En 2026 el alquiler promedio en Lima sube 6,6% y el precio de venta apenas 2,1%: los arriendos crecen a más del triple de velocidad. Según el índice de venta y alquiler de Lima, en julio de 2026 un departamento de 100 m² promedia S/ 3.439 mensuales, mientras que el precio de venta llega a S/ 6.959 por metro cuadrado. Esa desincronización es la noticia más relevante del año para quien tiene un inmueble en renta o está por decidir entre seguir alquilando y comprar.
Datos clave
- +6,6% acumula el alquiler en Lima en 2026; +2,1% el precio de venta.
- S/ 3.439 mensuales promedia un departamento de 100 m² (Infobae, datos de julio de 2026).
- S/ 6.959 por m² es el precio promedio de venta en Lima (Infobae, datos de julio de 2026).
- 5,53% es la rentabilidad bruta anual promedio del alquiler en la capital.
- 18,1 años toma recuperar la inversión con la renta, 4,3% menos que hace un año.
- 4,25% mantiene el BCRP como tasa de referencia desde setiembre de 2025.
¿Por qué el alquiler sube más rápido que el precio de venta?
Por una razón de plazos. El precio de venta responde al crédito hipotecario, que es una decisión a veinte años y por lo tanto se enfría cuando las tasas están altas o inciertas. El alquiler responde a la necesidad inmediata de vivienda, que no se posterga. Cuando hay hogares que quieren comprar pero todavía no reúnen la cuota inicial, esa demanda no desaparece: se estaciona en el mercado de arriendo y presiona la renta.
A eso se suma la oferta. Con menos proyectos nuevos entrando al mercado, el stock disponible para alquilar crece poco, mientras la demanda sigue llegando.
¿Qué gana el propietario que alquila?
Rentabilidad. Cuando la renta sube más rápido que el precio del inmueble, el rendimiento bruto mejora casi mecánicamente: en Lima llegó a 5,53% anual, y el plazo de recuperación de la inversión bajó a 18,1 años, 4,3% menos que el año anterior.
| Indicador (Lima) | Valor | Variación |
|---|---|---|
| Alquiler promedio, depa de 100 m² | S/ 3.439/mes | +6,6% en 2026 |
| Precio de venta promedio | S/ 6.959/m² | +2,1% en 2026 |
| Rentabilidad bruta anual | 5,53% | al alza |
| Años para recuperar la inversión | 18,1 | -4,3% interanual |
Ojo con un matiz que conviene tener presente: un distrito con menor precio de compra no necesariamente entrega el mejor retorno; el resultado depende del ingreso por alquiler y de la demanda de la zona. Comprar barato no es lo mismo que rentar bien. Lo detallamos en los distritos con mejor rendimiento de alquiler.
¿Y el inquilino? Cuándo la brecha te empuja a comprar
Hay un punto en que seguir alquilando deja de ser la opción barata. La comparación honesta no es "cuota versus alquiler", sino esta:
- Alquiler: sube cada renovación —este año 6,6% en promedio— y no construye patrimonio.
- Cuota hipotecaria a tasa fija: no sube durante todo el plazo y una parte amortiza capital.
Con la renta creciendo al triple de la velocidad del precio de venta, cada año que pasa el alquiler se come una porción mayor de tu ingreso mientras el inmueble que querías comprar se encarece menos. Si ya tienes la cuota inicial y el historial en orden, la aritmética empieza a inclinarse. Si todavía no la tienes, la prioridad es armarla: ver cuánta cuota inicial necesitas en 2026.
¿Puede cerrarse la brecha?
Se cerraría por dos vías. Una, que los precios de venta aceleren: es lo que se esperaría si el crédito hipotecario sigue en récord y la oferta no crece. Dos, que el alquiler se enfríe, algo que solo ocurriría con un aumento fuerte de unidades disponibles para renta. Con la tasa de referencia del BCRP anclada en 4,25% desde setiembre de 2025 y la inflación interanual en 4,1% en julio, el escenario más probable de corto plazo es el primero: precios de venta recuperando terreno, no alquileres cayendo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto subió el alquiler en Lima en 2026?
6,6% acumulado hasta julio de 2026, según el índice de precios de vivienda de Lima. Un departamento de 100 m² promedia S/ 3.439 mensuales en la capital.
¿Cuánto subió el precio de venta de las viviendas en Lima en 2026?
2,1% acumulado, con un precio promedio de S/ 6.959 por metro cuadrado en julio de 2026 (Infobae). El 64% de los distritos analizados registró alzas interanuales.
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Lima?
5,53% bruto anual en promedio, lo que equivale a recuperar la inversión en unos 18,1 años solo con la renta, sin contar la revalorización del inmueble. Es una cifra bruta: no descuenta impuesto a la renta, mantenimiento, arbitrios ni meses de vacancia.
¿Conviene comprar para alquilar en Lima en 2026?
Los números mejoraron respecto de 2025 —la renta sube más rápido que el precio de compra y el plazo de recuperación se acortó—, pero el resultado depende de la zona: hay microzonas con rendimientos superiores al 7% y otras muy por debajo del promedio. La decisión debe hacerse con el número del distrito específico, no con el promedio de Lima.
Fuentes
- Comprar departamentos para alquilar en Lima: qué distritos ofrecen mayor rentabilidad — Infobae (22-ago-2026)
- Cinco distritos de Lima y Callao registran baja interanual en precios de venta — Infobae (21-ago-2026)
- BCR deja tasa de referencia en 4,25% — Infobae (14-ago-2026)
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