Según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), en el primer trimestre de 2026 —el último dato publicado, actualizado el 31 de julio de 2026— comprar un departamento en los 12 distritos de Lima que mide su indicador cuesta en promedio 16,7 años de alquiler. El rango va de 15,0 años en Surquillo (una rentabilidad bruta implícita del 6,7 % anual) a 18,2 años en Santiago de Surco (5,5 %). Hace dos años el promedio era de 17,7 años: el alquiler de oferta ha ganado terreno frente al precio de oferta.
Este estudio ordena los 12 distritos por esa relación, que el BCRP llama PER (price to earnings ratio): el precio de venta de un departamento dividido entre lo que se cobra de alquiler en un año. Todas las cifras salen de series públicas del BCRP, consultadas por su API el 29 de setiembre de 2026; los cálculos derivados (rentabilidad implícita, cambios y promedios) son de EximiaHaus y se explican en la metodología.
Tres hallazgos
- Surquillo es donde el alquiler paga la compra en menos años; Surco, donde más. En Surquillo el precio de un departamento equivale a 15,0 años de alquiler; en Santiago de Surco, a 18,2. Son 3,2 años de diferencia entre dos distritos vecinos. Dicho en porcentaje: por cada US$ 100.000 de precio, el alquiler anual implícito ronda los US$ 6.700 en Surquillo y los US$ 5.500 en Surco. Surco es, de los 12, el distrito donde comprar sale más caro frente a alquilar, y lo sigue siendo si se promedian los cuatro últimos trimestres (18,1 años), junto con San Borja (18,3).
- San Miguel y Jesús María, donde más subió el PER en un año. En San Miguel pasó de 15,0 a 17,4 años (+2,4) y en Jesús María de 15,7 a 17,5 (+1,8) entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026. Que el PER suba significa que el precio de oferta avanzó más rápido que el alquiler de oferta; en esos dos distritos el precio del m² en dólares subió 15,5 % y 20,3 % en el mismo periodo, según el BCRP. En el otro extremo, San Borja bajó 3,2 años (de 20,8 a 17,6).
- La Molina pasó de estar entre los más caros a estar entre los más baratos en años de alquiler. En el primer trimestre de 2024 su PER era de 19,3 años, el segundo más alto de la serie; hoy es de 15,5, el cuarto más bajo. Es la mayor caída en dos años (−3,8 años), y coincide con que su precio del m² en dólares es hoy menor que entonces (US$ 1.510 frente a US$ 1.538).
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Ranking: años de alquiler para pagar un departamento, por distrito
La tabla ordena los 12 distritos de menos a más años de alquiler en el primer trimestre de 2026. Cada distrito enlaza a su análisis de precio. La rentabilidad bruta implícita es 100 dividido entre el PER y no descuenta impuestos, mantenimiento ni meses vacíos. Los cambios comparan siempre el mismo trimestre (el primero de cada año) para no mezclar efectos de temporada.
