¿Qué conviene más en 2026, comprar o alquilar?

Depende de cuántos años te vas a quedar y de cuánto suba el inmueble. En el ejemplo de esta página, un departamento de S/ 400.000 con 20 % de inicial al 7,47 %, comprar sale más barato desde el año 3 si la plusvalía es de 2 % al año, desde el año 8 si es de 1 % y desde el año 16 si el inmueble no sube. Si te vas a mudar antes del año de cruce, alquilar suele salir mejor.

¿Alquilar es tirar la plata?

No. El alquiler es un gasto, pero comprar también tiene gastos que no vuelven: los intereses, la alcabala, la notaría, los registros, el predial y los seguros. La calculadora suma los dos lados y además cuenta lo que rinde tu ahorro si no lo usas como cuota inicial.

¿Por qué la calculadora resta el rendimiento del ahorro al alquilar?

Porque si alquilas, la cuota inicial y los gastos de compra siguen siendo tuyos y pueden generar intereses. Dejar de ganar esos intereses es un costo real de comprar. Por defecto usamos 4,6 %, la tasa promedio de los depósitos a plazo de más de un año en soles según el BCRP (agosto de 2026).

¿Qué plusvalía debo poner?

Nadie la conoce de antemano, por eso es editable. Por defecto usamos 2 % al año, igual que la subida del alquiler, lo que supone que la relación entre precio y alquiler se mantiene. Como referencia, el precio promedio del m² que mide el BCRP subió 1,5 % en soles en el último año (T1-2026). Prueba también con 0 % y con 1 % para ver cuánto cambia el resultado.

¿La cuota incluye seguros?

No. La calculadora usa la cuota financiera con la TEA. El seguro de desgravamen y el del inmueble dependen de cada entidad y figuran en la hoja resumen; si quieres incluirlos, súmalos al año en el campo de gastos del dueño.

¿Comprar o alquilar? Calculadora con tus números

Ingresa el precio de la vivienda y el alquiler de una equivalente. La calculadora suma lo que se va y no vuelve en cada camino —intereses, gastos de compra y gastos del dueño frente a alquileres— y resta lo que ganas: la plusvalía si compras y el rendimiento de tu ahorro si alquilas. Verás el costo neto a 5, 10 y 20 años y el año desde el que comprar sale más barato.

Datos actualizados el 31 de agosto de 2026 (tasas e inflación del BCRP de agosto de 2026; PER por distrito del primer trimestre de 2026)

Cómo compara la calculadora

Comparar la cuota contra el alquiler engaña, porque parte de la cuota es capital que sigue siendo tuyo. Por eso la calculadora compara el costo neto: lo que pagas y no recuperas, menos lo que ganas en cada camino.

Si compras, el costo neto es la suma de los gastos de compra, los intereses del crédito y los gastos del dueño (predial, arbitrios, seguros, reparaciones), menos la plusvalía del inmueble. Si alquilas, es la suma de los alquileres menos lo que rinde tu ahorro: la cuota inicial y los gastos de compra que no pagaste quedan invertidos desde el primer día, y cada mes en que el alquiler es menor que lo que pagaría el comprador, la diferencia también se invierte. Si en algún mes pasa lo contrario —por ejemplo, cuando el crédito ya terminó—, es el comprador el que invierte la diferencia.

Así los dos caminos usan el mismo dinero y la comparación incluye, sin que tengas que calcularlo aparte, lo que dejas de ganar al inmovilizar la cuota inicial. La cuota del crédito es la del sistema francés, con la tasa mensual equivalente a la TEA: (1 + TEA) elevado a 1/12, menos 1.

Los supuestos y de dónde salen

Todos los valores se pueden cambiar. Los que trae la calculadora al abrirla tienen esta fuente:

Supuesto	Valor inicial	Fuente
Tasa del crédito (TEA)	7,47 %	BCRP, tasa promedio hipotecaria en soles, agosto de 2026 (serie PN07848NM)
Rentabilidad alternativa del ahorro	4,6 %	BCRP, depósitos a plazo en soles de 360 días a más, agosto de 2026: 4,62 % (serie PN07815NM)
Subida anual del alquiler	2 %	Meta de inflación del BCRP. La inflación de Lima fue 4,4 % en los 12 meses a agosto de 2026 (serie PN01273PM)
Plusvalía anual del inmueble	2 %	Igual a la subida del alquiler. El m² promedio del BCRP subió 1,5 % en soles en el último año (T1-2026)
Alquiler de referencia	Precio ÷ 16,7 ÷ 12	PER promedio de 16,7 años de los distritos que mide el BCRP (serie PD41952PQ, T1-2026)
Gastos de compra	Alcabala + Sunarp + ITF	TUO de la Ley de Tributación Municipal, art. 25; Res. N° 228-2025-SUNARP/GG; Ley N° 28194

La calculadora no incluye el mantenimiento del edificio, porque lo paga quien vive en el departamento, compre o alquile; ni la garantía del alquiler, que se devuelve al final. Tampoco descuenta impuestos sobre el rendimiento del ahorro ni el costo de vender el inmueble al terminar el periodo (comisión e impuesto a la renta, si corresponde). La cuota no incluye seguros: si quieres contarlos, súmalos en los gastos del dueño.

