Reporte EximiaHaus: el mercado inmobiliario de Lima en octubre de 2026 (precios por distrito, alquiler, rentabilidad y crédito)

El metro cuadrado de un departamento en los 12 distritos que sigue el BCRP cuesta en promedio US$ 2.042 (S/ 6.916) en el primer trimestre de 2026, +10,9 % que un año antes en dólares y solo +1,5 % en soles. San Isidro encabeza la lista con US$ 2.605 y La Molina la cierra con US$ 1.510. Comprar para alquilar devuelve el precio en 16,7 años (6,0 % bruto al año) y el crédito hipotecario promedio en soles cuesta 7,47 % TEA. Este es el primer reporte periódico de EximiaHaus sobre el mercado de Lima: reúne en un solo lugar los datos oficiales del BCRP y del MEF, la zonificación del Instituto Metropolitano de Planificación, las cifras vigentes de crédito y vivienda social, la oferta publicada en el portal y lo que los peruanos buscan en Google sobre vivienda.

Cada cifra lleva su fuente y su periodo en la misma fila. Los datos de este reporte pueden citarse indicando como fuente a EximiaHaus y a la entidad oficial correspondiente, con enlace a esta página. Descargar el reporte en PDF (versión resumida, con gráficos, para redacciones y presentaciones).

Las 10 cifras del mercado de Lima en octubre de 2026

Estas son las cifras que resumen el reporte. El BCRP publica los precios por trimestre y con rezago: el último disponible al cierre de este reporte (2 de octubre de 2026) es el primer trimestre de 2026, publicado el 31 de julio de 2026. Las tasas y el tipo de cambio son de agosto de 2026, el último mes publicado. Los datos propios del portal son del 2 de octubre de 2026.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima por distrito?

En el primer trimestre de 2026, el metro cuadrado de un departamento cuesta entre US$ 1.510 en La Molina y US$ 2.605 en San Isidro, según las series del BCRP. Tres distritos superan los US$ 2.400 por m² (San Isidro, Barranco y Miraflores), cuatro se mueven entre US$ 1.850 y US$ 2.110 (Jesús María, San Borja, Magdalena del Mar y Lince), y el resto queda por debajo de los US$ 1.900. La tabla ordena los 12 distritos de mayor a menor precio, con su equivalente en soles al tipo de cambio implícito del propio BCRP (S/ 3,39 por dólar en el trimestre).

Dos lecturas salen de la tabla. La primera: la brecha entre el distrito más caro y el más accesible de la lista es de US$ 1.095 por m², es decir, un departamento de 80 m² cuesta en San Isidro unos US$ 87.600 más que en La Molina. La segunda: Jesús María ya cuesta prácticamente lo mismo que San Borja (US$ 2.103 frente a US$ 2.099), algo que no ocurría en 2021, cuando San Borja estaba US$ 272 por encima.

Estos precios son promedios de departamentos de cada distrito y no distinguen antigüedad, piso ni vista. Para un inmueble concreto conviene usar el mapa interactivo del precio del m² en Lima, que muestra los 12 distritos del BCRP, la oferta publicada donde alcanza la muestra y el valor arancelario de los 50 distritos de Lima y Callao, o el valorizador de EximiaHaus.

¿Qué distritos subieron más de precio en el último año?

Los 12 distritos subieron de precio en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el primero de 2026, pero a ritmos muy distintos: San Isidro (+21,5 %) y Jesús María (+20,2 %) duplican el promedio de +10,9 %, mientras que Lince (+3,0 %) y La Molina (+4,1 %) apenas se mueven. La tabla ordena los distritos por variación anual y añade la variación del último trimestre, que es la que mejor anticipa hacia dónde va cada zona.

En soles la foto es otra. El promedio en moneda nacional pasó de S/ 6.812 a S/ 6.916 por m², solo +1,5 % en el año, porque el sol se apreció frente al dólar en ese periodo. Para una familia que gana en soles, el precio real de la vivienda subió mucho menos de lo que sugiere la cifra en dólares; para un propietario que mide su patrimonio en dólares, la ganancia fue de dos dígitos. Es la razón por la que este reporte da siempre las dos monedas.

