La antigüedad resta valor a la construcción, no al terreno ni a la ubicación. Por eso dos departamentos de la misma edad pueden depreciarse muy distinto: lo que envejece es el edificio, y lo que sostiene el precio es dónde está y cómo se cuidó.
Datos clave
- Se deprecia la construcción, no la participación en el terreno.
- No es lineal: los primeros años pesan más que los siguientes.
- Se frena con mantenimiento del edificio y actualización de instalaciones.
- Se acelera con humedad, instalaciones vencidas y junta desordenada.
Qué envejece y qué no
| Componente | Envejece | Comentario |
|---|---|---|
| Ubicación | No | Puede incluso mejorar con obra pública |
| Terreno | No | Es la parte que sostiene el valor a largo plazo |
| Estructura | Muy lento | Si fue bien construida y mantenida |
| Instalaciones | Sí | Eléctricas y sanitarias marcan el mayor salto |
| Acabados | Sí, rápido | Pero son los más baratos de renovar |
| Áreas comunes | Sí | Ascensor y fachada pesan en la percepción |
Cuánto es en soles
Sobre un 2 dormitorios de referencia de S/ 458.315, cada escenario de castigo por antigüedad y estado equivale a:
| Precio del inmueble | castigo del 5% | castigo del 10% | castigo del 15% | castigo del 20% |
|---|---|---|---|---|
| S/ 458.315 | S/ 22.916 | S/ 45.832 | S/ 68.747 | S/ 91.663 |
| S/ 372.840 | S/ 18.642 | S/ 37.284 | S/ 55.926 | S/ 74.568 |
| S/ 527.280 | S/ 26.364 | S/ 52.728 | S/ 79.092 | S/ 105.456 |
Lo que frena la depreciación
Un edificio con junta activa, fondo de reserva, ascensor mantenido y fachada cuidada envejece mucho mejor que uno del mismo año sin administración. Ese es el factor que más separa dos inmuebles idénticos en el papel.
Del lado de la unidad, la actualización de instalaciones eléctricas y sanitarias es la inversión que más protege el valor, porque es justamente lo que un comprador informado va a descontar. Los acabados importan menos de lo que se cree: son visibles pero baratos de cambiar.
Amplía en qué acabados suben el precio por m² y en estreno o usado.
Ver también: edificio sin ascensor: cuánto baja el precio de tu departamento.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto baja de precio un departamento por año?
No hay un porcentaje fijo por año: la tasación pondera antigüedad junto con estado de conservación y ubicación.
¿Un departamento antiguo puede subir de precio?
Sí, si la zona se revaloriza más rápido de lo que se deprecia la construcción.
¿Conviene remodelar antes de vender?
Conviene resolver lo que descalifica —humedad, instalaciones, filtraciones— más que renovar acabados por estética.
¿Cómo compruebo el estado del edificio?
Pidiendo actas de la junta, estado del fondo de reserva y facturas de mantenimiento del ascensor y las bombas.
¿Por qué la tasación no coincide con lo que pido?
Porque aplican criterios distintos: lo explicamos en valor de tasación frente a valor comercial.
Las etiquetas del aviso no están definidas por ley y conviene traducirlas: qué significa estreno, semi nuevo y usado.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — publicidad registral
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de fijar o de aceptar un precio, conviene tener el valor sustentado con datos:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.