En el último año el alquiler de departamentos en Lima subió algo más rápido que su precio de venta, según los datos oficiales del BCRP. En el panel de 12 distritos que sigue el Banco Central, el precio de venta pasó de S/ 6.812 a S/ 6.916 por metro cuadrado entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 (+1,5 % en soles; +10,9 % en dólares, de US$ 1.841 a US$ 2.042). En el mismo periodo, la relación entre el precio y el alquiler anual (el PER) bajó de 17,1 a 16,7 años. Que ese indicador baje significa que la renta creció más que el precio. Esa desincronización es la noticia relevante para quien tiene un inmueble en renta o está por decidir entre seguir alquilando y comprar.
Datos clave
- +1,5 % en soles y +10,9 % en dólares subió el precio de venta por m² del panel de 12 distritos del BCRP (primer trimestre de 2026 contra el de 2025). La diferencia entre ambas cifras la explica el tipo de cambio.
- S/ 6.916 por m² (US$ 2.042) es el precio promedio de venta de departamentos en ese panel en el primer trimestre de 2026.
- 16,7 años de alquiler equivalen al precio de compra (PER del panel), frente a 17,1 un año antes: un alquiler bruto de cerca del 6 % anual del precio.
- Ninguno de los 12 distritos del panel bajó de precio en dólares en el año.
- 4,25% mantiene el BCRP como tasa de referencia desde setiembre de 2025.
¿Por qué el alquiler sube más rápido que el precio de venta?
Por una razón de plazos. El precio de venta responde al crédito hipotecario, que es una decisión a veinte años y por lo tanto se enfría cuando las tasas están altas o inciertas. El alquiler responde a la necesidad inmediata de vivienda, que no se posterga. Cuando hay hogares que quieren comprar pero todavía no reúnen la cuota inicial, esa demanda no desaparece: se estaciona en el mercado de arriendo y presiona la renta.
A eso se suma la oferta. Con menos proyectos nuevos entrando al mercado, el stock disponible para alquilar crece poco, mientras la demanda sigue llegando.
Para ver en qué momento del alquiler entra esto, revisa la guía completa del propietario que alquila.
¿Qué gana el propietario que alquila?
Rentabilidad. Cuando la renta sube más rápido que el precio del inmueble, el rendimiento bruto mejora casi mecánicamente. En el panel del BCRP, el PER pasó de 17,1 a 16,7 años: el alquiler bruto de un año equivale ahora a cerca del 6 % del precio, frente a cerca del 5,8 % un año antes. No es un salto grande, pero va en la dirección que favorece al propietario.
| Indicador (panel BCRP de 12 distritos) | 1T-2025 | 1T-2026 | Variación |
|---|---|---|---|
| Precio de venta por m² en dólares | US$ 1.841 | US$ 2.042 | +10,9 % |
| Precio de venta por m² en soles | S/ 6.812 | S/ 6.916 | +1,5 % |
| PER: años de alquiler que equivalen al precio | 17,1 | 16,7 | −0,4 años |
| Alquiler bruto anual como % del precio (1 / PER) | 5,8 % | 6,0 % | al alza |
Un límite que conviene tener presente: el panel del BCRP cubre 12 distritos (Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena del Mar, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, Santiago de Surco y Surquillo), no toda Lima. Tampoco publica un alquiler promedio en soles: lo que mide es la relación entre precio y renta, que basta para saber si el alquiler se movió más o menos que la venta.
Ojo con un matiz que conviene tener presente: un distrito con menor precio de compra no necesariamente entrega el mejor retorno; el resultado depende del ingreso por alquiler y de la demanda de la zona. Comprar barato no es lo mismo que rentar bien. Lo detallamos en Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación.
¿Y el inquilino? Cuándo la brecha te empuja a comprar
Hay un punto en que seguir alquilando deja de ser la opción barata. La comparación honesta no es "cuota versus alquiler", sino esta:
- Alquiler: suele subir en cada renovación y no construye patrimonio.