El último trimestre muestra un mercado desigual. Entre el cuarto trimestre de 2025 y el primero de 2026, Pueblo Libre (+9,2 %), La Molina (+8,5 %) y San Isidro (+5,9 %) ganaron precio, mientras que Lince (−3,9 %), San Miguel (−3,5 %) y Surco (−2,9 %) retrocedieron. El promedio avanzó +1,7 %. Las series trimestrales del BCRP son volátiles, porque dependen de los avisos que capta cada trimestre: un solo trimestre no hace tendencia y por eso el reporte mira el año completo como dato principal.

¿Cuánto rinde un departamento en alquiler? PER y rentabilidad por distrito

En promedio, el precio de un departamento en Lima equivale a 16,7 años de alquiler, lo que da una rentabilidad bruta de 6,0 % al año, según el indicador PER (precio de venta sobre alquiler anual) que publica el BCRP para los mismos 12 distritos. Surquillo (15,0 años, 6,7 %) y Lince (15,1 años, 6,6 %) son los distritos donde el alquiler recupera más rápido la inversión; Surco (18,2 años, 5,5 %) y Miraflores (17,8 años, 5,6 %), los más lentos. La tabla ordena los distritos por rentabilidad bruta.

Cómo leer el alquiler implícito. El BCRP no publica el alquiler por m², pero sí el precio y el PER, y de ahí sale el alquiler mensual implícito: precio ÷ PER ÷ 12. Es la renta que, al precio promedio del distrito, deja la rentabilidad que mide el BCRP. En San Isidro, por ejemplo, un departamento de 80 m² al precio promedio (US$ 208.400) y con PER de 16,7 años tiene un alquiler implícito de S/ 3.521 al mes; en San Miguel, uno del mismo tamaño ronda los S/ 2.125. La rentabilidad es bruta: no descuenta vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios ni el impuesto a la renta del 5 % sobre el alquiler. La calculadora de rentabilidad de alquiler hace ese descuento, y el estudio de rentabilidad del alquiler por distrito explica el indicador con más detalle.

Un dato que vale la pena seguir: San Borja pasó de un PER de 20,8 años en el primer trimestre de 2025 a 17,6 en el de 2026, es decir, el alquiler subió más que el precio; en San Miguel ocurrió lo contrario (de 15,0 a 17,4 años), porque el precio subió +15,4 % y el alquiler no lo acompañó.

¿Qué dice la oferta publicada en EximiaHaus?

La mediana del precio pedido por metro cuadrado en los departamentos en venta publicados en EximiaHaus en Lima Metropolitana es de US$ 1.691, calculada sobre 76 avisos activos en dólares al 2 de octubre de 2026, tras quitar los valores atípicos. El departamento típico de la oferta tiene 98 m² y se pide por él US$ 167.000. Por distrito, el reporte solo publica la mediana donde hay al menos 8 avisos de la misma operación, la misma regla del mapa del m²: hoy la cumplen Surco y Miraflores.

Por qué las dos cifras no coinciden y no deben compararse como si fueran lo mismo. El BCRP mide precios promedio de departamentos de los 12 distritos de mayor valor; la mediana del portal mezcla toda Lima Metropolitana, donde la mayoría de los avisos está en Surco, La Molina, San Miguel, San Isidro, Miraflores y San Borja, pero también hay distritos fuera de la lista del BCRP. Además, el portal registra el precio pedido por el anunciante, no el precio de cierre. La mediana de Miraflores en el portal (US$ 2.697) supera al promedio del BCRP (US$ 2.464): es compatible con avisos de estreno y de primera línea, que piden más que el promedio del distrito. La de Surco (US$ 1.707) está en línea con el BCRP (US$ 1.818).

La composición de la oferta activa del portal al 2 de octubre de 2026: 227 avisos, 190 en venta, 35 en alquiler y 2 proyectos; 202 en la provincia de Lima y 7 en el Callao. Los distritos con más avisos son Surco (31), La Molina (20), San Miguel (15), San Isidro (14), Miraflores (13), San Borja (13). En casas, la mediana del precio pedido es US$ 340.000 (39 avisos en dólares en el departamento de Lima) y en terrenos, US$ 313 por m² (22 avisos). No se publica la mediana de alquiler por distrito porque ningún distrito alcanza los 8 avisos.

Valor arancelario frente a precio de mercado: cuánto se alejan

El valor arancelario que fija el MEF para 2026 (R.M. 514-2025-EF/15) va de S/ 264 por m² de terreno en La Molina a S/ 708 en Miraflores en los 12 distritos del BCRP, mientras que el precio de mercado de un departamento en esos mismos distritos va de S/ 5.116 a S/ 8.821 por m². El arancel sirve para calcular el autovalúo y el impuesto predial, no para tasar: la tabla muestra cuántas veces el precio de mercado supera al valor arancelario en cada distrito.

