Modelo de minuta de compraventa de inmueble 2026 (Word, gratis): qué es, minuta vs. escritura y quién la paga
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La minuta de compraventa es el documento que firman comprador y vendedor, con firma de abogado, para que el notario extienda la escritura pública. En ella se fija el inmueble —con su partida registral—, el precio, cómo se paga y quién asume cada gasto e impuesto.
Este modelo está redactado en el formato que usan las notarías del Perú («Señor Notario: sírvase extender…») e incluye las cláusulas que suelen faltar en las plantillas genéricas: medio de pago bancarizado, declaración de cargas, saneamiento, reparto de tributos e intervención del cónyuge.
Formato: Word (.docx), gratis. Descarga directa, sin registro.
¿Lo vas a firmar pronto? Te ayudamos
- Revisión del contrato: Un abogado lo revisa y lo adapta a tu caso.
- Firma de abogado: Para minutas y documentos que van a notaría.
- Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.
Vista previa del modelo
MINUTA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA que celebran, de una parte, [NOMBRE COMPLETO DEL VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], distrito de [____], provincia y departamento de [____], a quien en adelante se denominará EL VENDEDOR; y de la otra parte, [NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], a quien en adelante se denominará EL COMPRADOR; en los términos y condiciones siguientes:
PRIMERA: ANTECEDENTES
EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características corren inscritos en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de la Zona Registral N.º [____], Sede [____].
SEGUNDA: OBJETO
Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de EL COMPRADOR el inmueble descrito en la cláusula primera, comprendiendo sus aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda, sin reserva ni limitación alguna.
TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO
El precio pactado es de [MONEDA] [MONTO EN NÚMEROS] ([MONTO EN LETRAS]), que EL COMPRADOR paga de la siguiente forma: [DETALLAR: al contado a la firma de la presente / [MONTO] como arras y el saldo de [MONTO] a la firma de la escritura pública / mediante crédito hipotecario otorgado por [BANCO]].
El pago se realiza mediante [transferencia bancaria / cheque de gerencia / depósito en cuenta] N.º [____] del Banco [____], medio de pago previsto en la Ley N.º 28194, del cual las partes dejan constancia para que se inserte en la escritura pública.
Cuándo usar este modelo
- Venta de una casa, un departamento, un terreno o un local inscrito en Sunarp.
- Compra al contado o con crédito hipotecario (en ese caso el banco suele redactar la suya y conviene comparar).
- Transferencias entre familiares, con precio real y medio de pago acreditado.
- Como borrador para revisar con tu abogado antes de ir a la notaría.
Qué incluye
- Antecedentes
- Objeto
- Precio y forma de pago
- Entrega del inmueble
- Cargas, gravámenes y deudas
- Saneamiento
- Tributos y gastos
- Estado civil e intervención del cónyuge
- Escritura pública e inscripción
- Domicilio
- Solución de controversias
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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?
La minuta la firman las partes y un abogado colegiado; con ella el notario extiende la escritura pública, que es la que se inscribe en el Registro de Predios de Sunarp. La inscripción no es obligatoria para que exista la venta, pero es la que te protege frente a terceros y la que exigen los bancos.
Qué debe tener para ser válido
La compraventa existe desde que vendedor y comprador se ponen de acuerdo en el bien y el precio (artículo 1529 del Código Civil). Pero una minuta que va a notaría tiene que cumplir, además, lo que exigen la Ley del Notariado y el Registro para convertirse en escritura pública e inscribirse.
- Dirigida al notario y autorizada por abogado: La declaración de voluntad de las partes va en una minuta autorizada por abogado, que el notario inserta literalmente en la escritura pública (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado). Sin firma de abogado colegiado la notaría no la recibe.
- Partes identificadas, con estado civil: Nombre, DNI, estado civil y domicilio de cada parte. Si el inmueble es de la sociedad conyugal, deben intervenir ambos cónyuges (artículo 315 del Código Civil); si es bien propio de un casado, conviene declararlo.
