La factibilidad de servicios es el pronunciamiento de la empresa prestadora de servicios de saneamiento sobre si puede o no conectar agua potable y alcantarillado a un predio, en qué condiciones y con qué obras previas. Sin ese informe no se presenta el formulario único de habilitación urbana, y sin habilitación no hay lotes con partida propia. En Lima el trámite es casi automático en zonas consolidadas; en provincia es, con diferencia, la verificación que más compras frena, porque hay ciudades enteras donde la red simplemente no llega hasta donde se está vendiendo.
Datos clave
- La emite la empresa prestadora de servicios de saneamiento (EPS) de la localidad, no la municipalidad.
- La Sunass es el organismo regulador de las EPS y aprueba el reglamento de calidad de la prestación de los servicios de saneamiento.
- Para una nueva habilitación urbana se presenta un plano o esquema que muestre por dónde pasarían las tuberías de agua potable y alcantarillado, y la EPS emite un único informe de factibilidad por habilitación.
- Se exige memoria descriptiva firmada por ingeniero sanitario colegiado y habilitado, precisando los volúmenes considerados para el diseño.
- Sin factibilidad no se presenta el FUHU (formulario único de habilitación urbana).
- Una factibilidad tiene vigencia y puede quedar sin efecto si el proyecto no avanza en el plazo previsto.
¿Qué dice exactamente un informe de factibilidad?
Puede decir tres cosas, y la diferencia entre ellas vale mucho dinero. Puede declarar factibilidad plena: hay capacidad y punto de conexión disponible. Puede declarar factibilidad condicionada: hay capacidad, pero el solicitante debe ejecutar obras adicionales —una línea de impulsión, un reservorio, la ampliación de un colector— a su costo. O puede declarar que no hay factibilidad: la red no tiene capacidad o no llega, y no está prevista su ampliación en el horizonte del plan.
La factibilidad condicionada es la más peligrosa para el comprador desprevenido, porque el vendedor la presenta como un "sí". Lo es, pero con una obra de por medio cuyo costo casi nunca aparece en la conversación.
| Resultado | Qué significa | Efecto en el precio del terreno |
|---|---|---|
| Factible | Hay capacidad y punto de conexión disponible | Ninguno: es el escenario base |
| Factible con condiciones | Se requieren obras adicionales a costo del solicitante | El costo de esas obras se descuenta del valor del suelo |
| No factible | No hay capacidad ni ampliación prevista | El terreno no es habilitable hoy; su valor es de suelo rústico o de reserva |
¿Qué documentos pide la EPS?
Varía por empresa, pero el núcleo se repite: solicitud, documento que acredite la titularidad o la disponibilidad del predio, plano de ubicación y localización, plano perimétrico, y —cuando se trata de una habilitación— el esquema del trazo de las redes de agua y alcantarillado con memoria descriptiva firmada por ingeniero sanitario colegiado y habilitado, precisando los volúmenes de diseño. Para conexiones domiciliarias individuales el paquete es mucho más liviano.
El plazo tampoco es uniforme. Conviene preguntarlo al presentar y pedir cargo con fecha, porque en operaciones de compraventa la factibilidad suele ser el documento que define el cronograma completo.
¿Por qué esto pesa más fuera de Lima?
Porque la cobertura es desigual y porque el crecimiento urbano va por delante de la red. Los Censos Nacionales 2025 midieron 71,1% de viviendas con agua dentro de la vivienda y 64,5% con desagüe interior a nivel nacional: casi un tercio del parque habitacional no tiene agua dentro. En las zonas de expansión de las ciudades intermedias esa brecha es todavía mayor, y ahí es justamente donde se venden los lotes más baratos.
Esa es la razón por la que un lote periférico puede costar la mitad que uno a diez cuadras: no es una ganga, es un predio sin servicios. Lo desarrollamos en terrenos en la periferia y en cómo saber si un lote en provincia es legal.
¿Y si el proyecto ya está construido?
Entonces lo que corresponde verificar no es la factibilidad sino la conexión efectiva: que el suministro exista, esté a nombre de alguien y no arrastre deuda. En un departamento, además, hay que revisar cómo se distribuye el consumo común y si el edificio tiene medidor general o medidores individuales, porque de eso depende cuánto vas a pagar cada mes.
Si vas a comprar a distancia, este es uno de los puntos que no se resuelven por foto: pide los últimos tres recibos. Está en la lista de comprar un inmueble en otra región.
Preguntas frecuentes
¿Quién emite la factibilidad de agua y desagüe?
La empresa prestadora de servicios de saneamiento que opera en la localidad. La Sunass es el regulador del sector, pero no emite factibilidades.
¿Se puede tramitar una habilitación urbana sin factibilidad?
No. Sin la factibilidad de servicios emitida por el operador local no se presenta el formulario único de habilitación urbana.
¿Qué es una factibilidad condicionada?
Un pronunciamiento favorable sujeto a que el solicitante ejecute obras adicionales a su costo, como una ampliación de red o un reservorio. Es un sí con una obra de por medio.
¿La factibilidad caduca?
Tiene vigencia y puede quedar sin efecto si el proyecto no avanza dentro del plazo previsto por la EPS. Conviene verificar la fecha de emisión cuando el vendedor entrega una.
¿Qué reviso si el inmueble ya está construido?
La conexión efectiva, el titular del suministro y la ausencia de deuda. Pedir los últimos recibos es la forma más rápida de confirmarlo.
Si la factibilidad se demora, conviene saber lo que cuesta el agua por cisterna frente a la red.
Fuentes
- Reglamento de Calidad de la Prestación de Servicios de Saneamiento — Sunass, Resolución N.° 081-2008-SUNASS-CD
- Acceso y factibilidad a los servicios de agua y/o alcantarillado sanitario: requisitos — EPS Grau (Piura)
- Superintendencia Nacional de Servicios de Saneamiento (Sunass) — portal institucional
- TUO de la Ley N.° 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones
- MVCS: el 80% de la oferta de vivienda social está en el interior del país — Perú Construye, 24/08/2026
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