Un ejemplo con números

Un departamento de S/ 400.000 con 20 % de inicial (S/ 80.000) y un crédito de S/ 320.000 a 20 años al 7,47 %: la cuota es de S/ 2.524,52 al mes, sin seguros. El alquiler de referencia es S/ 1.996 (400.000 ÷ 16,7 ÷ 12). Los gastos de compra legales suman S/ 12.139: alcabala de S/ 10.350, Sunarp de S/ 1.769 por la compraventa y la hipoteca, e ITF de S/ 20. Suponemos predial y arbitrios de S/ 1.200 al año, alquiler y plusvalía que suben 2 % al año y el ahorro invertido al 4,6 %.

Horizonte	Costo neto comprando	Costo neto alquilando	Sale más barato
5 años	S/ 85.185	S/ 97.234	Comprar
10 años	S/ 135.887	S/ 193.636	Comprar
20 años	S/ 132.178	S/ 388.252	Comprar

Con estos supuestos, comprar sale más barato desde el año 3. Pero el resultado depende sobre todo de la plusvalía: con los mismos números y una plusvalía de 1 % al año, el cruce llega en el año 8; si el inmueble no sube nada, en el año 16. Por eso la plusvalía está a la vista y se puede editar.

Cómo leer el resultado

El año de cruce es tu horizonte mínimo: si piensas mudarte antes, alquilar te sale más barato con esos números, porque los gastos de entrada y los intereses de los primeros años no llegan a compensarse. Si piensas quedarte más tiempo, comprar gana, siempre que la cuota te quepa en el presupuesto y conserves un fondo de emergencia.

Prueba escenarios prudentes antes de decidir: plusvalía más baja, alquiler que sube más rápido, una tasa algo mayor. Si el resultado solo favorece a comprar en el escenario optimista, tómalo como señal. Las reglas prácticas, con datos por distrito, están en ¿conviene comprar o alquilar vivienda en 2026?; para ver todos los gastos de entrada con notaría incluida, usa la calculadora de gastos de compraventa, y para la cuota con seguros, la calculadora de crédito hipotecario.

Base legal y fuentes

Preguntas frecuentes sobre comprar o alquilar

¿Qué conviene más en 2026, comprar o alquilar?: Depende de cuántos años te vas a quedar y de cuánto suba el inmueble. En el ejemplo de esta página, un departamento de S/ 400.000 con 20 % de inicial al 7,47 %, comprar sale más barato desde el año 3 si la plusvalía es de 2 % al año, desde el año 8 si es de 1 % y desde el año 16 si el inmueble no sube. Si te vas a mudar antes del año de cruce, alquilar suele salir mejor.
¿Alquilar es tirar la plata?: No. El alquiler es un gasto, pero comprar también tiene gastos que no vuelven: los intereses, la alcabala, la notaría, los registros, el predial y los seguros. La calculadora suma los dos lados y además cuenta lo que rinde tu ahorro si no lo usas como cuota inicial.
¿Por qué la calculadora resta el rendimiento del ahorro al alquilar?: Porque si alquilas, la cuota inicial y los gastos de compra siguen siendo tuyos y pueden generar intereses. Dejar de ganar esos intereses es un costo real de comprar. Por defecto usamos 4,6 %, la tasa promedio de los depósitos a plazo de más de un año en soles según el BCRP (agosto de 2026).
¿Qué plusvalía debo poner?: Nadie la conoce de antemano, por eso es editable. Por defecto usamos 2 % al año, igual que la subida del alquiler, lo que supone que la relación entre precio y alquiler se mantiene. Como referencia, el precio promedio del m² que mide el BCRP subió 1,5 % en soles en el último año (T1-2026). Prueba también con 0 % y con 1 % para ver cuánto cambia el resultado.
¿La cuota incluye seguros?: No. La calculadora usa la cuota financiera con la TEA. El seguro de desgravamen y el del inmueble dependen de cada entidad y figuran en la hoja resumen; si quieres incluirlos, súmalos al año en el campo de gastos del dueño.