- El inmueble con su partida registral: Dirección, área y partida electrónica del Registro de Predios. El bien debe estar determinado (artículo 1532) y el notario y Sunarp comprueban que el vendedor es el titular inscrito: lo inscrito se presume cierto (artículo 2013) y protege a quien contrata confiando en el registro (artículo 2014).
- Precio cierto y medio de pago bancario: Precio en números y letras. No puede quedar al arbitrio de una sola parte (artículo 1543). Desde los montos que fija la Ley 28194 el pago debe hacerse por un medio bancario, y el notario deja constancia de ese medio en la escritura (artículo 7 de la misma ley).
- Saneamiento y declaración de cargas: El vendedor responde por evicción, vicios ocultos y hecho propio (artículos 1484 y siguientes). La declaración de que no hay hipoteca, embargo ni deudas deja fijada su responsabilidad si después aparece alguna.
- Reparto de tributos: La alcabala la paga el comprador (artículos 21 y 23 del TUO de la Ley de Tributación Municipal), con el tramo de las primeras 10 UIT inafecto (artículo 25); el predial del año corresponde a quien era propietario el 1 de enero (artículo 10). El modelo lo deja escrito para que nadie lo discuta en la notaría.
- Escritura pública e inscripción: La propiedad se transfiere con la sola obligación de enajenar (artículo 949), pero frente a terceros protege la inscripción (artículo 1135), que solo se hace con instrumento público (artículo 2010). La cláusula de escritura pública fija el plazo para firmarla y quién gestiona la inscripción.
Minuta vs. escritura pública: en qué se diferencian
Son dos pasos de la misma compraventa. La minuta es el documento que firman vendedor y comprador con la autorización de un abogado colegiado: contiene el acuerdo completo (inmueble, precio, forma de pago, entrega, cargas, tributos) y va dirigida al notario con la fórmula «Señor Notario: sírvase extender…». La escritura pública es el instrumento que el notario extiende en su registro insertando la minuta literalmente (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado), comprobando la identidad de los firmantes, el medio de pago y la partida registral, y es el único título que Sunarp inscribe (artículo 2010 del Código Civil).
Lo que cambia es la protección. La propiedad se transfiere con la sola obligación de enajenar (artículo 949): la minuta firmada ya obliga a las partes y la venta existe desde que acuerdan bien y precio (artículo 1529). Pero frente a terceros manda el registro: si el vendedor vende dos veces, prefiere el comprador que inscribió primero (artículo 1135), y los bancos solo prestan sobre un título inscrito. Por eso la minuta sin escritura es un contrato válido pero vulnerable; la escritura inscrita es la que te hace dueño frente a todos.
En orden: (1) minuta firmada por las partes y el abogado, (2) el notario la eleva a escritura pública y deja constancia del medio de pago, (3) el notario presenta los partes a Sunarp y (4) la transferencia queda inscrita en la partida del inmueble. Este modelo cubre el paso 1 y fija en la cláusula novena el plazo para el paso 2.
Diferencia entre minuta y escritura pública: cuál necesitas y cuánto cuesta cada paso
¿Quién paga la minuta?
El Código Civil no asigna a nadie el gasto de la minuta ni el de la escritura pública: vale lo que pacten las partes (artículo 1354). Lo que sí fija la ley son los impuestos: la alcabala la paga el comprador, con el tramo de las primeras 10 UIT inafecto (artículos 21, 23 y 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal); el impuesto predial del año lo paga quien era propietario el 1 de enero, normalmente el vendedor (artículo 10); y el impuesto a la renta por la ganancia de la venta, cuando corresponde, es del vendedor.
En la práctica de las notarías de Lima, el comprador asume los tres gastos del título —honorarios del abogado que redacta y autoriza la minuta, derechos notariales de la escritura y derechos registrales de Sunarp— porque es quien necesita la propiedad inscrita a su nombre; cuando hay crédito hipotecario, el banco redacta la minuta con su propio abogado y carga el gasto al comprador. También es común repartir los gastos notariales por mitades y dejar los registrales al comprador. Cualquiera de las dos fórmulas es válida: lo importante es escribirla, y para eso está la cláusula séptima de este modelo.
