¿Qué es el Formulario Único de Arrendamiento (FUA)?

Es el formato oficial del contrato de alquiler de vivienda del Decreto Legislativo N° 1177. Se firma ante notario o, en su defecto, ante juez de paz letrado, y se registra en el RAV del Fondo Mivivienda. Registrado, da acceso al Proceso Único de Ejecución de Desalojo, en el que el inquilino tiene cinco días hábiles para defenderse.

¿Qué es un fiador en un contrato de arrendamiento?

Es quien se obliga a pagar lo que el inquilino no pague (art. 1868 del Código Civil). La fianza debe constar por escrito. Si el fiador es solidario o renuncia al beneficio de excusión, el propietario puede cobrarle directamente, sin cobrar antes al inquilino (art. 1883).

¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?

Sí, pero solo por la vía judicial: sin contrato escrito no hay cláusula de allanamiento ni desalojo notarial. Un alquiler de palabra también es un contrato, y quien ocupa sin título, o con uno que ya terminó, es ocupante precario (art. 911 del Código Civil). Nunca saques al inquilino por tu cuenta: el desalojo lo ejecuta un juez.

¿Qué es el Formulario Virtual 1683?

Es el formulario de la SUNAT con el que el arrendador persona natural declara y paga cada mes el impuesto a la renta de primera categoría, que equivale al 5 % del alquiler. La constancia es el recibo por arrendamiento que se entrega al inquilino. Desde 2026 se paga sobre la renta efectivamente cobrada.

¿Para el desalojo notarial necesito escritura pública?

Sí, o el FUA. La Ley N° 30933 exige que el contrato conste en escritura pública o en el FUA, con cláusula de allanamiento a futuro, cláusula de sometimiento expreso a esa ley y la cuenta de abono de la renta. Un contrato con firmas legalizadas no basta para la vía notarial, aunque sí para el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil.

Contrato de alquiler y FUA: genera el tuyo gratis en Word (2026)

Llena los datos del propietario, el inquilino, el fiador y el inmueble, y descarga en Word un contrato con cláusula de allanamiento a futuro o el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) del D. Leg. N° 1177, con el texto del formato que publica el Fondo Mivivienda. Te dice qué necesita cada uno para valer. El documento se arma en tu navegador: no guardamos tus datos.

Datos actualizados el 14 de abril de 2026 (orientación de SUNAT sobre la renta de primera categoría; Ley N° 30933 y D. Leg. N° 1177 vigentes)

Contrato con allanamiento, desalojo notarial o FUA: qué exige cada uno

Las tres opciones sirven para recuperar el inmueble más rápido que en un juicio común, pero cada una tiene su propia forma y sus propias cláusulas. Si falta una, la vía rápida no procede.

	Contrato con allanamiento	Desalojo notarial	FUA
Norma	Art. 594 del Código Procesal Civil (Ley N° 30201)	Ley N° 30933	D. Leg. N° 1177
Forma	Firmas legalizadas ante notario, o ante juez de paz donde no hay notario	Escritura pública o FUA	Formulario oficial firmado ante notario o juez de paz letrado
Cláusulas que pide	Allanamiento a futuro	Allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la ley y cuenta de abono de la renta	Las del formato; renta y garantía se pagan en una cuenta de abono
Registro	No	No	Obligatorio en el RAV del Fondo Mivivienda
Quién ordena el desalojo	Juez del lugar del inmueble	El notario constata; el juez de paz letrado ordena y ejecuta	Juez de paz letrado
Plazo del inquilino para defenderse	6 días; si no acredita, lanzamiento en 15 días hábiles	5 días hábiles ante el notario	5 días hábiles; sentencia en 3 días hábiles
Uso del inmueble	Cualquiera	Vivienda, comercio, industria u otros (en escritura pública)	Solo vivienda

El contrato con allanamiento y el desalojo notarial cubren el vencimiento del plazo y la falta de pago. El FUA suma la resolución de mutuo acuerdo, el impago de los conceptos complementarios por seis meses y el uso distinto de vivienda. Para otros casos, o si no hay contrato escrito, la vía es el juez: revisa qué desalojo te corresponde.

Qué es el FUA y qué es el RAV

El Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) lo creó el Decreto Legislativo N° 1177, publicado el 18 de julio de 2015, como un régimen especial y facultativo para el alquiler de vivienda. En ese régimen el contrato se celebra únicamente con el FUA, que tiene mérito de ejecución si se firma ante notario o, en su defecto, ante juez de paz letrado, y que debe registrarse en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV), a cargo del Fondo Mivivienda (arts. 4, 5 y 9). Si no se indica el plazo, se presume de un año desde la legalización (art. 9.1).

