Preguntar "cuánto se invierte normalmente" es la forma más rápida de gastar mal. El número correcto depende de dos cifras que son tuyas y de nadie más: cuánto te deja una operación y cuántos contactos necesitas para cerrar una.
Datos clave
- Tu techo por operación: lo que puedes gastar sin que la operación deje de ser rentable.
- La fórmula: comisión media × porcentaje que aceptas destinar a captación de contactos.
- Si no tienes datos, empieza con un presupuesto pequeño y fijo durante cuatro semanas, solo para medir.
- Sin medición no hay presupuesto: invertir sin saber qué anuncio trae qué contacto es tirar el dinero.
Paso 1 · Cuánto te deja una operación
Toma tus últimas cinco operaciones cerradas y calcula la comisión neta media: lo que te quedó después de impuestos y de lo que compartes con tu oficina o con otro agente. Ese es el número con el que se trabaja, no la comisión bruta.
Para ver en qué momento del camino del agente entra esto, revisa la guía completa del agente inmobiliario en el Perú.
Lo que viene antes y después de este paso, desde la ficha del portal hasta el seguimiento por WhatsApp y CRM, está en la guía 2026 de marketing inmobiliario en el Perú.
Paso 2 · Cuántos contactos necesitas para cerrar una
Aquí está el dato que casi nadie tiene y que lo cambia todo. De los interesados que te escriben, ¿cuántos llegan a visita? De los que visitan, ¿cuántos hacen oferta? De los que ofertan, ¿cuántos cierran? Anotar cada contacto, visita y respuesta en un CRM inmobiliario evita que un interesado se pierda entre los chats.
Si nunca lo mediste, cuéntalo de tus últimos tres meses aunque sea de memoria y con margen de error. Un número aproximado es infinitamente mejor que ninguno.
Multiplicando esas tres tasas obtienes cuántos contactos necesitas por cierre. Y ese número es el que convierte cualquier presupuesto en una decisión y no en una apuesta.
Paso 3 · Tu techo por contacto
Con las dos cifras anteriores sale sola la tercera. Si una operación te deja una comisión neta determinada y necesitas cierto número de contactos para cerrarla, puedes calcular cuánto puedes pagar como máximo por cada contacto sin quedarte sin margen.
Ese es tu techo. Por encima, estás trabajando para la plataforma publicitaria. Por debajo, cada sol invertido te devuelve más de un sol.
La mayoría de los agentes nunca hace esta cuenta y decide el presupuesto por sensación: "voy a poner cien soles a ver qué pasa". Cien soles no está bien ni mal — está sin referencia.
Si no tienes ningún dato todavía
Empieza con un presupuesto que puedas sostener cuatro semanas seguidas sin que te duela, y trátalo como una inversión en información, no en ventas. En ese mes lo que buscas no es cerrar: es saber cuánto te cuesta un contacto en tu zona y con tu tipo de propiedad.
Dos reglas para ese primer mes:
- No cambies nada a mitad de camino. Si modificas presupuesto, público y creatividad cada tres días, al final no sabrás qué funcionó.
- Anota de dónde viene cada contacto. Aunque sea en una hoja de cálculo. Sin eso, el mes no sirve para nada.
Cuándo subir el presupuesto
Cuando el costo por contacto esté por debajo de tu techo y esos contactos estén llegando a visita. Contactos baratos que nunca visitan no son una ganga: son ruido que consume tu tiempo, que es el recurso que de verdad escasea.
Cuándo cortar
- Cuando el costo por contacto supera tu techo de forma sostenida y ya probaste ajustes.
- Cuando los contactos no corresponden al perfil: gente de otra ciudad, fuera de rango de precio, o que solo pregunta por curiosidad.
- Cuando el problema no es la publicidad sino el precio de la propiedad. Ninguna inversión arregla un inmueble mal valorizado; solo hace que más gente lo descarte.
El error más caro
Pagar publicidad para una propiedad que no está lista. Fotos pobres, precio por encima del mercado, papeles sin resolver. La pauta amplifica lo que ya hay: si el aviso no convence orgánicamente, pagar por mostrarlo a más gente solo acelera el descarte.
Primero el aviso bien hecho. Después, si hace falta, el presupuesto.
Para pautar una propiedad concreta por 7, 15 o 30 días sin manejar el administrador de anuncios, mira cómo promocionar una propiedad en Facebook e Instagram.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe invertir un agente inmobiliario en publicidad al mes?
No hay un monto que sirva para todos: depende de cuánto te deja una operación y de cuántos contactos necesitas para cerrar una. La fórmula es tu comisión media multiplicada por el porcentaje que aceptas destinar a conseguir contactos. Preguntar cuánto se invierte normalmente es la forma más rápida de gastar mal.
¿Cómo calculo cuánto puedo pagar por cada contacto?
Primero saca tu comisión neta media de tus últimas cinco operaciones, descontando impuestos y lo que compartes con tu oficina u otro agente. Luego calcula cuántos contactos necesitas por cierre con tus tasas de contacto a visita, visita a oferta y oferta a cierre. Con ambas cifras obtienes tu techo por contacto: por encima de él pierdes margen.
¿Cuánto invierto en publicidad si no tengo ningún dato?
Un presupuesto pequeño y fijo que puedas sostener cuatro semanas seguidas sin que te duela, pensado como inversión en información y no en ventas. El objetivo de ese mes es saber cuánto te cuesta un contacto en tu zona y con tu tipo de propiedad. No cambies nada a mitad de camino y anota de dónde viene cada contacto.
¿Cuándo conviene subir el presupuesto de publicidad?
Cuando el costo por contacto está por debajo de tu techo y esos contactos llegan a visita. Si son baratos pero nunca visitan, no son una ganga: son ruido que consume tu tiempo, que es el recurso que de verdad escasea.
¿Cuándo debo dejar de pagar publicidad?
Cuando el costo por contacto supera tu techo de forma sostenida y ya probaste ajustes, o cuando los contactos no corresponden al perfil: gente de otra ciudad, fuera de rango de precio o que solo pregunta por curiosidad. También cuando el problema es el precio de la propiedad, porque ninguna inversión arregla un inmueble mal valorizado.
¿Sirve pagar publicidad para una propiedad que no se vende?
No, si la propiedad no está lista. Con fotos pobres, un precio por encima del mercado o papeles sin resolver, la pauta solo acelera el descarte, porque amplifica lo que ya hay. Primero va el aviso bien hecho y después, si hace falta, el presupuesto.
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Fuentes
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para medir de verdad hace falta ver qué pasa con cada aviso:
- Planes para agentes e inmobiliarias — publicaciones, avisos destacados, producción de video y difusión en redes según el volumen de tu cartera.
- Difusión multicanal y contenido — el equipo produce el contenido de tu propiedad —fotos optimizadas con IA, video vertical y reel con voz en off— y lo difunde en TikTok, Facebook, Instagram y YouTube con el formato propio de cada red.
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