Los montos: el honorario del abogado es libre; la notaría cobra la escritura según su tarifario y el valor del inmueble; Sunarp cobra los derechos registrales según su tasa vigente. Compara los tarifarios notariales de 2026 en nuestra herramienta de costos de trámites en notaría.
¿Cuánto cuesta una minuta de compraventa y la debe firmar un abogado?
Texto del modelo
Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.
Encabezado: señor notario y las partes
La minuta se dirige al notario e identifica al vendedor y al comprador con DNI, estado civil y domicilio; esos datos pasan luego a la escritura pública.
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA que celebran, de una parte, [NOMBRE COMPLETO DEL VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], distrito de [____], provincia y departamento de [____], a quien en adelante se denominará EL VENDEDOR; y de la otra parte, [NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], a quien en adelante se denominará EL COMPRADOR; en los términos y condiciones siguientes:
Cláusula primera: antecedentes
Describe el inmueble con su dirección, área y partida electrónica del Registro de Predios: con ella se comprueba en Sunarp que el vendedor es el titular.
EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características corren inscritos en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de la Zona Registral N.º [____], Sede [____].
Cláusula segunda: objeto
Declara la venta del inmueble con todo lo que le corresponde (aires, servidumbres, entradas y salidas), sin reservas ni limitaciones.
Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de EL COMPRADOR el inmueble descrito en la cláusula primera, comprendiendo sus aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda, sin reserva ni limitación alguna.
Cláusula tercera: precio y forma de pago
Fija el precio en números y letras, la forma de pago y el medio bancario usado, que se deja constar para la escritura pública conforme a la Ley N.º 28194.
El precio pactado es de [MONEDA] [MONTO EN NÚMEROS] ([MONTO EN LETRAS]), que EL COMPRADOR paga de la siguiente forma: [DETALLAR: al contado a la firma de la presente / [MONTO] como arras y el saldo de [MONTO] a la firma de la escritura pública / mediante crédito hipotecario otorgado por [BANCO]].
El pago se realiza mediante [transferencia bancaria / cheque de gerencia / depósito en cuenta] N.º [____] del Banco [____], medio de pago previsto en la Ley N.º 28194, del cual las partes dejan constancia para que se inserte en la escritura pública.
Cláusula cuarta: entrega del inmueble
Señala cuándo se entrega la posesión y que conste en un acta con el estado del inmueble y las lecturas de los medidores.
EL VENDEDOR entregará la posesión del inmueble a EL COMPRADOR el [FECHA / a la firma de la escritura pública / a la cancelación del precio], libre de ocupantes y con los servicios de agua y luz al día. La entrega constará en un acta firmada por ambas partes, con el estado del inmueble y las lecturas de los medidores.
Cláusula quinta: cargas, gravámenes y deudas
El vendedor declara que no hay hipoteca, embargo ni deudas de predial, arbitrios o mantenimiento, y asume las que existan hasta la entrega.
EL VENDEDOR declara que sobre el inmueble no pesa hipoteca, embargo, medida judicial ni extrajudicial, ni carga o gravamen alguno que limite su libre disposición, y que se encuentra al día en el pago del impuesto predial, los arbitrios municipales y, de ser el caso, las cuotas de mantenimiento de la junta de propietarios. Cualquier deuda devengada hasta la fecha de entrega es de su cargo.
Cláusula sexta: saneamiento
Obliga al vendedor a responder si un tercero reclama el inmueble (evicción), si aparecen vicios ocultos o si él mismo perturba la posesión.
EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, por vicios ocultos y por hecho propio, conforme a ley.
Cláusula séptima: tributos y gastos
Reparte los tributos y gastos: alcabala al comprador; predial del año e impuesto a la renta al vendedor; notaría y registro según se indique.
El Impuesto de Alcabala, cuando corresponda, es de cargo de EL COMPRADOR. El impuesto predial del presente ejercicio y el Impuesto a la Renta que pudiera gravar la ganancia de la venta son de cargo de EL VENDEDOR. Los gastos notariales serán asumidos por [EL COMPRADOR / EL VENDEDOR / ambas partes en partes iguales] y los registrales por [____].