| # | Distrito | Años de alquiler para pagar la compra (PER, T1-2026) | Rentabilidad bruta implícita (100 ÷ PER) | PER T1-2025 | PER T1-2024 | Cambio en 1 año | Cambio en 2 años | Precio US$ por m² (T1-2026) | Fuente y trimestre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Surquillo | 15,0 años | 6,7 % | 16,9 | 16,5 | −1,9 años | −1,5 años | US$ 1.856 | BCRP, series PD41951PQ y PD37958PQ, T1-2026 |
| 2 | Lince | 15,1 años | 6,6 % | 16,2 | 16,2 | −1,1 años | −1,1 años | US$ 1.894 | BCRP, series PD41943PQ y PD17465PQ, T1-2026 |
| 3 | Magdalena del Mar | 15,4 años | 6,5 % | 16,1 | 17,0 | −0,7 años | −1,6 años | US$ 1.986 | BCRP, series PD41944PQ y PD17466PQ, T1-2026 |
| 4 | La Molina | 15,5 años | 6,4 % | 17,3 | 19,3 | −1,8 años | −3,8 años | US$ 1.510 | BCRP, series PD41942PQ y PD17459PQ, T1-2026 |
| 5 | San Isidro | 16,7 años | 6,0 % | 16,1 | 18,2 | +0,6 años | −1,5 años | US$ 2.605 | BCRP, series PD41948PQ y PD17462PQ, T1-2026 |
| 6 | Pueblo Libre | 16,9 años | 5,9 % | 17,3 | 18,5 | −0,4 años | −1,6 años | US$ 1.875 | BCRP, series PD41946PQ y PD17467PQ, T1-2026 |
| 7 | Barranco | 17,0 años | 5,9 % | 17,5 | 16,0 | −0,5 años | +1,0 años | US$ 2.556 | BCRP, series PD41940PQ y PD37957PQ, T1-2026 |
| 8 | San Miguel | 17,4 años | 5,7 % | 15,0 | 16,8 | +2,4 años | +0,6 años | US$ 1.637 | BCRP, series PD41949PQ y PD17468PQ, T1-2026 |
| 9 | Jesús María | 17,5 años | 5,7 % | 15,7 | 17,1 | +1,8 años | +0,4 años | US$ 2.103 | BCRP, series PD41941PQ y PD17464PQ, T1-2026 |
| 10 | San Borja | 17,6 años | 5,7 % | 20,8 | 19,4 | −3,2 años | −1,8 años | US$ 2.099 | BCRP, series PD41947PQ y PD17461PQ, T1-2026 |
| 11 | Miraflores | 17,8 años | 5,6 % | 17,6 | 18,4 | +0,2 años | −0,6 años | US$ 2.464 | BCRP, series PD41945PQ y PD17460PQ, T1-2026 |
| 12 | Santiago de Surco | 18,2 años | 5,5 % | 18,6 | 19,0 | −0,4 años | −0,8 años | US$ 1.818 | BCRP, series PD41950PQ y PD17463PQ, T1-2026 |
| — | Promedio de los 12 distritos | 16,7 años | 6,0 % | 17,1 | 17,7 | −0,4 años | −1,0 años | US$ 2.042 | BCRP, series PD41952PQ y PD37944PQ, T1-2026 |
Nota: el precio por m² acompaña al PER como referencia; es la misma serie y la misma cifra que publicamos en la tabla oficial del precio del m² por distrito. Los cambios en años se calculan con los PER redondeados a un decimal que muestra la tabla.
Cómo cambió en dos años
El promedio de los 12 distritos bajó de 17,7 años en el primer trimestre de 2024 a 17,1 en 2025 y a 16,7 en 2026. En rentabilidad bruta implícita, eso es pasar de 5,6 % a 6,0 %. Ocurrió mientras el precio promedio del m² en dólares subía 11,7 % en esos dos años (de US$ 1.828 a US$ 2.042, serie PD37944PQ): si el precio sube y el PER baja, es porque los alquileres de oferta subieron todavía más.
Por distrito, en dos años el PER bajó en nueve de los doce y subió en tres: Barranco (+1,0 años), San Miguel (+0,6) y Jesús María (+0,4). Las caídas más grandes fueron las de La Molina (−3,8), San Borja (−1,8) y Magdalena del Mar y Pueblo Libre (−1,6 cada uno).
El mismo ranking con cuatro trimestres
Un solo trimestre puede moverse por la composición de los avisos que el BCRP recoge ese periodo. Para comprobar que el orden no depende de un dato aislado, esta tabla promedia los cuatro últimos trimestres publicados (del segundo de 2025 al primero de 2026). Los extremos se mantienen: Lince, Surquillo y Magdalena del Mar abajo; Surco y San Borja arriba.