- Cuota hipotecaria a tasa fija: no sube durante todo el plazo y una parte amortiza capital.
Con la renta creciendo más que el precio de venta, cada año que pasa el alquiler se come una porción mayor de tu ingreso mientras el inmueble que querías comprar se encarece menos. Si ya tienes la cuota inicial y el historial en orden, la aritmética empieza a inclinarse. Si todavía no la tienes, la prioridad es armarla: ver cuánta cuota inicial necesitas en 2026.
¿Puede cerrarse la brecha?
Se cerraría por dos vías. Una, que los precios de venta aceleren: es lo que se esperaría si el crédito hipotecario sigue en récord y la oferta no crece. Dos, que el alquiler se enfríe, algo que solo ocurriría con un aumento fuerte de unidades disponibles para renta. Con la tasa de referencia del BCRP anclada en 4,25% desde setiembre de 2025 y la inflación interanual en 4,1% en julio, el escenario más probable de corto plazo es el primero: precios de venta recuperando terreno, no alquileres cayendo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto subió el alquiler en Lima en 2026?
No hay una serie oficial del alquiler promedio en soles. Lo que sí publica el BCRP es el PER de su panel de 12 distritos, la relación entre el precio de venta y el alquiler anual: bajó de 17,1 a 16,7 años entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, lo que indica que la renta subió más que el precio de venta en esos distritos. Para fijar o negociar un alquiler concreto, compara avisos parecidos en la misma zona.
¿Cuánto subió el precio de venta de las viviendas en Lima en 2026?
En el panel de 12 distritos del BCRP, el precio por m² subió 1,5 % en soles (de S/ 6.812 a S/ 6.916) y 10,9 % en dólares (de US$ 1.841 a US$ 2.042) entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026. Ninguno de los 12 distritos bajó en dólares en el año. Con la tasa de referencia del BCRP en 4,25% desde setiembre de 2025, el escenario más probable de corto plazo es que los precios de venta recuperen terreno, no que los alquileres caigan.
¿Por qué el alquiler sube más rápido que el precio de venta?
Por una razón de plazos: el precio de venta responde al crédito hipotecario, una decisión a veinte años que se enfría cuando las tasas están altas o inciertas, mientras que el alquiler responde a una necesidad inmediata. Los hogares que aún no reúnen la cuota inicial se quedan en el arriendo y presionan la renta, y con menos proyectos nuevos el stock para alquilar crece poco.
¿Cuál es la rentabilidad del alquiler en Lima?
En el panel del BCRP, el PER promedio del primer trimestre de 2026 es de 16,7 años: el alquiler bruto de un año equivale a cerca del 6 % del precio, sin contar la revalorización del inmueble. Por distrito va de unos 15 años en Surquillo y Lince (cerca del 6,6 % bruto) a 18,2 en Santiago de Surco (cerca del 5,5 %). Es una cifra bruta: no descuenta impuesto a la renta, mantenimiento, arbitrios ni meses de vacancia.
¿Conviene comprar para alquilar en Lima en 2026?
Los números mejoraron respecto de 2025 —la renta sube más rápido que el precio de compra y el plazo de recuperación se acortó—, pero el resultado depende de la zona: incluso dentro del panel del BCRP el PER cambia varios años de un distrito a otro. Un distrito con menor precio de compra no necesariamente renta mejor. La decisión debe hacerse con el número del distrito específico, no con el promedio de Lima.
¿Me conviene seguir alquilando o comprar?
Si ya tienes la cuota inicial y el historial en orden, la aritmética empieza a inclinarse hacia comprar. El alquiler suele subir en cada renovación y no construye patrimonio, mientras que una cuota hipotecaria a tasa fija no sube durante el plazo y una parte amortiza capital. Si todavía no tienes la inicial, la prioridad es armarla.
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Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
- BCR deja tasa de referencia en 4,25% — Infobae (14-ago-2026)
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