Llena todos los campos que puedas verificar, y prioriza cuatro: área, dormitorios, baños y precio. Esos cuatro son los filtros que usa prácticamente todo el que busca, y dejar uno vacío te borra de esa búsqueda por completo. El resto —piso, antigüedad, cochera, depósito, mantenimiento, amenidades— no te excluye si falta, pero cada uno que completas te suma en una búsqueda más específica, que es donde está el interesado más decidido.
Datos clave
- Los cuatro imprescindibles: área, dormitorios, baños y precio.
- Los que más consultas evitan: mantenimiento mensual, piso y si hay ascensor.
- Los que más diferencian: cochera, depósito, vista, y si acepta mascotas.
- Nunca inventes el área: el comprador la contrasta con la partida y el HR, y una diferencia grande rompe la confianza.
- El promedio de referencia en Lima: un departamento de 3 dormitorios ronda los 76 m² y un precio de S/ 6.458 por m² (datos de mercado 2026).
¿Qué área pongo si tengo varias cifras?
La ficha suele pedir área techada y a veces área total. El área techada es la construida bajo techo; el área total incluye terrazas, jardines y patios. Toma la cifra del HR o de la partida registral, no la del recuerdo ni la del corredor que te la dijo hace años. Si tu propiedad tiene terraza grande, indica ambas cifras y explica la diferencia en la descripción: es un argumento de venta y evita la discusión posterior.
| Campo | Peso en la búsqueda | De dónde sacar el dato |
|---|---|---|
| Área techada | Muy alto | HR municipal o partida registral |
| Dormitorios | Muy alto | Conteo real de ambientes con clóset y ventana |
| Baños | Alto | Completos y medios baños por separado |
| Precio | Muy alto | Comparables de la zona |
| Piso | Medio | Obvio, pero muchos lo omiten |
| Antigüedad | Medio | Año de la declaratoria de fábrica |
| Mantenimiento | Medio-alto | Último recibo de la junta |
| Cochera y depósito | Alto en zonas céntricas | Partida: verifica si son independientes |
Elaboración propia. Referencias de metraje y precio por m² del mercado limeño, 2026.
¿Qué cuenta como dormitorio?
Un ambiente cerrado, con ventana y espacio para cama y clóset. Contar como dormitorio un estudio sin ventana o una sala dividida con drywall genera visitas frustradas y consultas molestas. Si tienes un ambiente que puede usarse como dormitorio o como escritorio, decláralo por lo que es y explícalo en la descripción: "2 dormitorios más un estudio que puede ser el tercero" es honesto y además atractivo.
¿Por qué importa tanto el mantenimiento?
Porque es un gasto fijo mensual que cambia la cuenta del comprador. Un departamento de S/ 1.800 de alquiler con S/ 400 de mantenimiento compite distinto que uno de S/ 2.000 con S/ 100. Quien compra con crédito lo suma a la cuota; quien alquila lo suma al presupuesto. Omitirlo no lo hace desaparecer: solo traslada la pregunta al chat y a veces mata la operación en la visita.
¿Conviene marcar todas las amenidades?
Marca las que existen y se usan. Marcar "gimnasio, piscina, sauna, coworking" en un edificio donde el gimnasio son dos máquinas en un cuarto genera decepción presencial. Y al revés: hay amenidades que casi nadie marca y pesan mucho —depósito, ascensor, agua caliente centralizada, portería 24 horas, salida a más de una avenida—, así que revisa la lista completa antes de terminar.
El campo que más confusión genera es el del metraje: la diferencia entre área construida y área útil.
Preguntas frecuentes
¿Qué pongo si no sé la antigüedad exacta?
Un rango honesto: "más de 20 años", "aproximadamente 2010". Es mejor que dejarlo vacío o inventar un año.
¿Los medios baños se cuentan?
Sí, pero por separado: "2 baños completos y un medio baño". Contarlos como tres genera reclamos.
¿La cochera suma al precio?
Mucho en zonas céntricas. Verifica en la partida si es independiente, porque eso cambia su valor y el trámite.
¿Debo declarar si el edificio no tiene ascensor?
Sí, y también el piso. Es un filtro decisivo para muchos compradores y ocultarlo solo te trae visitas perdidas.
¿Y si el área de la partida no coincide con la real?
Publica la de los documentos y menciona la diferencia. Una regularización pendiente es un dato que el comprador debe conocer antes.
Fuentes
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Ley 29733 — Ley de Protección de Datos Personales
- Sunarp — Publicidad registral
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