| Distrito | PER T1-2026 | Promedio de 4 trimestres (T2-2025 a T1-2026) | Rentabilidad bruta implícita con el promedio |
|---|---|---|---|
| Lince | 15,1 | 14,6 | 6,9 % |
| Surquillo | 15,0 | 15,0 | 6,7 % |
| Magdalena del Mar | 15,4 | 15,6 | 6,4 % |
| San Isidro | 16,7 | 16,3 | 6,1 % |
| La Molina | 15,5 | 16,3 | 6,1 % |
| San Miguel | 17,4 | 16,4 | 6,1 % |
| Jesús María | 17,5 | 16,5 | 6,0 % |
| Barranco | 17,0 | 16,6 | 6,0 % |
| Pueblo Libre | 16,9 | 17,1 | 5,9 % |
| Miraflores | 17,8 | 17,1 | 5,9 % |
| Santiago de Surco | 18,2 | 18,1 | 5,5 % |
| San Borja | 17,6 | 18,3 | 5,5 % |
| Promedio de los 12 distritos | 16,7 | 16,5 | 6,1 % |
Qué significa para quien compra, alquila o invierte
- Si alquilas y piensas comprar: un PER alto (Surco, Miraflores, San Borja) indica que, en ese distrito, el alquiler es relativamente barato frente al precio. No quiere decir que comprar sea mala idea: compras un activo que conservas; lo comparamos con cuota, plazo y costos de entrada en ¿conviene comprar o alquilar vivienda en 2026?.
- Si compras para alquilar: un PER bajo (Surquillo, Lince, Magdalena del Mar, La Molina) indica más renta por cada sol invertido. Pero es rentabilidad bruta: descontando vacancia, impuestos y gastos, suele quedar bastante menos. El paso de bruta a neta está en cómo calcular la rentabilidad bruta y neta de un alquiler y los descuentos, uno por uno, en qué gastos le restan rentabilidad a un departamento alquilado.
- Si vas a vender o poner precio: el PER del distrito sirve para contrastar el precio que pides con la renta que un comprador inversionista puede esperar de ese inmueble.
Para una lectura más amplia del retorno en Lima, revisa la rentabilidad del alquiler en Lima 2026.
El PER también ayuda a decidir entre comprar y alquilar: la calculadora de comprar o alquilar usa el PER promedio de 16,7 años como alquiler de referencia y compara el costo neto de cada camino con tus propios números.
Metodología
Qué es el PER
El PER inmobiliario del BCRP es el precio de venta de un departamento dividido entre su alquiler anual. Se lee en años: un PER de 16,7 significa que harían falta 16,7 años de alquiler, sin descuentos, para igualar el precio de compra. Su inversa (100 ÷ PER) es la rentabilidad bruta implícita: con un PER de 16,7, el alquiler de un año equivale al 6,0 % del precio.
De dónde salen los datos
El BCRP registra cada trimestre los precios y características de departamentos en venta y en alquiler publicados en internet en 12 distritos de Lima: Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Santiago de Surco (su Sector Alto) y Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo (su Sector Medio). Con esos datos publica el PER por distrito (series PD41940PQ a PD41951PQ) y su promedio (PD41952PQ), además del precio por m² en dólares de cada distrito. Las series de PER empiezan en el tercer trimestre de 2013; la última actualización es del 31 de julio de 2026, con el dato del primer trimestre de 2026. Leímos los valores de la API pública del BCRP el 29 de setiembre de 2026.
Qué calculamos nosotros
- Rentabilidad bruta implícita: 100 ÷ PER.
- Cambio en 1 y en 2 años: diferencia en años entre el PER del primer trimestre de 2026 y el del primer trimestre de 2025 y de 2024, con los valores redondeados a un decimal.
- Promedio de cuatro trimestres: media simple de los PER del segundo trimestre de 2025 al primero de 2026.
Limitaciones
- Precios de oferta, no de cierre. Tanto el precio como el alquiler son los que se piden en avisos. Lo que finalmente se paga depende de la negociación, y el margen puede ser distinto en la venta y en el alquiler.
- Muestra del BCRP. Cada trimestre se recogen del orden de 90 avisos de venta por distrito en el Sector Alto y entre 50 y 70 en el Sector Medio. Con muestras de ese tamaño, un distrito puede moverse varios años de PER entre trimestres: Pueblo Libre pasó de 18,9 a 14,9 entre el tercer y el cuarto trimestre de 2025, y volvió a 16,9 en el primero de 2026. Por eso conviene mirar la tendencia y no un solo dato.
