Un mensaje que dice "hola, ¿sigue disponible?" recibe respuesta tarde o no la recibe. Un mensaje que identifica la propiedad, declara tu situación y hace una pregunta concreta se contesta primero, porque le ahorra trabajo a quien está del otro lado.
Datos clave
- Estructura que funciona: propiedad + tu situación + una o dos preguntas + propuesta de horario.
- 35% de compradores tiene crédito preaprobado (CODIP): decirlo te adelanta en la fila.
- Tres errores fatales: mensaje genérico, pedir descuento antes de ver, y escribir a las 11 de la noche esperando respuesta inmediata.
- En alquiler la ventana es más corta: con los precios subiendo 7,3% interanual en Lima, los buenos inmuebles se toman en días.
¿Cuál es la plantilla para compra?
"Buenas tardes. Vi su departamento en [distrito], [área] m², publicado en S/ [monto]. Estoy buscando para vivir, con crédito preaprobado por [banco]. Antes de coordinar la visita, dos consultas: ¿cuánto es el mantenimiento mensual y el estacionamiento está incluido en el precio? Puedo visitar el [día] en la mañana o el [día] en la tarde."
Tiene todo lo que el vendedor necesita para priorizarte: sabe qué propiedad es, sabe que puedes pagar, sabe que preguntas cosas de comprador real y le diste dos horarios en lugar de un "cuándo puede".
¿Y para alquiler?
"Buenas tardes. Vi su departamento en [distrito] publicado en S/ [monto]. Somos [dos personas / familia de tres], con ingresos sustentados por [boletas / recibos]. ¿Cuál es el requisito de garantía y adelanto, y desde cuándo está disponible? Puedo visitar el [día]."
¿Qué cinco preguntas conviene hacer siempre?
| Pregunta | Qué descarta |
|---|---|
| ¿Cuánto es el mantenimiento mensual? | Inmuebles cuyo costo real supera tu presupuesto |
| ¿El estacionamiento está incluido y tiene partida propia? | Sorpresas de precio en la negociación |
| ¿El inmueble está libre de hipotecas y cargas? | Operaciones que se van a trabar |
| ¿Acepta crédito hipotecario? | Vendedores que solo quieren contado |
| ¿Desde cuándo está publicado? | Te dice cuánto margen hay para negociar |
¿Qué errores hacen que te ignoren?
El primero es el mensaje genérico enviado a veinte avisos: se nota y va al final de la cola. El segundo es pedir descuento antes de haber visto el inmueble, que se lee como falta de seriedad. El tercero es no decir para qué buscas: quien vende prioriza a quien va a vivir ahí o a quien ya tiene financiamiento, no a quien "está viendo opciones".
Ver también: en qué páginas web busco departamentos en Lima, cómo busco casa por internet sin perder tiempo y qué filtros uso para buscar departamento.
¿Cómo leo la respuesta del anunciante?
Tu primer mensaje también es una prueba para el otro lado. La forma en que te contestan te dice mucho antes de moverte a visitar:
- Responde tus dos preguntas con cifras (mantenimiento, estacionamiento, garantía): está atendiendo en serio y conoce su inmueble.
- Solo dice "sí, sigue disponible": vuelve a hacer la pregunta concreta en un mensaje corto. Si la esquiva otra vez, anótalo como alerta.
- Te manda el enlace del aviso y propone un horario: es un anunciante organizado; confirma rápido para no perder el turno.
- Evita hablar de cargas o de la partida: no descartes todavía, pero no avances a ninguna separación sin revisar la partida registral.
¿Qué no debo enviar en el primer contacto?
El canal más rápido también es el que usan quienes intentan estafar. Hay datos que nadie necesita al inicio de una conversación por un inmueble:
- Códigos de verificación. Si alguien te pide el código que te llegó por SMS o por WhatsApp, corta la conversación: ningún trámite de compra o alquiler lo necesita.
- Dinero por adelantado. Ni para "reservar la visita" ni para "separar" algo que no has visto. Un anunciante real espera a que conozcas el inmueble.
- Tu número de cuenta, tu DNI o tus boletas. Mencionar que tienes ingresos sustentados basta; los documentos se entregan cuando hay una negociación en marcha.
- Tu tope de presupuesto. Decir que tienes financiamiento te adelanta en la fila; decir cuánto es lo máximo que pagas te quita margen.
¿Cómo sigo la conversación hasta la visita?
Cuando ya tienes respuesta, el objetivo es llegar a la visita con todo resuelto por escrito:
- Confirma el horario elegido en el mismo hilo y pide ahí la dirección exacta: es normal que el aviso muestre solo la zona y que el número se dé al confirmar la cita.
- Pide los datos que faltaron: fotos de la cocina o del baño, el recibo de mantenimiento o si acepta mascotas, en el caso de un alquiler.
- Guarda la conversación. Lo que te dijeron sobre precio, estacionamiento o gastos es tu referencia si luego cambia en la negociación.
- Si decides no seguir, avísalo en una línea. Es cortesía y te deja la puerta abierta si el precio baja más adelante.
Preguntas frecuentes
¿Conviene llamar o escribir?
Escribe primero, para dejar constancia de las respuestas, y llama si no contestan en 24 horas.
¿Debo decir cuánto puedo pagar?
Di que tienes financiamiento o presupuesto disponible, sin dar tu tope. El tope se guarda para la negociación.
¿A qué hora escribir?
En horario laboral o al inicio de la noche. Los mensajes de madrugada se leen tarde y se responden después de todos los demás.
¿Qué hago si no responden?
Un recordatorio a los dos días y listo. Si no hay respuesta, el anunciante no está atendiendo y probablemente tampoco atenderá la visita.
¿Pido las fotos que faltan?
Sí, y es una excelente prueba: quien responde con fotos de los ambientes faltantes está vendiendo en serio.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda, Perú 2026
- Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
Cómo te ayuda EximiaHaus
Llega preparado a la conversación. Estas herramientas te dan los números antes de escribir:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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