¿Cuánto debo ganar para comprar un departamento en Lima?

Para un departamento de 70 m² al precio promedio de los 12 distritos que mide el BCRP (S/ 484.120), con 20 % de inicial y 20 años al 7,47 %, la cuota es de unos S/ 3.055 al mes. Para que no pase del 30 % de tus ingresos necesitas unos S/ 10.185 al mes de ingreso familiar; con el 40 %, unos S/ 7.639.

¿El ingreso puede ser de dos personas?

Sí. Muchas entidades evalúan el ingreso familiar cuando postulan dos personas, por ejemplo una pareja, y cada una debe sustentar el suyo. La calculadora trabaja con el ingreso familiar mensual.

¿Por qué la calculadora usa el 30 % y el 40 %?

Porque son referencias de planificación de uso común, no la regla de un banco concreto. Cada entidad decide con su propio modelo. El 30 % deja más margen para imprevistos; el 40 % ya es un presupuesto ajustado.

¿La cuota incluye seguros?

No. Es la cuota financiera con la TEA promedio del BCRP. El desgravamen y el seguro del inmueble se suman a la cuota y dependen de la entidad: compara la TCEA de la hoja resumen, que los incluye.

¿Qué pasa si mi distrito no está en la lista?

El BCRP solo publica el precio del m² de departamentos en 12 distritos de Lima. Para otro distrito, usa la opción de precio propio y escribe el precio del inmueble que te interesa: el resto del cálculo es el mismo.

¿Cuánto sueldo necesito para comprar un departamento en Lima?

Elige un distrito y los metros que buscas. La calculadora estima el precio con el valor del m² que publica el BCRP, la cuota inicial, la cuota mensual del crédito con la tasa promedio vigente y el ingreso familiar que necesitarías para que esa cuota no pase del 30 % o del 40 % de tus ingresos.

Datos actualizados el 31 de agosto de 2026 (precio del m² del BCRP del primer trimestre de 2026 y tasa hipotecaria promedio de agosto de 2026)

Cómo se calcula

Precio estimado = precio del m² del distrito × metros. Usamos el precio de oferta de departamentos del BCRP del primer trimestre de 2026, convertido a soles con el tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387 por dólar), el mismo de nuestra guía de precios del m² por distrito.

A ese precio se le resta la cuota inicial que elijas (10 %, 15 % o 20 %) y el resto es el préstamo. La cuota mensual es la del sistema francés con la tasa promedio hipotecaria en soles que publica el BCRP (7,47 % en agosto de 2026), sin seguros. El ingreso necesario es esa cuota, más las cuotas de otras deudas que ya pagues, dividida entre 30 % o 40 %.

Sueldo necesario por distrito para 70 m²

Departamento de 70 m², 20 % de cuota inicial, crédito a 20 años al 7,47 % y sin otras deudas. El ingreso es el familiar mensual: pueden sumarse los ingresos de dos personas si postulan juntas.

Distrito	Precio de 70 m²	Cuota mensual	Ingreso si la cuota es 40 %	Ingreso si la cuota es 30 %
San Isidro	S/ 617.470	S/ 3.897	S/ 9.743	S/ 12.990
Barranco	S/ 605.850	S/ 3.824	S/ 9.559	S/ 12.746
Miraflores	S/ 584.150	S/ 3.687	S/ 9.217	S/ 12.289
Jesús María	S/ 498.540	S/ 3.146	S/ 7.866	S/ 10.488
San Borja	S/ 497.560	S/ 3.140	S/ 7.851	S/ 10.467
Magdalena	S/ 470.890	S/ 2.972	S/ 7.430	S/ 9.906
Lince	S/ 448.980	S/ 2.834	S/ 7.084	S/ 9.445
Pueblo Libre	S/ 444.500	S/ 2.805	S/ 7.013	S/ 9.351
Surquillo	S/ 440.090	S/ 2.778	S/ 6.944	S/ 9.258
Surco	S/ 431.060	S/ 2.721	S/ 6.801	S/ 9.068
San Miguel	S/ 388.150	S/ 2.450	S/ 6.124	S/ 8.166
La Molina	S/ 358.050	S/ 2.260	S/ 5.649	S/ 7.533
Promedio de los 12	S/ 484.120	S/ 3.055	S/ 7.639	S/ 10.185

Son precios de oferta de departamentos, no de casas ni de terrenos, y un promedio del distrito: un edificio nuevo en una zona cotizada puede costar bastante más. Para un inmueble concreto, parte de su precio real.

