Un mensaje que dice "hola, ¿sigue disponible?" recibe respuesta tarde o no la recibe. Un mensaje que identifica la propiedad, declara tu situación y hace una pregunta concreta se contesta primero, porque le ahorra trabajo a quien está del otro lado.
Datos clave
- Estructura que funciona: propiedad + tu situación + una o dos preguntas + propuesta de horario.
- 35% de compradores tiene crédito preaprobado (CODIP): decirlo te adelanta en la fila.
- Tres errores fatales: mensaje genérico, pedir descuento antes de ver, y escribir a las 11 de la noche esperando respuesta inmediata.
- En alquiler la ventana es más corta: con los precios subiendo 7,3% interanual en Lima, los buenos inmuebles se toman en días.
¿Cuál es la plantilla para compra?
"Buenas tardes. Vi su departamento en [distrito], [área] m², publicado en S/ [monto]. Estoy buscando para vivir, con crédito preaprobado por [banco]. Antes de coordinar la visita, dos consultas: ¿cuánto es el mantenimiento mensual y el estacionamiento está incluido en el precio? Puedo visitar el [día] en la mañana o el [día] en la tarde."
Tiene todo lo que el vendedor necesita para priorizarte: sabe qué propiedad es, sabe que puedes pagar, sabe que preguntas cosas de comprador real y le diste dos horarios en lugar de un "cuándo puede".
¿Y para alquiler?
"Buenas tardes. Vi su departamento en [distrito] publicado en S/ [monto]. Somos [dos personas / familia de tres], con ingresos sustentados por [boletas / recibos]. ¿Cuál es el requisito de garantía y adelanto, y desde cuándo está disponible? Puedo visitar el [día]."
¿Qué cinco preguntas conviene hacer siempre?
| Pregunta | Qué descarta |
|---|---|
| ¿Cuánto es el mantenimiento mensual? | Inmuebles cuyo costo real supera tu presupuesto |
| ¿El estacionamiento está incluido y tiene partida propia? | Sorpresas de precio en la negociación |
| ¿El inmueble está libre de hipotecas y cargas? | Operaciones que se van a trabar |
| ¿Acepta crédito hipotecario? | Vendedores que solo quieren contado |
| ¿Desde cuándo está publicado? | Te dice cuánto margen hay para negociar |
¿Qué errores hacen que te ignoren?
El primero es el mensaje genérico enviado a veinte avisos: se nota y va al final de la cola. El segundo es pedir descuento antes de haber visto el inmueble, que se lee como falta de seriedad. El tercero es no decir para qué buscas: quien vende prioriza a quien va a vivir ahí o a quien ya tiene financiamiento, no a quien "está viendo opciones".
Ver también: en qué páginas web busco departamentos en Lima, cómo busco casa por internet sin perder tiempo y qué filtros uso para buscar departamento.
Preguntas frecuentes
¿Conviene llamar o escribir?
Escribe primero, para dejar constancia de las respuestas, y llama si no contestan en 24 horas.
¿Debo decir cuánto puedo pagar?
Di que tienes financiamiento o presupuesto disponible, sin dar tu tope. El tope se guarda para la negociación.
¿A qué hora escribir?
En horario laboral o al inicio de la noche. Los mensajes de madrugada se leen tarde y se responden después de todos los demás.
¿Qué hago si no responden?
Un recordatorio a los dos días y listo. Si no hay respuesta, el anunciante no está atendiendo y probablemente tampoco atenderá la visita.
¿Pido las fotos que faltan?
Sí, y es una excelente prueba: quien responde con fotos de los ambientes faltantes está vendiendo en serio.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
Cómo te ayuda EximiaHaus
Llega preparado a la conversación. Estas herramientas te dan los números antes de escribir:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
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