El notario verifica la identidad de las partes por comparación biométrica, certifica las firmas y envía el FUA al RAV (art. 6). La renta, la garantía y los conceptos complementarios que se pacten (mantenimiento, agua, seguro u otros) se abonan en una cuenta del arrendador en una entidad supervisada por la SBS (art. 7). Según la ficha del trámite en gob.pe, el inmueble debe ser del arrendador y estar inscrito en Registros Públicos, y el Fondo Mivivienda orienta sobre las notarías que registran contratos (0800 12200).

El generador usa el texto del FUA que el Fondo Mivivienda enlaza desde gob.pe. La página del RAV en gob.pe todavía dice que el Fondo está en etapa de implementación y capacitación con las notarías: antes de ir, confirma por teléfono que tu notaría registra contratos en el RAV.

El Proceso Único de Ejecución de Desalojo del FUA

Con el FUA registrado en el RAV, el desalojo se tramita en el Proceso Único de Ejecución de Desalojo, ante el juez de paz letrado del lugar del inmueble (arts. 14 y 15 del D. Leg. N° 1177). Procede por vencimiento del plazo, por resolución de mutuo acuerdo con firmas legalizadas, por falta de pago de la renta de dos meses consecutivos, por falta de pago de los conceptos complementarios de seis meses consecutivos o por uso distinto de vivienda. La resolución se comunica por carta notarial, con el estado de la cuenta de abono o la constatación policial, según el caso.

El juez notifica en el inmueble y el inquilino tiene cinco días hábiles para allanarse o contestar, acreditando que el contrato sigue vigente o que pagó. Vencido ese plazo, el juez sentencia en tres días hábiles. La apelación se presenta en tres días hábiles y no suspende el desalojo, la Policía debe prestar apoyo dentro de los tres días hábiles de notificada y, si procede el desalojo, el inquilino asume las costas y costos (art. 15).

Cuánto cuesta legalizar un contrato de alquiler

No hay un arancel notarial oficial: cada notaría fija su precio. Según los tarifarios que publican notarías de Lima, legalizar la firma de una persona natural cuesta entre S/ 15 y S/ 25, y alguna cobra desde S/ 30 si el documento tiene contenido patrimonial. Se paga por cada firma: arrendador, arrendatario, sus cónyuges si firman y el fiador. Compara precios en cuánto cuesta un trámite en notaría.

La escritura pública que pide el desalojo notarial, y la certificación del FUA con su registro en el RAV, no tienen un precio publicado en esos tarifarios: pide la cotización por escrito. Legalizar las firmas no es obligatorio para que el contrato valga, pero sin firmas legalizadas no hay trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil.

Qué es el fiador y a qué se compromete

El fiador se obliga frente al propietario a cumplir lo que el inquilino no pague (art. 1868 del Código Civil). La fianza debe constar por escrito, bajo sanción de nulidad (art. 1871), y el fiador solo queda obligado por lo que aceptó expresamente (art. 1873).

Por regla, el fiador puede exigir que primero se cobre con los bienes del inquilino: es el beneficio de excusión (art. 1879). Ese beneficio no existe si el fiador renunció expresamente a él o si se obligó solidariamente con el inquilino (art. 1883), que es como lo deja el generador. Si la fianza se dio por un plazo determinado, el fiador queda libre si el propietario no le exige el pago, notarial o judicialmente, dentro de los quince días siguientes a su vencimiento (art. 1898).

Garantía y adelanto: qué es cada uno

La garantía cubre los daños al inmueble y las deudas que queden al final del contrato; el adelanto es renta pagada por anticipado. El Código Civil no fija un monto para ninguno de los dos: se pactan. Por eso el contrato debe decir cuántos meses son, en cuántos días se devuelve la garantía y qué se puede descontar.

En el FUA, la garantía se deposita en la cuenta de abono, se usa primero para reponer el inmueble al estado en que se entregó, salvo el desgaste por uso ordinario, y después para deudas de renta o de conceptos complementarios; el saldo se devuelve sin intereses (art. 7.4 del D. Leg. N° 1177). El formato no trae el adelanto: si lo pactan, el generador lo agrega en el Anexo N° 1.

El impuesto del arrendador: 5 % y Formulario Virtual 1683

Si eres persona natural y alquilas un inmueble, pagas impuesto a la renta de primera categoría: la SUNAT lo resume como el 5 % del monto del alquiler. Sale de aplicar la tasa de 6,25 % a la renta neta, que es la renta bruta menos una deducción de 20 % (arts. 36, 52-A y 84 de la Ley del Impuesto a la Renta).

Desde el 1 de enero de 2026, esta renta se imputa al ejercicio en que se cobra (art. 57, modificado por la Ley N° 32430), y el pago mensual se calcula sobre la renta percibida (art. 84, modificado por la Ley N° 32541). Se declara y paga con el Formulario Virtual N° 1683, y la constancia es el recibo por arrendamiento que entregas al inquilino. La obligación es del arrendador y no se puede trasladar al inquilino.