Dos aclaraciones para no leer mal la tabla. El arancel es por metro cuadrado de terreno y el precio del BCRP es por metro cuadrado de departamento construido: no son la misma unidad, y por eso la relación se presenta como una brecha ilustrativa, no como una "subvaluación". Y el arancel de cada distrito es la mediana de las vías de su plano arancelario, leída de los planos que publica el MEF; dentro de un mismo distrito el valor cambia calle por calle, con un rango entre el cuartil inferior y el superior que en Cercado de Lima, por ejemplo, va de S/ 218 a S/ 681. Los 50 distritos de Lima y Callao están en la capa arancelaria del mapa del m²; el artículo sobre el valor arancelario 2026 explica cómo se consulta el plano y cómo entra en el predial.

¿Cómo está zonificado el suelo de los 12 distritos?

El suelo de los distritos más caros de Lima es, sobre todo, residencial de densidad baja o media: en San Borja el 46,2 % del suelo está zonificado como residencial de densidad baja, en Surco el 40,4 % y en San Isidro el 28,8 %, según la capa de zonificación vigente del Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) con corte al 21 de setiembre de 2026. Lince es el caso opuesto: el 44,2 % de su suelo es comercial y solo el 5,6 % residencial de baja densidad. La tabla muestra el porcentaje del suelo de cada distrito por familia de zonificación, en el mismo orden de precio de la primera tabla.

La zonificación explica parte de la diferencia de precios. Donde predomina la densidad baja (San Borja, Surco, La Molina) hay menos suelo para edificios altos y la oferta nueva de departamentos es más escasa; donde predomina la densidad media y alta con comercio (Jesús María, Lince, Surquillo, Pueblo Libre, San Miguel) se concentra la construcción de edificios y, con ella, los precios por m² más accesibles dentro de la lista. La Molina destaca por otra razón: el 42 % de su territorio es zona de protección y tratamiento paisajístico, de modo que su superficie urbanizable es bastante menor que sus 4.375 hectáreas. El mapa de zonificación de Lima permite ver la sigla exacta de cada manzana, y la herramienta de zonificación explica qué se puede construir con cada una.

Crédito hipotecario y vivienda social: las cifras vigentes

La tasa hipotecaria promedio de la banca en soles es de 7,47 % TEA en agosto de 2026, el último mes publicado por el BCRP, y se ha mantenido entre 7,46 % y 7,47 % durante todo 2026; en dólares es de 6,31 %. Los montos de los bonos del Estado fueron actualizados en junio de 2026 por dos decretos del Ministerio de Vivienda y no han cambiado desde entonces. La tabla reúne los valores vigentes que un comprador necesita para hacer números.

Qué significa en una cuota. Con la tasa promedio de 7,47 % en soles, un crédito de S/ 300.000 a 20 años tiene una cuota de capital e intereses cercana a los S/ 2.370 al mes, sin contar seguros; la calculadora de crédito hipotecario agrega los seguros de desgravamen y de inmueble y permite ver cuánto crédito alcanza con un sueldo. El Crédito Mivivienda aplica a viviendas de S/ 69.900 a S/ 496.200, con bono solo hasta S/ 367.600; Techo Propio entrega un bono de S/ 52.250 o S/ 47.850 para viviendas de hasta S/ 109.100 o S/ 136.100. A los precios del BCRP, ninguna de las dos modalidades alcanza para un departamento promedio en los 12 distritos: el tope de Mivivienda (S/ 496.200) compra unos 72 m² al precio promedio y unos 97 m² en La Molina, el distrito más accesible de la lista.

¿Qué buscan los peruanos sobre vivienda en Google?

Lo que más buscan quienes llegan a eximiahaus.pe desde Google no es el precio de la vivienda, sino cómo construirla, cuánto pagar de impuestos y cómo acceder a un bono: construcción y zonificación (10,7 % de las impresiones), autovalúo, predial y alcabala (9,9 %) y Techo Propio y bonos (9,5 %) encabezan el interés entre el 1 de julio y el 29 de setiembre de 2026, según la Search Console del sitio. El dato describe a una audiencia que busca resolver trámites y decisiones concretas; el precio del m² aparece, pero bastante más abajo. Son 5.979 consultas distintas y 42.368 impresiones en 90 días, sin contar las búsquedas de la propia marca.

