La antigüedad resta valor a la construcción, no al terreno ni a la ubicación. Por eso dos departamentos de la misma edad pueden depreciarse muy distinto: lo que envejece es el edificio, y lo que sostiene el precio es dónde está y cómo se cuidó.
Datos clave
- Se deprecia la construcción, no la participación en el terreno.
- No es lineal: los primeros años pesan más que los siguientes.
- Se frena con mantenimiento del edificio y actualización de instalaciones.
- Se acelera con humedad, instalaciones vencidas y junta desordenada.
Qué envejece y qué no
| Componente | Envejece | Comentario |
|---|---|---|
| Ubicación | No | Puede incluso mejorar con obra pública |
| Terreno | No | Es la parte que sostiene el valor a largo plazo |
| Estructura | Muy lento | Si fue bien construida y mantenida |
| Instalaciones | Sí | Eléctricas y sanitarias marcan el mayor salto |
| Acabados | Sí, rápido | Pero son los más baratos de renovar |
| Áreas comunes | Sí | Ascensor y fachada pesan en la percepción |
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo fijar el precio de venta de mi casa, paso a paso.
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
Cuánto es en soles
Sobre un 2 dormitorios de referencia de S/ 458.315, cada escenario de castigo por antigüedad y estado equivale a:
| Precio del inmueble | castigo del 5% | castigo del 10% | castigo del 15% | castigo del 20% |
|---|---|---|---|---|
| S/ 458.315 | S/ 22.916 | S/ 45.832 | S/ 68.747 | S/ 91.663 |
| S/ 372.840 | S/ 18.642 | S/ 37.284 | S/ 55.926 | S/ 74.568 |
| S/ 527.280 | S/ 26.364 | S/ 52.728 | S/ 79.092 | S/ 105.456 |
Lo que frena la depreciación
Un edificio con junta activa, fondo de reserva, ascensor mantenido y fachada cuidada envejece mucho mejor que uno del mismo año sin administración. Ese es el factor que más separa dos inmuebles idénticos en el papel.
Del lado de la unidad, la actualización de instalaciones eléctricas y sanitarias es la inversión que más protege el valor, porque es justamente lo que un comprador informado va a descontar. Los acabados importan menos de lo que se cree: son visibles pero baratos de cambiar.
Amplía en qué acabados suben el precio por m² y en ¿Departamento de estreno o de segunda? Cómo decidir en 2026.
Ver también: edificio sin ascensor: cuánto baja el precio de tu departamento.
Qué revisar en un departamento antiguo antes de ofertar
La edad figura en la partida y en el anuncio; el estado real solo se ve en la visita y en los papeles del edificio. Antes de poner un número sobre la mesa, recorre esta lista:
- Instalaciones eléctricas: mira el tablero, pregunta si el cableado se cambió alguna vez y prueba varios tomacorrientes. Si nada se renovó, cuenta con ese gasto.
- Instalaciones sanitarias: abre los caños, revisa la presión, busca manchas en los techos del baño y la cocina, y pregunta por filtraciones hacia el vecino de abajo.
- Estructura: si ves grietas en vigas o columnas, pide la opinión de un ingeniero antes de avanzar.
- Papeles del edificio: solicita las actas recientes de la junta, el saldo del fondo de reserva y los comprobantes de mantenimiento del ascensor y de las bombas de agua.
- Áreas comunes: fachada, pasadizos y escalera muestran cómo se administra el edificio mejor que cualquier explicación del vendedor.
Si no hay junta activa ni fondo de reserva, asume que las reparaciones grandes se cobrarán a cada propietario cuando aparezcan, y tú serás uno de ellos.
Ejemplo: de la antigüedad a una contraoferta con números
Toma el 2 dormitorios de referencia de S/ 458.315 y compara dos unidades de la misma edad en el mismo distrito:
- Unidad A: junta que funciona, ascensor con mantenimiento al día e instalaciones renovadas. Un ajuste cercano al escenario del 5 %, unos S/ 22.916, es defendible.
- Unidad B: humedad en el baño, tablero original y actas que nadie encuentra. Aquí el escenario del 15 % (S/ 68.747) o incluso el del 20 % (S/ 91.663) tiene sustento.
Una contraoferta sólida no dice "está viejo": enumera lo que habrá que arreglar y lo que no se pudo comprobar. Así el vendedor discute trabajos concretos y no una opinión. Ten presente que estos porcentajes sirven para dimensionar; si compras con crédito, el perito hará su propio ajuste según lo que vea, y esa tasación pesará en lo que el banco te preste.
Si además faltan ascensor o cochera, mide cada carencia por separado. Revisa cuánto resta no tener estacionamiento antes de sumar descuentos.
Si vendes un departamento con años: qué hacer antes de publicar
- Arregla lo que descalifica. Humedad, filtraciones o una instalación eléctrica vencida hacen que el comprador se retire o descuente de más. Cambiar acabados solo por gusto mueve menos el precio de lo que parece.
- Junta los comprobantes. Facturas de trabajos en la unidad, actas y el estado del fondo de reserva responden la primera objeción de un comprador informado.
- Cuéntalo en el anuncio. Indica el año de construcción y, al lado, lo que se renovó: tablero, tuberías, baños. Esconder la edad solo trae visitas que se caen en la puerta.
- Entra en el rango correcto. Un inmueble que pasa meses publicado sigue pagando mantenimiento, arbitrios y predial, y acaba rebajándose por tramos, la manera más cara de vender.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto baja de precio un departamento por año?
No hay un porcentaje fijo por año: la tasación pondera antigüedad junto con estado de conservación y ubicación.
¿Un departamento antiguo puede subir de precio?
Sí, si la zona se revaloriza más rápido de lo que se deprecia la construcción.
¿Conviene remodelar antes de vender?
Conviene resolver lo que descalifica —humedad, instalaciones, filtraciones— más que renovar acabados por estética.
¿Cómo compruebo el estado del edificio?
Pidiendo actas de la junta, estado del fondo de reserva y facturas de mantenimiento del ascensor y las bombas.
¿Por qué la tasación no coincide con lo que pido?
Porque aplican criterios distintos: lo explicamos en valor de tasación frente a valor comercial.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — publicidad registral
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