- Solo 12 distritos. No hay PER oficial por distrito para Lima Norte, Lima Este, Lima Sur, el Cercado de Lima, el Callao ni otras ciudades.
- Bruto. El PER no descuenta impuesto a la renta, predial, arbitrios, mantenimiento, meses sin inquilino ni costos de compra (alcabala, notaría, registros).
- Solo departamentos. No aplica a casas, terrenos ni locales.
- Rezago. El dato del primer trimestre de 2026 se publicó a fines de julio. Actualizaremos este estudio cuando el BCRP publique el siguiente trimestre.
Cómo citar este estudio
Las tablas y la infografía pueden reproducirse citando la fuente original y esta elaboración. Cita sugerida:
Fuente: BCRP, elaborado por EximiaHaus (eximiahaus.pe), setiembre 2026.
Si citas una cifra concreta, indica el trimestre (T1-2026) y la serie del BCRP de la fila. La rentabilidad bruta implícita, los cambios en años y el promedio de cuatro trimestres son cálculos de EximiaHaus sobre series del BCRP. Página de referencia: https://eximiahaus.pe/blog/cuantos-anos-de-alquiler-cuesta-un-departamento-en-lima-2026.
Con los mismos datos del BCRP, comparamos la renta de cada distrito con lo que paga un depósito a plazo y con la inflación en el estudio trimestral de rentabilidad del alquiler por distrito frente al depósito a plazo y la inflación.
Para seguir la serie: el PER por distrito y el índice de precios con base 2024 se actualizan cada trimestre en el Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años de alquiler cuesta un departamento en Lima en 2026?
Según el BCRP, en el primer trimestre de 2026 el precio de un departamento equivale en promedio a 16,7 años de alquiler en los 12 distritos que mide. Va de 15,0 años en Surquillo a 18,2 en Santiago de Surco.
¿En qué distrito de Lima rinde más alquilar un departamento?
Con el dato del primer trimestre de 2026, en Surquillo (15,0 años de alquiler, 6,7 % de rentabilidad bruta implícita), seguido de Lince (15,1 años, 6,6 %) y Magdalena del Mar (15,4 años, 6,5 %). Es rentabilidad bruta: sin descontar impuestos, gastos ni meses vacíos.
¿Qué es el PER inmobiliario?
Es el precio de venta de un inmueble dividido entre su alquiler anual. Se mide en años: cuántos años de alquiler hacen falta para igualar el precio. Un PER bajo indica más renta frente al precio; uno alto, que el alquiler es relativamente barato frente a comprar.
¿Un PER bajo significa que conviene comprar en ese distrito?
No por sí solo. Indica que el alquiler rinde más frente al precio, pero la decisión depende de la rentabilidad neta, de la tasa del crédito, del plazo en que piensas mantener el inmueble y de la valorización esperada. El PER sirve para comparar distritos, no para decidir una compra concreta.
¿Cada cuánto se actualizan estos datos?
El BCRP publica el PER por distrito cada trimestre, con unos cuatro meses de rezago: el dato del primer trimestre de 2026 se actualizó el 31 de julio de 2026. Actualizaremos este estudio cuando salga el siguiente trimestre.
Fuentes
- BCRP — Indicador precio de venta/alquiler anual, PER, por distrito y promedio (series PD41940PQ a PD41952PQ), T1-2026, actualizado el 31 de julio de 2026
- BCRP — Estadísticas: series trimestrales del mercado inmobiliario (listado de series y fecha de actualización)
- BCRP — Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series PD37957PQ, PD17459PQ a PD17468PQ y PD37958PQ)
- BCRP — Departamentos (12 distritos): precio por m² en US$ corrientes (serie PD37944PQ)
- BCRP — API para consulta de series estadísticas
- BCRP — Notas de Estudios: indicadores del mercado inmobiliario de Lima
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para pasar del promedio del distrito a los números de un inmueble concreto:
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
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