Modelo de contrato de administración de inmuebles en alquiler
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Muchos propietarios no tienen tiempo, o viven en otra ciudad o en el extranjero, y encargan su alquiler a un agente o a un familiar: buscar inquilino, cobrar la renta, atender reparaciones y rendir cuentas. Ese encargo es un mandato (artículos 1790 y siguientes del Código Civil) y tiene que quedar por escrito, sobre todo en lo que se refiere al dinero.
Este modelo define qué hace el administrador y qué no puede hacer sin consultar, cómo y cuándo entrega lo cobrado, hasta qué monto puede gastar en reparaciones, cuánto cobra, qué informe presenta cada mes y cómo termina el encargo.
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- Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.
Vista previa del modelo
CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLE
Conste por el presente documento el contrato de administración que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO; y de la otra, [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL ADMINISTRADOR], identificado(a) con DNI/RUC N.º [____], [con Registro del Agente Inmobiliario N.º ____], con domicilio en [____], en adelante EL ADMINISTRADOR; en los términos siguientes:
PRIMERA: EL INMUEBLE
EL PROPIETARIO es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], distrito de [____], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
SEGUNDA: OBJETO
Conforme al artículo 1790 del Código Civil, EL PROPIETARIO encarga a EL ADMINISTRADOR la administración del inmueble para su arrendamiento, por cuenta y en interés de EL PROPIETARIO.
TERCERA: ENCARGOS
EL ADMINISTRADOR se encargará de: (a) difundir el inmueble y seleccionar inquilinos, verificando su identidad y capacidad de pago; (b) preparar el contrato de arrendamiento según el modelo aprobado por EL PROPIETARIO y coordinar su firma; (c) hacer la entrega y la recepción del inmueble con acta e inventario; (d) verificar el pago mensual de la renta y de los servicios; (e) coordinar reparaciones; y (f) gestionar la cobranza de las rentas atrasadas.
Cuándo usar este modelo
- Agentes que administran alquileres de su cartera.
- Propietarios que viven en otra ciudad o en el extranjero.
- Familiares que administran el alquiler de un padre o de una sucesión.
Qué incluye
- El inmueble
- Objeto
- Encargos
- Límites
- Cobro y entrega del dinero
- Rendición de cuentas
- Honorarios
- Gastos y tributos
- Plazo y terminación
- Datos personales
- Jurisdicción
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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?
Documento privado con firmas legalizadas. Si el administrador va a firmar contratos de alquiler a nombre del propietario, necesita además un poder con esa facultad (tienes el modelo de poder especial). El mandato se presume oneroso (artículo 1791) y el mandatario debe rendir cuentas (artículo 1793). El agente debe consignar su número en el Registro del Agente Inmobiliario (Ley N.º 29080).
Texto del modelo
Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.
Encabezado: las partes
Identifica al propietario y al administrador (persona o empresa), con DNI o RUC y domicilio.
Conste por el presente documento el contrato de administración que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO; y de la otra, [NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL ADMINISTRADOR], identificado(a) con DNI/RUC N.º [____], [con Registro del Agente Inmobiliario N.º ____], con domicilio en [____], en adelante EL ADMINISTRADOR; en los términos siguientes:
Cláusula primera: el inmueble
Describe el inmueble que se encarga administrar, con su dirección y partida registral.
EL PROPIETARIO es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], distrito de [____], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
Cláusula segunda: objeto
Encarga la administración del inmueble para su alquiler, por cuenta e interés del propietario, conforme al artículo 1790 del Código Civil.
Conforme al artículo 1790 del Código Civil, EL PROPIETARIO encarga a EL ADMINISTRADOR la administración del inmueble para su arrendamiento, por cuenta y en interés de EL PROPIETARIO.
Cláusula tercera: encargos
Enumera los encargos: difundir, seleccionar inquilinos, preparar contratos, cobrar, atender reparaciones y controlar pagos.
EL ADMINISTRADOR se encargará de: (a) difundir el inmueble y seleccionar inquilinos, verificando su identidad y capacidad de pago; (b) preparar el contrato de arrendamiento según el modelo aprobado por EL PROPIETARIO y coordinar su firma; (c) hacer la entrega y la recepción del inmueble con acta e inventario; (d) verificar el pago mensual de la renta y de los servicios; (e) coordinar reparaciones; y (f) gestionar la cobranza de las rentas atrasadas.
Cláusula cuarta: límites
Fija lo que el administrador no puede hacer sin aprobación escrita: aceptar inquilino, cambiar la renta, gastar más de un monto.
