La servidumbre de paso es el derecho que tiene un predio de atravesar otro para llegar a la vía pública, y es exigible cuando el predio no tiene salida propia. No es gratuita ni ilimitada: se constituye por acuerdo o por decisión judicial, corresponde indemnización al predio que la soporta y debe ejercerse por el lugar menos perjudicial para este.
Datos clave
- Predio dominante es el que se beneficia; predio sirviente, el que soporta el paso.
- Se puede constituir por acuerdo entre propietarios o, a falta de acuerdo, por vía judicial.
- Debe inscribirse en la Sunarp para ser oponible a futuros compradores de cualquiera de los dos predios.
- Corresponde indemnización al propietario del predio sirviente.
- Una servidumbre inscrita afecta el valor del predio que la soporta: es una carga que figura en la partida.
Cómo se constituye
| Vía | Cómo funciona | Cuándo se usa |
|---|---|---|
| Acuerdo entre propietarios | Escritura pública que define trazo, ancho, uso e indemnización, e inscripción registral | Cuando hay entendimiento; es la más rápida y barata |
| Vía judicial | Demanda del predio sin salida; el juez fija el trazo y la indemnización | Cuando el vecino se niega y el predio está enclavado |
| Por destino o por prescripción | Supuestos previstos en el Código Civil según las circunstancias del uso | Situaciones de hecho consolidadas en el tiempo |
Antes de comprar: revisa si el predio tiene o necesita servidumbre
Dos escenarios que cambian por completo el valor de una compra:
- El terreno que te ofrecen no tiene salida a vía pública. Sin servidumbre constituida e inscrita, es un predio enclavado: no puedes construir con normalidad ni acceder libremente, y su valor real es muy inferior al que te piden.
- El terreno soporta una servidumbre inscrita. Vas a comprar con la carga incluida: el vecino tiene derecho a pasar por ahí y tú no puedes bloquearlo.
Ambos casos se detectan en la copia literal de la partida y en el plano. Ver qué revisar en una partida registral y cómo evaluar una inversión en suelo.
Los otros conflictos vecinales frecuentes
- Muros y linderos. La discusión se resuelve con los planos inscritos y, si hay discrepancia entre lo registrado y lo construido, con un saneamiento. Ver saneamiento físico legal.
- Filtraciones y humedad entre departamentos. Corresponde determinar si el origen está en un bien común (responsabilidad de la junta) o en una unidad privada (del propietario). Ver reglamento interno y junta de propietarios.
- Ruidos molestos. Las municipalidades regulan límites y horarios por ordenanza; la queja se presenta ante fiscalización municipal.
- Obras del vecino que afectan tu predio. Verifica si cuenta con licencia de edificación y respeta los parámetros; si no, la denuncia va a la municipalidad. Ver licencia de edificación.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una servidumbre de paso?
Es el derecho de un predio a atravesar otro para acceder a la vía pública. El predio beneficiado se llama dominante y el que soporta el paso, sirviente. Se ejerce por el lugar menos perjudicial para este último y da derecho a indemnización.
¿Mi vecino está obligado a darme paso?
Si tu predio no tiene salida a la vía pública, puedes exigir la servidumbre; si el vecino se niega, la vía es judicial y el juez fija el trazo y la indemnización. No procede si tu predio ya cuenta con acceso propio.
¿La servidumbre se inscribe en Registros Públicos?
Sí, y conviene hacerlo: solo inscrita resulta oponible a futuros compradores de cualquiera de los dos predios. Una servidumbre pactada solo de palabra desaparece con el cambio de propietario.
¿Una servidumbre baja el valor de mi terreno?
Del predio sirviente, sí: es una carga inscrita que limita el uso de una parte del terreno. Del predio dominante, al contrario, la eleva, porque sin acceso a vía pública un predio enclavado vale sensiblemente menos.
Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios — Municipalidad Metropolitana de Lima
- Planos de zonificación — Instituto Metropolitano de Planificación
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