En el primer semestre de 2026 se vendieron 15.477 viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao, frente a 12.308 en el mismo periodo de 2025: un alza del 26%. El dato relevante no es el total, sino de dónde viene: Lima Norte creció 69% y el Callao 53%, mientras los distritos tradicionales perdían peso relativo.
Datos clave
- 15.477 viviendas vendidas en el 1S-2026 (Lima + Callao), +26% frente a las 12.308 del 1S-2025.
- Lima Norte +69% y Callao +53%: los dos motores del semestre.
- Ticket promedio: S/ 435.630.
- Área promedio: 63,9 m², con la mitad de las ventas entre 40 y 60 m².
- Más del 80% se vende en preventa, antes de que el edificio esté terminado.
¿Dónde creció el mercado?
| Zona | Variación 1S-2026 | Qué la explica |
|---|---|---|
| Lima Norte | +69% | Oferta nueva en Independencia y Carabayllo, con tickets accesibles |
| Callao | +53% | Proyectos de vivienda social y efecto de la inversión en infraestructura |
| Lima Este | Absorción de 6,5% a 11,2% | La velocidad de venta casi se duplicó |
| Lima + Callao | +26% | 15.477 unidades frente a 12.308 |
¿Por qué se mueve hacia el norte y el Callao?
Por precio. Con un ticket promedio de S/ 435.630 y departamentos de 63,9 m², la demanda que puede pagar esa cuota encuentra producto en los distritos donde el suelo todavía permite construir a ese precio. En Lima Norte la oferta creció donde antes casi no había proyectos formales: Independencia pasó de 77 a 107 unidades vendidas y Carabayllo de 50 a 77. Si estás mirando esa zona, conviene contrastar el precio del proyecto con el del mercado: puedes hacerlo con el valorizador inmobiliario o revisar cómo se calcula el precio por m² de verdad.
¿Qué significa que el 80% se venda en preventa?
Que la mayoría de compradores está firmando por un departamento que todavía no existe. Eso abarata el precio de entrada, pero traslada el riesgo al comprador: plazos de entrega, solvencia del desarrollador y cláusulas del contrato pasan a ser tan importantes como la ubicación. Antes de firmar conviene leer los riesgos reales de comprar en planos y saber cuándo nace la alcabala en una compra en planos.
¿Y la oferta acompaña a la demanda?
No al mismo ritmo. Mientras las ventas crecían, los lanzamientos de proyectos nuevos en Lima cayeron 16,5% en el primer trimestre de 2026 según CAPECO, con un retroceso de 46,3% en Lima Top. Es la tensión de fondo del mercado peruano: se vende más de lo que se lanza, y eso presiona los precios de lo que queda disponible.
¿Qué hacer con este dato si vas a comprar?
Tres cosas concretas. Ubicar tu presupuesto respecto del ticket promedio, para saber si compites en el segmento más disputado. Sumar los costos que no están en el precio de lista —alcabala, notaría y registro—, que revisamos en cuánto cuesta en total comprar una casa. Y si vendes en una zona que subió, revisar el precio antes de publicar: el mercado de 2026 no es el de 2025.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas se vendieron en Lima y Callao en el primer semestre de 2026?
15.477 unidades, frente a 12.308 en el mismo periodo de 2025, según CODIP. Es un crecimiento del 26%.
¿Qué zona creció más?
Lima Norte, con un alza del 69%, seguida del Callao con 53%.
¿Cuál es el precio promedio de una vivienda nueva en Lima?
El ticket promedio del semestre fue de S/ 435.630, para un área promedio de 63,9 m².
¿Qué tamaño de departamento se vende más?
La mitad de las ventas se concentró entre 40 y 60 m², el formato que domina la oferta nueva.
¿Conviene comprar en preventa con este mercado?
Es lo que hace más del 80% del mercado, porque el precio de entrada es menor. El riesgo se controla revisando al desarrollador y el contrato antes de firmar.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: ventas de vivienda nueva en Lima Metropolitana y Callao, primer semestre de 2026
- CAPECO — Informe Económico de la Construcción N.º 101 (4 de junio de 2026)
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