¿Qué es un fiador? Qué se compromete a pagar en un alquiler y cómo salir después

Un fiador es la persona que, en un contrato, se obliga a pagar por otra si esta no cumple. En un alquiler, responde ante el propietario por la renta y las demás obligaciones del inquilino que el contrato señale. La fianza debe constar por escrito, bajo sanción de nulidad (artículos 1868 y 1871 del Código Civil), y si es solidaria el propietario puede cobrarle directamente al fiador.

Si vas a firmar con fiador, el generador de contrato de alquiler agrega la cláusula de fianza solidaria con sus datos y su línea de firma.

No es un trámite simbólico. La fianza solidaria es lo habitual en los contratos de alquiler, y con ella el propietario no tiene que perseguir primero al inquilino. Firmar como fiador es, en la práctica, asumir la deuda ajena.

Si necesitas el documento, puedes descargar gratis el modelo de fianza solidaria para alquiler en Word, que fija qué garantiza el fiador, hasta qué monto y por cuánto tiempo.

¿Qué es un fiador en un contrato de arrendamiento?

Es un tercero que firma el contrato de alquiler, o un documento de fianza aparte, para garantizar que el inquilino pagará. Si el inquilino deja de pagar la renta o los servicios, o entrega el inmueble con daños que el contrato pone a su cargo, el propietario puede reclamarle al fiador. No vive en el inmueble ni tiene derechos sobre él: solo asume el riesgo de la deuda. Por eso debe firmar él mismo, con su DNI, y conviene que las firmas se legalicen ante notario para que el documento tenga fecha cierta.

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¿Qué es un fiador con propiedad?

Es un fiador que tiene un inmueble inscrito a su nombre, y es lo que muchos propietarios piden. La razón es práctica: si el inquilino no paga y el fiador tampoco, el propietario puede demandarlo y pedir el embargo de sus bienes, y un inmueble inscrito es un respaldo fácil de verificar con la partida registral. El fiador no hipoteca su casa por firmar: su patrimonio queda como respaldo general de la deuda, pero una sentencia impaga sí puede terminar en embargo.

¿Hasta cuánto responde el fiador?

Hasta donde diga el contrato. Una fianza bien redactada delimita tres cosas: qué obligaciones cubre (solo la renta, o también servicios, daños y penalidades), por cuánto tiempo (el plazo del contrato, o también sus prórrogas) y hasta qué monto máximo. Una fianza redactada al paso, sin límites, deja al fiador expuesto a todo lo que ocurra en ese inmueble mientras el contrato siga vivo, incluidas las prórrogas que él nunca firmó.

¿Qué documentos le piden a un fiador?

Lo habitual es DNI, sustento de ingresos y, cuando es propietario, copia literal de la partida de un inmueble libre de cargas. Ese último punto es el que importa: el propietario quiere saber que detrás de la firma hay patrimonio. Para el fiador, la contracara es evidente: está poniendo su historial —y a veces su inmueble— al servicio de un contrato que no controla.

¿Hay alternativas al fiador?

Sí, y cada vez más usadas, porque conseguir fiador es difícil:

• Garantía en efectivo mayor (uno o dos meses adicionales), con reglas claras de devolución. Ver ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
• Adelanto de varios meses de renta, documentado en el contrato.
• Evaluación crediticia del inquilino, que sustituye la garantía personal por información. Ver el reporte crediticio antes de alquilar y ¿Qué papeles le pido a un inquilino?.
• Cláusula de allanamiento a futuro, que acorta el desalojo si algo sale mal.

¿Cómo se libera un fiador?

Por el cumplimiento de la obligación garantizada, por el vencimiento del plazo de la fianza si se pactó uno, por acuerdo con el acreedor o por las causales que prevé el Código Civil, entre ellas cuando por un hecho del acreedor el fiador ya no puede subrogarse en sus derechos. Lo práctico: al terminar el contrato, pedir por escrito la constancia de que no hay deuda pendiente y guardarla.

El Código Civil agrega tres salidas concretas. Si la fianza se dio por un plazo determinado, el fiador queda libre si el acreedor no le exige el pago al deudor, por vía notarial o judicial, dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de ese plazo (artículo 1898; parte de la doctrina lo limita a la fianza no solidaria). Si el propietario le concede al inquilino una prórroga sin el asentimiento del fiador, la fianza se extingue, salvo que el fiador la haya aceptado por adelantado (artículo 1901). Y el fiador queda liberado cuando, por un hecho del acreedor, ya no puede subrogarse en sus derechos (artículo 1902).

¿Conviene ser fiador de un familiar?

Es una decisión financiera, no un gesto. Antes de firmar, conviene pedir el contrato completo y leer tres puntos: si la fianza es solidaria, si cubre prórrogas y si tiene tope. Y saber que una deuda impaga garantizada puede terminar afectando tu propia evaluación crediticia cuando pidas un préstamo. Ver cómo leer tu reporte crediticio.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un fiador?

Es la persona que garantiza con su patrimonio la deuda de otra: si el deudor no paga, el fiador debe hacerlo. En el Perú la fianza está regulada desde el artículo 1868 del Código Civil y debe constar por escrito. En un alquiler, el fiador garantiza ante el propietario las obligaciones del inquilino.

¿Quién es el fiador en un contrato de arrendamiento?

Un tercero, distinto del propietario y del inquilino, que firma para garantizar que el inquilino pagará la renta y cumplirá lo pactado. Suele ser un familiar o conocido con ingresos demostrables o con un inmueble a su nombre. Si el inquilino incumple, el propietario puede reclamarle según lo que diga la cláusula de fianza.

¿Cómo se llama la persona que responde por otra en un contrato?

Fiador, si garantiza una obligación civil como la renta de un alquiler o un préstamo. Si garantiza una letra de cambio o un pagaré, se llama avalista. Ambos responden por la deuda ajena, pero la fianza se rige por el Código Civil y el aval por la Ley de Títulos Valores.

¿La fianza de un alquiler tiene que ser por escrito?

Sí. El artículo 1871 del Código Civil exige que la fianza conste por escrito, bajo sanción de nulidad: un compromiso verbal del fiador no obliga. Lo habitual es incluirla como cláusula del contrato de arrendamiento, con la firma del fiador, o en un documento aparte que identifique el contrato garantizado.

¿El fiador tiene que ser propietario de un inmueble?

No es un requisito legal, pero es lo que muchos propietarios exigen porque quieren respaldo patrimonial.

¿Fiador y aval son lo mismo?

No. El aval garantiza títulos valores como letras y pagarés; el fiador garantiza obligaciones contractuales civiles, como el pago de una renta.

¿Pueden cobrarme a mí antes que al inquilino?

Sí, si la fianza se pactó solidaria. Ese es justamente el efecto de la solidaridad.

¿La fianza cubre los daños al inmueble?

Solo si el contrato lo dice. Si el texto se limita a la renta, no alcanza a los daños.

¿Qué pasa si el contrato se prorroga?

Depende de cómo esté redactada la fianza: si incluye prórrogas, el fiador sigue obligado. Es la cláusula que más conviene revisar antes de firmar.

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Fuentes

• El fiador en el contrato de arrendamiento — Lextium Abogados
• Fiador responsable solidario frente al acreedor (Exp. 00210-2019-0) — LP Derecho
• ¿En qué consiste el contrato de fianza? (artículo 1868 del Código Civil) — LP Derecho
• Jurisprudencia del artículo 1879 del Código Civil, beneficio de excusión — LP Derecho
• Apuntes sobre la fianza en el Código Civil peruano — Ius et Veritas, PUCP