El precio que publicas no es el que recibes: entre uno y otro hay una negociación y hay gastos. Saberlo antes de publicar cambia dos decisiones importantes: con qué número entras al mercado y hasta dónde estás dispuesto a bajar. Quien no hace esa cuenta antes termina aceptando una oferta que no le alcanza para lo que tenía planeado, o rechazando una que sí le servía.
Datos clave
- Precio publicado: el del aviso, con margen de negociación incorporado.
- Precio de cierre: el acordado tras la negociación.
- Neto que recibes: el cierre menos comisiones, impuestos y gastos pendientes.
- Impuesto del vendedor: renta de segunda categoría sobre la ganancia, con la excepción de casa habitación.
- El alcabala lo paga el comprador: 3% con un tramo no afecto de 10 UIT (UIT 2026: S/ 5.500).
¿Cuánto margen le pongo al precio publicado?
Poco. Un margen razonable es el que permite una negociación normal sin sacarte del tramo de búsqueda en el que quieres aparecer. El error clásico es inflar mucho "para tener con qué bajar": el resultado es que nadie te ve, porque los filtros trabajan por tramos redondos y quedaste arriba del que te correspondía. Es mejor un precio ajustado que atraiga visitas y sostenerlo, que un precio alto que nadie mira.
| Concepto | A cargo de | Efecto sobre tu neto |
|---|---|---|
| Negociación | — | Reduce el precio publicado |
| Comisión de intermediación | Vendedor, si hay agente | Reduce |
| Renta de segunda categoría | Vendedor | Reduce, salvo casa habitación |
| Deudas de predial y arbitrios | Vendedor | Reduce |
| Deuda de mantenimiento | Vendedor | Reduce |
| Levantamiento de hipoteca | Vendedor | Reduce |
| Alcabala | Comprador | No te afecta |
| Gastos notariales y registrales | Según lo pactado | Depende del acuerdo |
Elaboración propia sobre la práctica habitual de una compraventa en el Perú, septiembre de 2026.
¿Cómo calculo mi piso real?
Empieza por lo que necesitas recibir neto y súmale hacia atrás todo lo que se va a descontar: deudas pendientes del predio, saldo de hipoteca si lo hay, comisión si trabajas con agente, y el impuesto a la renta si corresponde. Ese número es tu piso. Cualquier oferta por debajo no te sirve, y conviene saberlo antes de la negociación y no en medio de ella.
¿Cuándo conviene aceptar una oferta baja?
Cuando el comprador compensa con condiciones que valen dinero: pago al contado sin esperar aprobación bancaria, plazo de firma corto, o flexibilidad para que entregues la propiedad más adelante. Una oferta 3% menor de alguien que firma en tres semanas puede ser mejor que una al precio pedido de alguien cuyo crédito se aprueba en dos meses y podría no aprobarse.
¿Cómo defiendo mi precio?
Con datos, no con firmeza. Ten a mano tres o cuatro comparables reales de tu zona con su precio por metro cuadrado, y muestra por qué tu propiedad está donde está. Una negociación con evidencia se resuelve mucho mejor que una en la que ambas partes solo repiten su número.
Para el detalle de cada gasto que reduce tu neto: cuánto cuesta vender una casa en total.
Preguntas frecuentes
¿Es normal que ofrezcan menos?
Sí, es parte del proceso. Lo relevante es cuánto menos y con qué argumento.
¿Pongo "precio negociable" en el aviso?
No conviene: invita a ofertar muy por debajo antes de conocer la propiedad.
¿Quién paga la notaría?
Se pacta entre las partes; es habitual que el comprador asuma los gastos de formalización.
¿La casa habitación está exonerada?
Existe una exoneración para casa habitación con requisitos específicos. Conviene verificar tu caso.
¿Puedo pedir arras para asegurar la operación?
Sí, y es lo recomendable: documenta el compromiso y qué pasa si alguna parte se retracta.
Fuentes
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario
- Capeco — Informe Económico de la Construcción
- Scotiabank — Reportes de mercado inmobiliario
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para poner el precio con método y no con intuición:
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