Por qué 30 % o 40 % del ingreso

No existe un porcentaje único que usen todas las entidades: cada banco, caja o financiera evalúa con su propio modelo, y mira tus ingresos sustentados, tus deudas, tu historial en las centrales de riesgo y la estabilidad de tu trabajo. El 30 % y el 40 % son referencias de planificación de uso común para que la cuota, sumada a tus otras deudas, deje espacio para vivir y para los imprevistos.

Tómalo así: con la cuota en torno al 30 % de tus ingresos tienes margen; cerca del 40 %, el presupuesto queda ajustado y cualquier gasto extra se nota. Si ya pagas otras deudas, ingrésalas en la calculadora: cuentan igual que la cuota nueva.

Qué cambia el resultado

Una cuota inicial más alta baja el préstamo y la cuota; un plazo más largo baja la cuota pero sube los intereses totales. Si la vivienda califica al Nuevo Crédito MiVivienda, el bono reduce lo que financias: revisa qué bono de vivienda te toca.

La tasa de tu crédito puede ser distinta del promedio del BCRP según tu perfil y la entidad, y lo que pagas de verdad incluye seguros y comisiones: compara siempre la TCEA de la hoja resumen. Para calcular la cuota con seguros usa la calculadora de crédito hipotecario, y antes de postular revisa si estás listo con el test del crédito hipotecario.

¿Y si busco en otro distrito?

El BCRP publica el precio del m² de departamentos solo en 12 distritos de Lima: San Isidro, Barranco, Miraflores, Jesús María, San Borja, Magdalena, Lince, Pueblo Libre, Surquillo, Surco, San Miguel y La Molina. Para el resto no hay una serie oficial y por eso la calculadora no los incluye. Si buscas en otro distrito, elige la opción de precio propio y escribe el precio del inmueble que te interesa.

Base legal y fuentes

BCRP — Precio de venta de departamentos por distrito en Lima, dólares por m² (T1-2026); promedio de 12 distritos, series PD37944PQ y PD37946PQ
BCRP — Tasa de interés activa promedio hipotecaria en moneda nacional, serie PN07848NM (agosto de 2026)
Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, Res. SBS N° 8181-2012 (hoja resumen y TCEA)

Preguntas frecuentes sobre el sueldo para comprar

¿Cuánto debo ganar para comprar un departamento en Lima?: Para un departamento de 70 m² al precio promedio de los 12 distritos que mide el BCRP (S/ 484.120), con 20 % de inicial y 20 años al 7,47 %, la cuota es de unos S/ 3.055 al mes. Para que no pase del 30 % de tus ingresos necesitas unos S/ 10.185 al mes de ingreso familiar; con el 40 %, unos S/ 7.639.
¿El ingreso puede ser de dos personas?: Sí. Muchas entidades evalúan el ingreso familiar cuando postulan dos personas, por ejemplo una pareja, y cada una debe sustentar el suyo. La calculadora trabaja con el ingreso familiar mensual.
¿Por qué la calculadora usa el 30 % y el 40 %?: Porque son referencias de planificación de uso común, no la regla de un banco concreto. Cada entidad decide con su propio modelo. El 30 % deja más margen para imprevistos; el 40 % ya es un presupuesto ajustado.
¿La cuota incluye seguros?: No. Es la cuota financiera con la TEA promedio del BCRP. El desgravamen y el seguro del inmueble se suman a la cuota y dependen de la entidad: compara la TCEA de la hoja resumen, que los incluye.
¿Qué pasa si mi distrito no está en la lista?: El BCRP solo publica el precio del m² de departamentos en 12 distritos de Lima. Para otro distrito, usa la opción de precio propio y escribe el precio del inmueble que te interesa: el resto del cálculo es el mismo.