Cláusula octava: estado civil e intervención del cónyuge
Deja constancia de si el inmueble es bien propio o de la sociedad conyugal; en el segundo caso firma también el cónyuge.
EL VENDEDOR declara que el inmueble es [un bien propio / un bien de la sociedad conyugal]. En este último caso interviene en el presente contrato su cónyuge, [NOMBRE], identificado(a) con DNI N.º [____], quien presta su consentimiento a la venta.
Cláusula novena: escritura pública e inscripción
Fija el plazo para firmar la escritura pública y autoriza al comprador a gestionar la inscripción en el Registro de Predios.
Las partes se obligan a suscribir la escritura pública que esta minuta origine dentro de los [____] días siguientes a su firma, y autorizan a EL COMPRADOR, o a quien este designe, a gestionar la inscripción de la transferencia en el Registro de Predios.
Cláusula décima: domicilio
Los domicilios de la introducción valen para toda comunicación mientras no se avise por escrito el cambio.
Para todos los efectos de este contrato las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción. Todo cambio deberá comunicarse por escrito a la otra parte para que surta efecto.
Cláusula undécima: solución de controversias
Indica los jueces de qué ciudad resolverán cualquier conflicto sobre el contrato.
Cualquier controversia derivada de este contrato será resuelta por los jueces y tribunales de [CIUDAD], a cuya jurisdicción se someten las partes.
Cierre, lugar, fecha y firmas
Pide al notario agregar lo que corresponda por ley y cursar los partes a Sunarp; firman el vendedor, el comprador y el abogado con su número de colegiatura.
Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley, y sírvase cursar los partes al Registro de Predios para su inscripción. [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].
_______________________________
EL VENDEDOR
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
EL COMPRADOR
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
ABOGADO — Reg. CA [____]
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Para entender cada cláusula antes de firmar: ¿Cómo elevar a escritura pública un contrato privado de compraventa?
Cómo rellenarlo: ejemplo
Así queda la minuta con los campos completados. Los nombres, documentos, direcciones, partidas y montos son inventados: solo muestran cómo se rellena cada dato.
Encabezado: las partes
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA que celebran, de una parte, Luis Ejemplo Paredes, identificado con DNI N.º 00000005, de estado civil casado, con domicilio en Jr. Ficticio 321, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará EL VENDEDOR; y de la otra parte, Ana Modelo Salas, identificada con DNI N.º 00000006, de estado civil soltera, con domicilio en Av. Imaginaria 456, distrito de Jesús María, a quien en adelante se denominará EL COMPRADOR.
Primera: antecedentes
EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en Av. Imaginaria 789, departamento 501, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima, con un área de 85,00 m², cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características corren inscritos en la Partida Electrónica N.º 00000000 del Registro de Predios de la Zona Registral N.º IX, Sede Lima.
Tercera: precio y forma de pago
El precio pactado es de US$ 120 000,00 (ciento veinte mil y 00/100 dólares americanos), que EL COMPRADOR paga de la siguiente forma: US$ 12 000,00 entregados como arras confirmatorias el 10 de setiembre de 2026 y el saldo de US$ 108 000,00 a la firma de la escritura pública, mediante crédito hipotecario otorgado por el Banco Ejemplo. El pago se realiza mediante cheque de gerencia N.º 00000000 del Banco Ejemplo, medio de pago previsto en la Ley N.º 28194.
Séptima: tributos y gastos
El Impuesto de Alcabala es de cargo de EL COMPRADOR. El impuesto predial del presente ejercicio y el Impuesto a la Renta que pudiera gravar la ganancia de la venta son de cargo de EL VENDEDOR. Los gastos notariales serán asumidos por ambas partes en partes iguales y los registrales por EL COMPRADOR.
Octava: estado civil e intervención del cónyuge
EL VENDEDOR declara que el inmueble es un bien de la sociedad conyugal. Interviene en el presente contrato su cónyuge, María Ejemplo Rojas, identificada con DNI N.º 00000007, quien presta su consentimiento a la venta.
Novena: escritura pública e inscripción
Las partes se obligan a suscribir la escritura pública que esta minuta origine dentro de los 15 días siguientes a su firma, y autorizan a EL COMPRADOR, o a quien este designe, a gestionar la inscripción de la transferencia en el Registro de Predios.
Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia hay entre la minuta y la escritura pública?
- La minuta es el documento privado que redacta y autoriza un abogado con el acuerdo de las partes; la escritura pública es el instrumento que extiende el notario insertando esa minuta en su registro, con la fe pública que permite inscribirla en Sunarp (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049, Ley del Notariado). La venta ya es válida con la minuta firmada (artículo 1529 del Código Civil), pero sin escritura pública no hay inscripción (artículo 2010) y sin inscripción el comprador no está protegido frente a un segundo comprador o un embargo (artículo 1135). Más abajo tienes la comparación completa.
- ¿Quién paga la minuta de compraventa?
- La ley no lo fija: vale lo que pacten las partes (artículo 1354 del Código Civil). En la práctica, el comprador asume los honorarios del abogado que redacta la minuta, la escritura pública y los derechos registrales, porque es quien necesita el título inscrito; el vendedor paga el impuesto a la renta por la ganancia y el predial del año, y la alcabala es siempre del comprador. Si el banco financia la compra, suele redactar la minuta con su abogado y cargar el gasto al comprador. El modelo trae la cláusula séptima para dejarlo escrito y que nadie lo discuta en la notaría.
- ¿La minuta de compraventa tiene que firmarla un abogado?
- Sí. Para que el notario la eleve a escritura pública, la minuta debe llevar la firma de un abogado colegiado, además de la de comprador y vendedor. Por eso este modelo es un borrador para revisar con tu abogado, no un documento para firmar tal cual.
- ¿Quién paga la alcabala y quién el impuesto predial?
- La alcabala la paga el comprador, sobre el exceso de 10 UIT del valor de venta. El impuesto predial del año lo paga quien era propietario al 1 de enero, normalmente el vendedor. Los gastos notariales y registrales se reparten según lo que acuerden; el modelo deja la cláusula lista para indicarlo.
- ¿Qué pasa si el vendedor es casado?
- Si el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, para venderlo deben intervenir los dos cónyuges. Si es un bien propio de uno de ellos, conviene dejarlo declarado en la minuta. El modelo incluye la cláusula de estado civil para no olvidarlo.
- ¿Qué diferencia hay entre la minuta y un contrato privado de compraventa?
- El contenido es el mismo: partes, inmueble, precio y condiciones. La diferencia es el destino. La minuta está dirigida al notario, lleva firma de abogado y es el paso previo a la escritura pública; un contrato privado vale entre las partes, pero no se puede inscribir en Sunarp mientras no se eleve a escritura pública.
- ¿Cuánto cobra el notario por una compraventa y cuánto cuesta la minuta?
- Son tres pagos distintos. El abogado cobra por redactar y autorizar la minuta (honorario libre). La notaría cobra la escritura pública según su tarifario y el valor del inmueble. Sunarp cobra los derechos registrales de la inscripción. Puedes comparar los tarifarios notariales de 2026 en nuestra herramienta de costos de trámites en notaría.
- ¿Se puede vender un inmueble sin notario ni Sunarp?
- La venta es válida desde que las partes acuerdan el bien y el precio (artículo 1529 del Código Civil), aunque conste en un papel privado. Pero sin escritura pública no hay inscripción, y sin inscripción el comprador no queda protegido frente a un segundo comprador o un embargo (artículo 1135). Para una casa o un departamento, ir a notaría no es un trámite más: es la protección.
Fuentes
- Código Civil, D. Leg. N° 295, arts. 949, 1135, 1529 a 1601 (compraventa) y 2010 a 2014 (registro) (edición oficial, gob.pe)
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado, art. 57 (minuta autorizada por abogado) — Congreso de la República
- TUO de la Ley N° 28194, medios de pago bancarizados e ITF (D.S. N° 150-2007-EF) — SUNAT
- Sunarp: tasas registrales 2026 del Registro de Predios (Resolución N° 228-2025-SUNARP/GG, UIT de S/ 5.500) — gob.pe
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Para entenderlo mejor
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Modelo referencial de uso general. No constituye asesoría legal.