"La cuota me sale igual que el alquiler" es la comparación más repetida y la más incompleta. Comprar tiene costos de entrada y de salida que el alquiler no tiene, y son esos —no la cuota— los que determinan cuántos años hay que quedarse para que la compra gane.
Esta es una pregunta distinta de cuánto cuesta esperar un año para comprar: aquella mide el costo de postergar la decisión; esta mide a partir de qué año la compra supera al alquiler.
Datos clave
- La comparación no es cuota contra alquiler: hay que sumar entrada y salida.
- Los primeros años de un crédito pagan sobre todo intereses, no capital.
- Vender también cuesta, y ese costo va en la cuenta.
- Si no sabes dónde vas a estar en tres años, el cálculo suele favorecer alquilar.
Lo que cuesta entrar
Son desembolsos que se hacen una sola vez y que hay que recuperar antes de que la compra empiece a ganar:
- El Alcabala: 3 % sobre el exceso de 10 UIT
- Gastos notariales y registrales
- Tasación y comisiones del crédito
- Los gastos de mudanza y acondicionamiento inicial
Lo que cuesta salir
Es la parte que casi nadie cuenta al hacer la comparación, y pesa:
- El tiempo que tarda en venderse, durante el cual sigues pagando la cuota
- La comisión de la intermediación, si trabajas con un profesional
- El impuesto sobre la ganancia, si la hay
- El descuento que casi siempre hay entre el precio que pides y el que se cierra
Lo que se paga mientras tanto
Ser propietario tiene costos recurrentes que el inquilino no asume: impuesto predial, arbitrios, mantenimiento del edificio, reparaciones y el seguro del inmueble.
Y hay un detalle del crédito que conviene entender: en los primeros años la mayor parte de la cuota va a intereses, no a capital. Quien vende a los tres años descubre que amortizó mucho menos de lo que pensaba.
Cómo hacer el cálculo con tus números
- Suma el costo de entrada: inicial, Alcabala, notaría, registro, tasación.
- Estima el costo de salida: un porcentaje del precio por intermediación, más el descuento de negociación.
- Calcula cuánto amortizas por año en los primeros años del crédito. No cuánto pagas: cuánto baja tu deuda.
- Compara: lo que ahorras por año respecto del alquiler, contra los costos de entrada más salida.
El año en que lo acumulado supera a esos costos es tu punto de equilibrio.
Cuándo alquilar es la decisión correcta
- Cuando no sabes dónde vas a vivir en dos o tres años
- Cuando tu trabajo puede llevarte a otra ciudad
- Cuando la inicial que juntarías te dejaría sin fondo de emergencia
- Cuando estás en una etapa donde tus necesidades de espacio pueden cambiar pronto
Alquilar no es tirar el dinero: es pagar por flexibilidad. En ciertos momentos de la vida, esa flexibilidad vale más que la amortización.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal — Impuesto de Alcabala, artículos 21 al 29
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de decidir, haz los números con tus datos reales:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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