Modelo de contrato de servidumbre de paso entre vecinos
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Cuando un terreno no tiene salida a la calle o la tiene muy difícil, su dueño necesita pasar por el terreno vecino. La servidumbre de paso es el derecho que lo permite: grava al predio vecino (el sirviente) en beneficio del que necesita pasar (el dominante), y sigue a los predios aunque cambien de dueño.
Muchos pasajes funcionan por tolerancia, y el problema aparece cuando el vecino vende o se enemista. Este modelo fija la ruta, el ancho y el uso del paso, si se paga o es gratuito, quién mantiene el pasaje y la autorización para inscribirlo en Sunarp, que es lo que lo hace valer frente a futuros compradores.
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- Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.
Vista previa del modelo
MINUTA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE; y de la otra, [NOMBRE DEL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE; en los términos siguientes:
PRIMERA: LOS PREDIOS
PREDIO SIRVIENTE: inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
PREDIO DOMINANTE: inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], que [no tiene salida directa a la vía pública / tiene un acceso insuficiente].
SEGUNDA: CONSTITUCIÓN
Conforme al artículo 1035 del Código Civil, EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE constituye sobre su predio una servidumbre de paso a favor del PREDIO DOMINANTE.
TERCERA: RUTA, ANCHO Y USO
El paso se ejercerá por una franja de [N] metros de ancho por [N] metros de largo, ubicada [descripción de la ruta: desde ____ hasta ____], según el plano adjunto firmado por las partes.
El paso comprende [el tránsito peatonal / el tránsito vehicular de vehículos de hasta ____ / el tendido de tuberías de agua y desagüe y cables eléctricos subterráneos], y se usará de la forma que menos perjudique al predio sirviente.
Cuándo usar este modelo
- Lote interior o terreno sin salida a la vía pública.
- Formalizar un pasaje que se usa desde hace años por acuerdo verbal.
- Paso de tuberías, cables o acceso vehicular a través del predio vecino.
Qué incluye
- Los predios
- Constitución
- Ruta, ancho y uso
- Contraprestación
- Duración
- Mantenimiento y obras
- Extinción
- Cónyuges, gastos e inscripción
Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?
Se pacta por contrato entre los propietarios (artículo 1035 del Código Civil). Para inscribirla en las partidas de ambos predios, se eleva a escritura pública. Las servidumbres son perpetuas salvo pacto contrario (artículo 1037) y se extinguen por el no uso durante cinco años (artículo 1050).
Texto del modelo
Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.
Encabezado: señor notario y las partes
La minuta se dirige al notario e identifica al propietario del predio sirviente (que da el paso) y al del predio dominante (que lo usa).
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE; y de la otra, [NOMBRE DEL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE; en los términos siguientes:
Cláusula primera: los predios
Identifica los dos predios con su dirección y partida registral: el sirviente y el dominante.
PREDIO SIRVIENTE: inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
PREDIO DOMINANTE: inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], que [no tiene salida directa a la vía pública / tiene un acceso insuficiente].
Cláusula segunda: constitución
Constituye la servidumbre de paso conforme al artículo 1035 del Código Civil.
Conforme al artículo 1035 del Código Civil, EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE constituye sobre su predio una servidumbre de paso a favor del PREDIO DOMINANTE.
Cláusula tercera: ruta, ancho y uso
Describe la ruta, el ancho y el largo de la franja de paso según el plano, y el uso permitido (peatonal, vehicular).
El paso se ejercerá por una franja de [N] metros de ancho por [N] metros de largo, ubicada [descripción de la ruta: desde ____ hasta ____], según el plano adjunto firmado por las partes.
El paso comprende [el tránsito peatonal / el tránsito vehicular de vehículos de hasta ____ / el tendido de tuberías de agua y desagüe y cables eléctricos subterráneos], y se usará de la forma que menos perjudique al predio sirviente.
Cláusula cuarta: contraprestación
Fija si la servidumbre es a título gratuito o si el predio dominante paga una contraprestación y cómo.
[OPCIÓN A] La servidumbre se constituye a título gratuito.
[OPCIÓN B] EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE paga [MONEDA] [MONTO] [en un solo pago mediante ____ / anualmente, dentro de los primeros ____ días de cada año].
Cláusula quinta: duración
Indica si es perpetua o temporal y que se transmite con los predios a los futuros propietarios.
La servidumbre es [perpetua, conforme al artículo 1037 del Código Civil / temporal, por un plazo de ____ años] y se transmite con los predios a sus futuros propietarios.
Cláusula sexta: mantenimiento y obras
Reparte el mantenimiento del pasaje y las obras permitidas, sin obstaculizar el paso.
El mantenimiento del pasaje [piso, iluminación, portón] será de cargo de [EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE / ambos, en partes iguales]. EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE no podrá construir ni colocar objetos que impidan o dificulten el paso; cualquier portón o reja requerirá la entrega de una llave o control a la otra parte.
Cláusula séptima: extinción
Enumera cómo se extingue: acuerdo, vencimiento del plazo o no uso por cinco años (artículo 1050).
La servidumbre se extinguirá por acuerdo escrito de las partes, por el vencimiento del plazo si es temporal, o por el no uso durante cinco años, conforme al artículo 1050 del Código Civil.
Cláusula octava: cónyuges, gastos e inscripción
Intervención de los cónyuges, reparto de gastos notariales y registrales e inscripción en ambas partidas.
[Intervienen los cónyuges de las partes, en señal de conformidad.] Los gastos notariales y registrales son de cargo de [EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE]. Las partes autorizan la inscripción de la servidumbre en las partidas de ambos predios.
Cierre, lugar, fecha y firmas
Pide al notario agregar lo de ley; firman los propietarios de ambos predios y el abogado con su colegiatura.
Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley. [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].
_______________________________
EL PROPIETARIO DEL PREDIO SIRVIENTE
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
EL PROPIETARIO DEL PREDIO DOMINANTE
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
ABOGADO — Reg. CA [____]
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Para entender cada cláusula antes de firmar: Servidumbre de paso y conflictos con vecinos: qué dice la ley y cómo se resuelve
Preguntas frecuentes
- ¿El vecino está obligado a darme paso?
- Si tu predio no tiene salida a los caminos públicos, el artículo 1051 del Código Civil prevé la servidumbre legal de paso, a cambio de una indemnización. Si hay acuerdo, se hace por contrato; si no, se pide judicialmente.
- ¿Se paga por una servidumbre de paso?
- Puede ser gratuita u onerosa: lo decide el contrato. En la servidumbre legal de paso, el dueño del predio que da el paso tiene derecho a ser indemnizado.
- ¿Qué pasa si el vecino vende su terreno?
- Si la servidumbre está inscrita, el comprador la recibe con esa carga. Si no lo está, puedes tener problemas para oponerla: por eso conviene inscribirla.
Fuentes
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Para entenderlo mejor
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Modelo referencial de uso general. No constituye asesoría legal.