Las consultas individuales con más impresiones confirman la lectura: la gente escribe en Google tal como pregunta en una ventanilla.

Este indicador mide el interés de búsqueda que llega a un solo sitio y no el total de búsquedas en el Perú; sirve como termómetro de qué dudas están abiertas, no como medida del mercado. Lo que sí es consistente mes a mes: la consulta de Techo Propio con DNI, el estado del trámite y los requisitos de Cofopri son las dudas que más se repiten, y la pregunta "precio del m² por distrito 2026" es la primera de su grupo.

Metodología y límites del reporte

El reporte combina cinco fuentes y no mezcla sus números en un solo indicador: cada tabla dice de dónde sale cada columna. Así se construyó cada bloque.

• Precios y PER (BCRP). Series trimestrales del BCRP para departamentos de 12 distritos de Lima, en dólares corrientes y en soles corrientes (promedio de 12 distritos: PD37944PQ y PD37946PQ; por distrito: PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ; PER: PD41940PQ a PD41952PQ), consultadas en la API del BCRP el 2 de octubre de 2026. El último trimestre disponible es el primero de 2026, publicado el 31 de julio de 2026. Las variaciones son de EximiaHaus a partir de esas series, con los valores sin redondear. El tipo de cambio implícito (S/ 3,39) es el cociente de las dos series del promedio.
• Alquiler implícito. El BCRP no publica alquiler por m². Se deriva como precio ÷ PER ÷ 12 para cada distrito, y la rentabilidad bruta como 100 ÷ PER. Son cálculos de EximiaHaus sobre datos del BCRP y deben citarse así.
• Valor arancelario (MEF). R.M. 514-2025-EF/15, vigente para 2026. El valor de cada distrito es la mediana de los valores por vía de los planos prediales arancelarios urbanos publicados por el MEF, leídos y asignados a cada distrito por su ubicación. Sirve para comparar distritos, no para calcular el autovalúo de un predio concreto, que depende de su calle.
• Zonificación (IMP). Capa de zonificación urbana vigente de Lima Metropolitana (versión del 22 de julio de 2026, corte del 21 de setiembre de 2026). El porcentaje es la superficie de cada familia de zonificación sobre la superficie total del distrito.
• Oferta del portal. Avisos activos en EximiaHaus al 2 de octubre de 2026, tipo departamento, operación venta, precio en dólares y área mayor de 10 m². La mediana se calcula tras descartar los valores atípicos por el rango intercuartil (1,5 × IQR), y solo se publica por distrito con al menos 8 avisos. No se mezclan monedas. Es precio pedido, no precio de cierre.
• Interés de búsqueda. Search Console de eximiahaus.pe, del 1 de julio al 29 de setiembre de 2026, excluidas las consultas que contienen la marca. Los temas se agrupan por palabras clave; una consulta cuenta en un solo tema.

Lo que este reporte no calcula. No publica tiempo medio de venta ni de permanencia en el portal, porque la base de avisos no registra la fecha de cierre de una operación y cualquier cifra sería una estimación. No publica medianas de alquiler por distrito, porque ningún distrito alcanza la muestra mínima. No publica precios de distritos fuera de los 12 del BCRP, salvo la capa arancelaria, que es un valor tributario y no de mercado. Y no proyecta precios: las series trimestrales del BCRP tienen variaciones de un trimestre a otro que no deben leerse como tendencia.

Cómo citar este reporte

Los datos de este reporte pueden citarse indicando como fuente a EximiaHaus y a la entidad oficial correspondiente, con enlace a esta página. Forma sugerida: "Reporte EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima, octubre de 2026, con datos del BCRP (T1-2026)". El reporte en PDF contiene las mismas cifras y gráficos, y puede reproducirse citando la fuente. El siguiente reporte se publicará cuando el BCRP difunda el segundo trimestre de 2026. Para consultas de prensa: contacto@eximiahaus.pe.

Si vas a usar estos datos para una decisión, las dos guías maestras del blog ordenan el proceso completo: cómo comprar una casa o departamento en el Perú y cómo vender una propiedad en el Perú. Y el ranking de distritos para alquilar completa la lectura del PER desde el lado del inquilino.