EL ADMINISTRADOR necesitará la aprobación escrita de EL PROPIETARIO para: aceptar a un inquilino, fijar o rebajar la renta, conceder plazos de pago, gastar más de [MONEDA] [MONTO] en una reparación, y enviar cartas notariales o iniciar procesos. [EL ADMINISTRADOR firmará los contratos de arrendamiento solo si cuenta con poder con esa facultad.]
Cláusula quinta: cobro y entrega del dinero
Define dónde se paga la renta y cuándo el administrador la transfiere al propietario, con los descuentos permitidos.
La renta se pagará [directamente en la cuenta N.º ____ del Banco ____ de EL PROPIETARIO / en la cuenta N.º ____ de EL ADMINISTRADOR, quien la transferirá a EL PROPIETARIO dentro de los ____ días de recibida, descontados sus honorarios y los gastos aprobados].
Cláusula sexta: rendición de cuentas
El administrador rinde cuentas con un informe mensual (artículo 1793), con comprobantes.
Conforme al artículo 1793 del Código Civil, EL ADMINISTRADOR rendirá cuentas a EL PROPIETARIO mediante un informe mensual, dentro de los primeros [N] días de cada mes, con las rentas cobradas, las deudas, los gastos con sus comprobantes y las novedades del inmueble.
Cláusula séptima: honorarios
Fija los honorarios: un porcentaje de cada renta cobrada y un monto por cada nuevo contrato.
EL ADMINISTRADOR percibirá: (a) [__] % de cada renta efectivamente cobrada; y (b) [un monto equivalente a __ / __ % de una renta] por cada nuevo contrato de arrendamiento que coloque. Los honorarios se pagan contra la entrega del [recibo por honorarios / factura] correspondiente.
Cláusula octava: gastos y tributos
Reparte gastos y tributos: reparaciones aprobadas, tributos e impuesto a la renta a cargo del propietario.
Los gastos de reparación aprobados, los tributos del inmueble y el impuesto a la renta de primera categoría son de cargo de EL PROPIETARIO. [EL ADMINISTRADOR recordará a EL PROPIETARIO el vencimiento mensual del impuesto.]
Cláusula novena: plazo y terminación
Fija el plazo, la renovación automática, el aviso para terminar y la devolución de documentos y llaves al concluir.
El contrato rige por [N] meses desde el [FECHA] y se renueva automáticamente por periodos iguales, salvo aviso escrito con [N] días de anticipación. Al terminar, EL ADMINISTRADOR entregará las llaves, los contratos, los documentos y el dinero pendiente dentro de los [N] días, con una rendición de cuentas final.
Cláusula décima: datos personales
El administrador trata los datos de interesados e inquilinos solo para el encargo, conforme a la Ley 29733.
EL ADMINISTRADOR tratará los datos personales de los interesados e inquilinos solo para los fines de este encargo, conforme a la Ley N.º 29733, de Protección de Datos Personales.
Cláusula undécima: jurisdicción
Indica los jueces de qué ciudad resolverán cualquier controversia.
Las partes se someten a los jueces de [CIUDAD].
Lugar, fecha y firmas
Lugar y fecha de la firma, en dos ejemplares; firman el propietario y el administrador con su documento.
Firmado en [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de 20[__], en dos ejemplares de igual valor.
_______________________________
EL PROPIETARIO
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
EL ADMINISTRADOR
DNI/RUC N.º [____]
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Para entender cada cláusula antes de firmar: ¿Qué es administrar alquileres y cuánto se cobra?
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto cobra un administrador de alquileres?
- No hay una tarifa legal: se pacta. Lo común es un porcentaje de la renta cobrada cada mes, más un monto por la colocación de cada nuevo inquilino. El modelo deja las dos opciones.
- ¿El administrador puede firmar el contrato de alquiler?
- Solo si tiene un poder que le dé esa facultad. Si no, prepara el contrato y lo firma el propietario.
- ¿Qué pasa si no rinde cuentas?
- Rendir cuentas es una obligación del mandatario. El contrato fija un informe mensual y la entrega del dinero en un plazo; si no cumple, el propietario puede revocar el encargo y exigir lo cobrado.
Fuentes
- Código Civil, D. Leg. N° 295, arts. 1790 a 1813 (mandato) y 1755 (prestación de servicios) (edición oficial, gob.pe)
- Ley N° 29080, Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda — Congreso de la República
- SUNAT: cálculo del impuesto a la renta de primera categoría por alquileres (5 % de la renta bruta) — gob.pe
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Para entenderlo mejor
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