ambientes muy pequeños y con cuidado, porque deforma y después decepciona en la visita. Toma el doble de fotos de las que vas a usar y elige después. Estos son los errores que más se repiten y cómo se corrigen.
| Error | Qué provoca | Corrección |
|---|---|---|
| Fotografiar contra la ventana | Ambiente oscuro y ventana quemada | De espaldas a la ventana o desde la esquina más alejada de ella |
| Foto vertical para la ficha | Se recorta mal en el listado | Horizontal; la vertical queda para redes |
| Disparar desde la puerta o desde los ojos | Ambiente pequeño, techos enormes | Desde la esquina, en diagonal, a la altura del pecho |
| Zoom digital o panorámica | Imagen blanda, líneas deformadas | Acercarse caminando; una foto normal por ambiente |
| Primer plano de un mueble o adorno | Se ve el objeto, no el espacio | Encuadre general del ambiente completo |
| Celular inclinado | Paredes que se caen | Cuadrícula activada y cámara nivelada |
| Espejo de frente | Sale el fotógrafo | Cambiar el ángulo del disparo |
Elaboración de EximiaHaus sobre los errores habituales en fotografía de avisos inmobiliarios, octubre de 2026.
Si el inmueble está amoblado, deja solo los muebles neutros y despeja el paso: si para cruzar un ambiente hay que caminar en zigzag, sobra algo. Si está vacío, no es un problema: con buena luz los ambientes vacíos se fotografían bien y se entienden las medidas. Para un alquiler cambian las fotos que más pesan (lavandería, clósets, vista real): qué fotos necesita un aviso de alquiler.
¿Celular o fotógrafo profesional?
El celular alcanza en la mayoría de departamentos y casas de precio medio cuando la preparación y la luz están bien hechas. El fotógrafo profesional se justifica cuando el inmueble es de precio alto y compite con avisos producidos, cuando los ambientes son oscuros o muy pequeños (el equipo profesional y la edición resuelven lo que el celular no), o cuando no tienes tiempo de preparar y fotografiar tú. Las tomas con dron suman en casas, terrenos y entornos atractivos, no en un departamento interior (fotos con dron: cuándo valen la pena). En EximiaHaus los planes para propietarios, agentes e inmobiliarias incluyen la producción de fotos, recorrido en video y reel vertical por el equipo, además de la difusión en redes; cómo trabajamos una propiedad está en vender tu propiedad.
Sea quien sea el que fotografía, las fotos son tuyas o del fotógrafo según lo que pacten, y conviene dejarlo claro antes de la sesión (¿de quién son las fotos que subo a un aviso?). Guárdalas ordenadas por inmueble y por fecha: cómo organizar las fotos y videos de tus propiedades.
Qué hacer con las fotos después de tomarlas
- Elige y ordena en pantalla grande: portada, recorrido, extras. Descarta repetidas y oscuras.
- Súbelas a la ficha en ese orden. En EximiaHaus, al aprobarse el aviso se genera solo un video vertical de 20 a 30 segundos con las 8 primeras fotos, el precio y la zona, listo para descargar desde tu panel; puedes generar otros estilos cuando quieras.
- Usa las verticales en redes: una o dos fotos verticales de la sala y la vista sirven para estados de WhatsApp e historias; el video hace el resto (video para vender mi casa).
- Revisa a los 7 días y cambia la portada si las vistas no llegan.
Las fotos son un paso de la venta, no toda la venta: el precio, los papeles y la respuesta rápida pesan igual o más. Cómo encaja todo está en la guía completa para vender una propiedad en el Perú y, si lo que te apura es el plazo, en cómo vender una casa rápido en el Perú.
Tu siguiente paso
Prepara la casa hoy, fotografía mañana a la hora de la luz y publica tu propiedad en EximiaHaus con las fotos en orden: el aviso sale con su video y el equipo difunde las propiedades en redes según el plan. Si quieres que la producción la haga el equipo, mira los planes; y si todavía no tienes precio, el valorizador te da un rango en un minuto.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas fotos debe tener un anuncio para vender una casa?
Entre 10 y 15 para un departamento, de 15 a 20 para una casa y de 6 a 8 para un terreno, siempre que cubran todos los ambientes sin repetir ángulos. En EximiaHaus los avisos de venta con 10 fotos o más reciben una mediana de 55 vistas por día frente a 35 de los que tienen menos (190 avisos activos, 2 de octubre de 2026). El portal admite hasta 30.
¿A qué hora conviene tomar las fotos de un departamento?
De día y según hacia dónde dan las ventanas: al este, entre las 8 y las 11; al oeste, entre las 15 y las 17; al norte o al sur, cerca del mediodía. En verano, si el sol entra directo, cambia de hora para que la ventana no salga quemada. Todas las fotos en una misma sesión.
¿Tomo las fotos con la casa amoblada o vacía?
Las dos funcionan. Amoblada, deja solo los muebles neutros, despeja superficies y guarda lo personal, para que el ojo mida el espacio y no los objetos. Vacía, con buena luz se fotografía bien y se entienden las medidas; evita fotografiarla de noche, porque un ambiente vacío y oscuro se ve más pequeño.
¿Puedo usar las fotos del departamento piloto o de otra unidad igual?
Solo si lo dices de forma expresa en la foto y en el texto ("imagen referencial del piloto"). Publicarlas como si fueran de tu unidad puede ser publicidad engañosa según el art. 13 de la Ley 29571, y en la visita el comprador lo nota. Lo mismo vale para renders y amoblado virtual.
¿Está bien editar o mejorar las fotos con inteligencia artificial?
Sí, para enderezar, iluminar, nivelar la perspectiva o quitar un reflejo. No, para cambiar el cielo, borrar fisuras o humedad, agrandar ambientes o agregar muebles sin avisar que son virtuales. La regla es simple: lo que la visita desmiente, no se publica.
¿Pongo una marca de agua o mi teléfono en las fotos?
Una marca de agua discreta en una esquina está bien y ayuda si alguien las copia; el teléfono sobre la foto, no, porque viaja con la imagen a avisos ajenos que pueden pedir adelantos en tu nombre. El contacto va en el campo del aviso, donde el portal lo protege.
¿Qué fotos no debo publicar nunca?
Las que muestren personas o mascotas, documentos legibles (partida, HR, recibos, DNI), placas de autos, el número de la puerta cuando no publicas la dirección, cámaras y alarmas en primer plano, clósets llenos y fotos de noche. Y ninguna de otro inmueble sin identificarla como referencial.
¿Con las fotos basta o también necesito un video?
Las fotos deciden si abren el aviso; el video responde cómo se conecta un ambiente con otro, que es lo que las fotos no muestran, y es el formato que circula en redes, donde se informa el 75 % de los compradores de Lima. En EximiaHaus el video vertical se genera solo con las fotos del aviso; cuándo conviene además grabar un recorrido está en video para vender mi casa.
Fuentes
- Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571), art. 13: publicidad engañosa, incluida la omisión de información relevante — Indecopi, gob.pe
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, gob.pe
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026: 75 % se informa por redes sociales y busca sobre todo de noche — Real Estate Data Analytics de CODIP, vía Construyendo.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con las fotos listas, esto es lo que te sirve:
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
- Video de cada aviso — cada propiedad que publicas genera su video vertical con sus fotos y datos, en tres estilos y listo para descargar y compartir.
- Difusión multicanal y contenido — el equipo produce el contenido de tu propiedad —fotos optimizadas con IA, video vertical y reel con voz en off— y lo difunde en TikTok, Facebook, Instagram y YouTube con el formato propio de cada red.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