Serie completa: la evolución trimestral del precio del m² y la rentabilidad por distrito, con base 100 en el primer trimestre de 2024 y archivo de datos para citar, está en el Índice EximiaHaus del mercado inmobiliario de Lima, que se actualiza con cada trimestre del BCRP.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima en 2026?

En promedio, US$ 2.042 (S/ 6.916) por m² de departamento en los 12 distritos que sigue el BCRP, en el primer trimestre de 2026. Va de US$ 1.510 en La Molina a US$ 2.605 en San Isidro. Fuera de esos distritos no hay una serie oficial de precios de mercado.

¿Cuál es el distrito más caro de Lima para comprar un departamento?

San Isidro, con US$ 2.605 por m² (S/ 8.821) en el primer trimestre de 2026 según el BCRP, seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464). San Isidro fue también el distrito que más subió en el año, +21,5 % en dólares.

¿Subió o bajó el precio de la vivienda en Lima?

Subió. El promedio de los 12 distritos del BCRP aumentó +10,9 % en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el primero de 2026, aunque en soles la subida fue de +1,5 %, porque el sol se apreció. Los 12 distritos subieron en dólares; en el último trimestre, tres de ellos retrocedieron.

¿Cuánto rinde alquilar un departamento en Lima?

Un 6,0 % bruto al año en promedio, que equivale a un PER de 16,7 años (el precio del departamento entre el alquiler anual), según el BCRP para el primer trimestre de 2026. Surquillo y Lince rinden más (6,7 % y 6,6 %); Surco y Miraflores, menos (5,5 % y 5,6 %). La cifra no descuenta gastos ni impuestos.

¿Qué tasa de interés tiene un crédito hipotecario en el Perú hoy?

La tasa activa promedio de la banca para créditos hipotecarios en soles es de 7,47 % TEA en agosto de 2026, y de 6,31 % en dólares, según el BCRP. Es un promedio del sistema: cada banco ofrece una tasa distinta según el perfil del cliente, la cuota inicial y el plazo.

¿El valor arancelario es el precio de mi casa?

No. El valor arancelario lo fija el MEF para calcular el autovalúo y el impuesto predial, y en los 12 distritos del BCRP el precio de mercado de un departamento lo supera entre 11,7 y 22,3 veces, con unidades distintas (terreno frente a vivienda construida). Para saber cuánto vale un inmueble hay que mirar el mercado.

¿Puedo citar estos datos en una nota o en un informe?

Sí. Los datos pueden citarse indicando como fuente a EximiaHaus y a la entidad oficial correspondiente (BCRP, MEF, IMP o Ministerio de Vivienda, según el dato), con enlace a esta página. Los cálculos propios, como el alquiler implícito y las medianas del portal, se atribuyen a EximiaHaus.

Fuentes

• BCRP — Precios por m² de departamentos, promedio de 12 distritos de Lima, US$ corrientes (serie PD37944PQ), T1-2026
• BCRP — Precios por m² de departamentos, promedio de 12 distritos de Lima, S/ corrientes (serie PD37946PQ), T1-2026
• BCRP — Venta de departamentos por distrito, US$ corrientes por m² (series PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ)
• BCRP — Indicador precio de venta / alquiler anual (PER) por distrito y promedio (series PD41940PQ a PD41952PQ)
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca, créditos hipotecarios en soles (serie PN07848NM), agosto de 2026
• BCRP — Tasa de interés activa promedio de la banca, créditos hipotecarios en dólares (serie PN07857NM), agosto de 2026
• BCRP — Tipo de cambio promedio del periodo, bancario (serie PN01210PM), agosto de 2026
• MEF — Valores arancelarios de terrenos 2026 (R.M. 514-2025-EF/15, planos prediales arancelarios urbanos)
• Instituto Metropolitano de Planificación (Municipalidad de Lima) — Zonificación urbana vigente de Lima Metropolitana, servicio de datos (capa del 22-07-2026)
• Nuevos montos del Bono del Buen Pagador (D.S. 011-2026-VIVIENDA) — Diario Oficial El Peruano, junio de 2026
• Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 (D.S. 012-2026-VIVIENDA) — Diario Oficial El Peruano, 23 de junio de 2026
• Fondo MIVIVIENDA — Acerca del Crédito Mivivienda: valores de vivienda 2026 y bono
• La venta de departamentos en Lima no se detiene: 15.477 unidades en el primer semestre de 2026 (datos CODIP) — Infobae, 21 de julio de 2026