En 2026 conviene comprar si vas a quedarte al menos cinco a siete años en la misma vivienda, tienes la cuota inicial sin vaciar tu fondo de emergencia y tu cuota no supera un tercio de tu ingreso. Si tu horizonte es menor, alquilar suele salir mejor: los costos de entrar y salir de una compra se comen la ventaja de pagar capital. En los distritos que mide el BCRP, la cuota de un crédito supera a la renta de un departamento equivalente entre S/ 300 y S/ 900 al mes.
Datos clave
- 7,8%: tasa hipotecaria promedio a fines de julio de 2026 (Scotiabank vía RPP).
- 15 a 20 años: de alquiler que cubren el precio de compra (PER) en cinco distritos de Lima medidos por el BCRP.
- 5,1% a 6,5%: rentabilidad bruta del alquiler en esos distritos.
- 3%: alcabala sobre lo que excede 10 UIT (S/ 55.000 en 2026): un costo de entrada que alquilando no pagas.
- Primer año: de una cuota de S/ 2.585, casi S/ 2.000 son intereses.
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¿Cuánto más cuesta la cuota que el alquiler?
La tabla compara, para un departamento de 65 m², la cuota de un crédito con 20% de inicial a 20 años contra la renta mensual del mismo departamento. Los precios de venta y alquiler son del BCRP al cuarto trimestre de 2025; la cuota se calculó a 7,65% de TEA, sin seguros.
| Distrito | Precio (65 m²) | Cuota estimada | Renta mensual | PER (años) |
|---|---|---|---|---|
| La Molina | S/ 305.825 | S/ 1.955 | S/ 1.648 | 15,4 |
| San Miguel | S/ 372.840 | S/ 2.384 | S/ 1.831 | 16,9 |
| Miraflores | S/ 527.280 | S/ 3.371 | S/ 2.508 | 17,5 |
| San Borja | S/ 439.400 | S/ 2.809 | S/ 2.014 | 18,1 |
| Surco | S/ 411.515 | S/ 2.631 | S/ 1.721 | 19,8 |
Elaboración de EximiaHaus con precios de venta y alquiler del BCRP (4T2025). Cuota con 20% de inicial, 20 años y 7,65% de TEA, sin seguros ni mantenimiento.
El detalle de cada distrito está en Precio del m² en Surco 2026: el distrito grande de Lima Top y el PER más alto de la ciudad, Precio del m² en La Molina 2026: el único distrito de Lima Top que bajó de precio, San Miguel, Precio del m² en San Borja 2026: cuánto cuesta comprar y si todavía conviene y Miraflores.
Para comparar más allá de esos cinco distritos, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una dan el precio del m² por zona.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
¿Entonces comprar es perder plata?
No, porque la cuota no es todo gasto. Parte es interés —dinero que se va, igual que la renta— y parte es capital, que se queda como patrimonio. El problema es el orden: al inicio casi todo es interés. En un crédito de S/ 320.000 a 20 años y 7,8%, la cuota es de unos S/ 2.585; en los primeros doce meses pagas cerca de S/ 23.900 de intereses y solo S/ 7.100 de capital. La explicación está en por qué al principio casi toda la cuota es interés.
Si te inclinas por comprar, el proceso completo —precalificación, tasación, tasas y seguros— está ordenado en la guía del crédito hipotecario 2026.
¿Cómo calculo mi punto de equilibrio?
Compara lo que pierdes en cada camino, no lo que pagas:
| Si compras, pierdes | Si alquilas, pierdes |
|---|---|
| Intereses del crédito y seguros | La renta completa |
| Alcabala, notaría, registro y tasación al entrar | Garantía inmovilizada y mudanzas |
| Predial y reparaciones de dueño | Las subidas de renta al renovar |
| Lo que habría rendido tu cuota inicial invertida | La revalorización del inmueble |
| Comisión y tiempo de venta si te mudas | — |
Elaboración de EximiaHaus.
Los costos de entrada son el factor que más castiga una compra corta. En un departamento de S/ 400.000, solo la alcabala suma S/ 10.350. Si vendes a los dos años, ese dinero no se recupera. Con cinco a siete años, se diluye entre el capital amortizado y la revalorización.
Esos costos de entrada se pueden estimar para tu caso con la calculadora de gastos de compraventa: alcabala, notaría, Sunarp e ITF en una sola cuenta.
Haz la cuenta con tus números. La calculadora de comprar o alquilar compara el costo neto de los dos caminos a 5, 10 y 20 años —intereses, gastos de compra y del dueño frente a alquileres, menos la plusvalía y lo que rinde tu ahorro— y te dice desde qué año comprar sale más barato. Trae por defecto la tasa hipotecaria promedio del BCRP y un alquiler de referencia según el PER, y puedes cambiar cada supuesto.
¿Cuándo conviene comprar?
- Te quedarás varios años en la ciudad y en la zona.
- Tienes la inicial y además un fondo de emergencia de algunos meses de gastos.
- Tu ingreso es estable y la cuota no pasa de un tercio: revisa ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo?.
- Calificas a un bono que reduce lo que financias, como el Buen Pagador de Mivivienda.
¿Cuándo conviene alquilar?
- Puedes mudarte de ciudad o de trabajo antes de cinco años.
- Juntar la inicial te dejaría sin colchón.
- Estás en un distrito con PER alto, donde alquilar es barato frente a comprar.
- Aún no sabes en qué zona quieres vivir: lee cómo elegir el barrio donde vas a vivir.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el PER inmobiliario?
Es el número de años de alquiler que hacen falta para pagar el precio de compra. Un PER alto significa que alquilar es barato en relación con comprar.
¿Es mejor comprar con las tasas de 2026?
La TEA hipotecaria promedio de la banca, 7,47% en agosto de 2026 según el BCRP (el dato de cada banco, actualizado cada día hábil, está en tasas de crédito hipotecario hoy por banco), es de las más bajas de los últimos años, lo que abarata la cuota, pero no cambia la regla del horizonte: si te vas pronto, los costos de entrada pesan más.
¿Alquilar es tirar la plata?
No. Es pagar por flexibilidad. Comprar también tiene un gasto que no vuelve: los intereses, los seguros y los impuestos.
¿Qué pasa si compro y luego debo mudarme?
Puedes alquilar tu vivienda para cubrir parte de la cuota; revisa si la renta alcanza en cuánto pierdes si el departamento queda vacío.
¿Cómo calculo mi cuota exacta?
Con la calculadora de crédito hipotecario de EximiaHaus, que incluye los seguros y el modo "cuánto me alcanza".
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Si el objetivo es arrendar: alquilar tu propiedad paso a paso.
Fuentes
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario, precios de venta y alquiler de departamentos
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
- El Peruano — Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500
- SBS — Comparativo de tasas de crédito hipotecario
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para decidir con tus números y no con una regla general:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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