Al final del año, la SUNAT pide comparar lo pagado con el impuesto que resulta de una renta de 6 % del autovalúo: si pagaste menos, presentas la declaración anual y pagas la diferencia.

¿Y si no hay contrato escrito?

El arrendamiento se perfecciona con el acuerdo de las partes y la ley no le exige una forma especial (arts. 143 y 1352 del Código Civil): un alquiler de palabra también es un contrato. El problema es la prueba. Sin documento es difícil acreditar la renta, el plazo y lo pagado, y no hay cláusula de allanamiento, así que no hay vía rápida: el desalojo se pide al juez.

Si el plazo venció y el inquilino sigue en el inmueble, el arrendamiento continúa con las mismas condiciones hasta que pidas la devolución, que puedes pedir en cualquier momento (art. 1700). Si no se pactó plazo, termina con un aviso judicial o extrajudicial (art. 1703). Quien ocupa sin título, o con un título que ya terminó, es ocupante precario (art. 911). Nunca cambies la cerradura ni cortes los servicios: el desalojo lo ejecuta un juez.

Base legal y fuentes

Decreto Legislativo N° 1177, Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda (El Peruano, 18-jul-2015), arts. 4 a 9, 14 y 15 — Congreso de la República
Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) — Fondo Mivivienda S.A., enlazado desde gob.pe
Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV) — gob.pe, Fondo Mivivienda
Registrar contrato de alquiler en el RAV: requisitos y pasos — gob.pe
Ley N° 30933, procedimiento especial de desalojo con intervención notarial (El Peruano, 24-abr-2019) — Congreso de la República
Ley N° 30201, art. 5: texto del artículo 594 del Código Procesal Civil (El Peruano, 28-may-2014) — Congreso de la República
Código Civil, arts. 143, 911, 1352, 1680, 1681, 1697, 1699, 1700, 1703, 1704, 1868, 1871, 1873, 1879, 1883 y 1898 (edición oficial del MINJUS)
Calcular el impuesto a la renta de primera categoría — gob.pe, SUNAT (actualizado el 14-abr-2026)
Emitir comprobante de pago por rentas de alquileres (Formulario N° 1683) — gob.pe, SUNAT
Ley del Impuesto a la Renta, art. 84 (modificado por la Ley N° 32541) — SUNAT
Tarifas de legalización de firmas: tarifarios publicados por notarías de Lima, recopilados en la herramienta de tarifas notariales de EximiaHaus (consultados entre el 29-sep y el 1-oct-2026)

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler y el FUA

¿Qué es el Formulario Único de Arrendamiento (FUA)?: Es el formato oficial del contrato de alquiler de vivienda del Decreto Legislativo N° 1177. Se firma ante notario o, en su defecto, ante juez de paz letrado, y se registra en el RAV del Fondo Mivivienda. Registrado, da acceso al Proceso Único de Ejecución de Desalojo, en el que el inquilino tiene cinco días hábiles para defenderse.
¿Cuánto cuesta legalizar un contrato de alquiler?: Se paga por firma. Según los tarifarios que publican notarías de Lima, legalizar la firma de una persona natural cuesta entre S/ 15 y S/ 25, y alguna cobra desde S/ 30 si el documento tiene contenido patrimonial. Con arrendador e inquilino son dos firmas; suma las de los cónyuges y el fiador si firman. No hay arancel oficial: pide tu cotización.
¿Qué es un fiador en un contrato de arrendamiento?: Es quien se obliga a pagar lo que el inquilino no pague (art. 1868 del Código Civil). La fianza debe constar por escrito. Si el fiador es solidario o renuncia al beneficio de excusión, el propietario puede cobrarle directamente, sin cobrar antes al inquilino (art. 1883).
¿Se puede desalojar a un inquilino sin contrato?: Sí, pero solo por la vía judicial: sin contrato escrito no hay cláusula de allanamiento ni desalojo notarial. Un alquiler de palabra también es un contrato, y quien ocupa sin título, o con uno que ya terminó, es ocupante precario (art. 911 del Código Civil). Nunca saques al inquilino por tu cuenta: el desalojo lo ejecuta un juez.
¿Qué es el Formulario Virtual 1683?: Es el formulario de la SUNAT con el que el arrendador persona natural declara y paga cada mes el impuesto a la renta de primera categoría, que equivale al 5 % del alquiler. La constancia es el recibo por arrendamiento que se entrega al inquilino. Desde 2026 se paga sobre la renta efectivamente cobrada.
¿Para el desalojo notarial necesito escritura pública?: Sí, o el FUA. La Ley N° 30933 exige que el contrato conste en escritura pública o en el FUA, con cláusula de allanamiento a futuro, cláusula de sometimiento expreso a esa ley y la cuenta de abono de la renta. Un contrato con firmas legalizadas no basta para la vía notarial, aunque sí para el trámite del artículo 594 del Código Procesal Civil.