Modelo de minuta de subdivisión de lote 2026 en Word: requisitos municipales y de Sunarp, con y sin obras

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Subdividir un lote es partir un terreno urbano ya habilitado en dos o más lotes, cada uno con partida registral propia, para venderlos por separado, repartirlos entre herederos o copropietarios, o construir en cada parte con su propia licencia. El trámite tiene dos mitades: la municipalidad aprueba la subdivisión (resolución y Formulario Único de Habilitación Urbana con el plano de subdivisión visado) y Sunarp inscribe la independización abriendo una partida por cada sublote. La minuta de subdivisión es el documento con el que el propietario, o los copropietarios, formalizan ante notario esa división y, cuando corresponde, se adjudican los sublotes resultantes.

Este modelo trae la minuta completa, dirigida al notario y autorizada por abogado como exige el artículo 57 de la Ley del Notariado: antecedentes del lote matriz, resolución municipal, descripción de cada sublote con su área, linderos y medidas perimétricas, independización, adjudicación entre copropietarios, traslado de cargas, servicios y servidumbres, gastos y tributos. Antes del texto, la respuesta a lo que la gente busca junto con el modelo: qué pide la municipalidad, qué pide Sunarp, cuándo basta la resolución municipal sin minuta y qué cambia entre una subdivisión con obras y sin obras.

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Vista previa del modelo

MINUTA DE SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE LOTE

Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE LOTE [CON ADJUDICACIÓN ENTRE COPROPIETARIOS] que otorga(n) [NOMBRE DEL PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO [y NOMBRE DEL COPROPIETARIO, identificado(a) con DNI N.º ____, de estado civil ____, con domicilio en ____, en adelante, conjuntamente, LOS PROPIETARIOS], en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES

EL PROPIETARIO es dueño del lote [N.º ____ de la manzana ____] de la [urbanización / asociación / habilitación urbana ____], ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², cuyos linderos y medidas perimétricas constan en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], en adelante EL LOTE MATRIZ, que adquirió por [compraventa / sucesión intestada / anticipo de legítima / ____] inscrita en el asiento [____] de dicha partida. [LOS PROPIETARIOS son copropietarios de EL LOTE MATRIZ en las proporciones de ____ % y ____ %.] La habilitación urbana de la que forma parte consta inscrita en la Partida Matriz N.º [____] [con recepción de obras inscrita en el asiento ____].

SEGUNDA: APROBACIÓN MUNICIPAL DE LA SUBDIVISIÓN

Mediante Resolución [de Subgerencia / Gerencial / de Alcaldía] N.º [____] de fecha [____], expedida por la Municipalidad [Distrital / Provincial] de [____], se aprobó la subdivisión de EL LOTE MATRIZ en [DOS / TRES / ____] sublotes, conforme al Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) con su anexo F y al plano de subdivisión [N.º ____] debidamente sellados y visados, elaborados por el [arquitecto / ingeniero civil] [____], [CAP / CIP] N.º [____], documentos que se insertarán en la escritura pública que esta minuta origine. La subdivisión respeta el área y el frente mínimos del lote normativo fijados en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N.º [____] de fecha [____].

TERCERA: DESCRIPCIÓN DE LOS SUBLOTES RESULTANTES

Como consecuencia de la subdivisión aprobada, EL LOTE MATRIZ queda dividido en los siguientes sublotes, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas coinciden con el plano de subdivisión y la memoria descriptiva:

SUBLOTE [____]: área de [____] m². Por el frente: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la derecha (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la izquierda (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por el fondo: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Perímetro: [__] ml.

SUBLOTE [____]: área de [____] m². Por el frente: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la derecha (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la izquierda (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por el fondo: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Perímetro: [__] ml.

[SUBLOTE ____: repetir la descripción por cada sublote adicional.] La suma de las áreas de los sublotes es igual al área de EL LOTE MATRIZ [, salvo la diferencia de ____ m² que corresponde a ____, conforme al plano].

Cuándo usar este modelo

Qué incluye

  1. Antecedentes: lote matriz, partida, habilitación urbana y título de los propietarios
  2. Resolución municipal de subdivisión, FUHU, anexo F y plano visado
  3. Descripción de cada sublote: área, linderos, medidas perimétricas y perímetro
  4. Independización: apertura de una partida por sublote
  5. Adjudicación entre copropietarios o conservación por el único propietario
  6. Cargas y gravámenes que se trasladan y acuerdo con el acreedor
  7. Accesos, servicios y servidumbres entre sublotes
  8. Gastos notariales y registrales
  9. Impuesto predial y alcabala
  10. Inserción de documentos y partes al Registro

Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

Minuta autorizada por abogado colegiado y firmada por el propietario (y su cónyuge si el lote es de la sociedad conyugal) o por todos los copropietarios, que el notario eleva a escritura pública e inserta la resolución municipal, el Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) con su anexo F y el plano de subdivisión visado; el notario presenta los partes a Sunarp, que abre una partida por cada sublote y traslada a cada una las cargas vigentes del lote matriz. Cuando el único propietario solo quiere independizar los sublotes sin transferirlos, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (artículo 60) permite inscribir la independización con el solo mérito del FUHU, el anexo F y el plano municipal, sin escritura; la minuta se vuelve necesaria cuando los copropietarios se adjudican los sublotes, cuando se acumulan otros actos (compraventa, partición, declaratoria de fábrica) o en las regularizaciones de las Leyes 27157 y 27333 (artículo 61), que van por formulario registral o escritura pública con plano y certificado de parámetros.

Qué debe tener para ser válido

La subdivisión vale cuando la aprueba la municipalidad y la inscribe Sunarp; la minuta solo cumple su función si contiene lo que el notario y el registrador van a revisar.

  1. Aprobación municipal previa: La subdivisión de lote urbano es un procedimiento de la Ley 29090 y su Reglamento ante la municipalidad del distrito: resolución de subdivisión y FUHU con anexo F y plano visado, dentro del área y frente mínimos del lote normativo del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Sin resolución municipal no hay independización registral.
  2. Descripción exacta de cada sublote: Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas (artículo 59 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Los datos de la minuta deben ser idénticos a los del plano de subdivisión y la memoria descriptiva.
  3. Documentos que exige Sunarp: FUHU, anexo F y plano municipal de subdivisión sellados y visados; planos y códigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro; consentimiento con firmas certificadas de los copropietarios que no intervinieron en el trámite municipal (artículo 60). En regularizaciones de las Leyes 27157 y 27333: formulario registral o escritura pública con plano de independización y certificado de parámetros (artículo 61).
  4. Minuta autorizada por abogado y escritura pública: La minuta que se eleva a escritura pública lleva la firma de un abogado colegiado que la autoriza (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049); el notario la inserta en la escritura, agrega los documentos que la sustentan y presenta los partes a Sunarp. Si el lote es de la sociedad conyugal, firman ambos cónyuges (artículo 315 del Código Civil); si hay copropietarios, todos (artículo 971).
  5. Cargas y gravámenes: El registrador traslada a cada partida nueva las cargas y gravámenes vigentes del lote matriz (artículo 58). El levantamiento o la reducción de una hipoteca sobre un sublote requiere el consentimiento del acreedor por escritura pública.
  6. Tributos: La subdivisión no es una transferencia, así que no genera alcabala; cada sublote se declara después ante la municipalidad para el impuesto predial (descargo del lote matriz y alta de los sublotes). La adjudicación o la compraventa acumuladas en la misma escritura siguen sus propias reglas tributarias.

Requisitos para la subdivisión de lote urbano: lo que pide la municipalidad y lo que pide Sunarp

En la municipalidad distrital (o provincial, en el cercado) la subdivisión de lote urbano es un procedimiento de la Ley 29090 que se presenta con el Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) y su anexo F, el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente, la copia literal de la partida del lote matriz, el plano de ubicación y localización, el plano de subdivisión con el cuadro de áreas de cada sublote firmado por arquitecto o ingeniero civil colegiado, la memoria descriptiva de cada sublote y el pago del derecho de trámite según el TUPA. La regla que decide todo es el área de lote normativo del certificado de parámetros: ningún sublote puede quedar por debajo del área ni del frente mínimo de la zonificación. Las fichas de gob.pe fijan en diez días hábiles el plazo para la resolución; el costo municipal varía por distrito.

En Sunarp, la independización de los sublotes de un predio urbano se inscribe con el FUHU, el anexo F y el plano municipal de subdivisión sellados y visados, donde conste el área, los linderos y las medidas perimétricas de cada predio resultante; los planos y códigos de referencia catastral o la constancia negativa de catastro; y, si hay copropietarios que no firmaron el trámite municipal, su consentimiento en documento privado con firmas certificadas por notario (artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Si además se adjudican los sublotes o se transfieren, se presenta la escritura pública con esta minuta insertada. En 2026 Sunarp cobra S/ 106,70 por cada partida independizada (S/ 85,30 al presentar y S/ 21,40 al inscribir), según la Resolución 228-2025-SUNARP/GG.

Subdividir o independizar un terreno: requisitos, plazos y costo de la subdivisión 2026, paso a paso

Subdivisión de lote urbano con obras y sin obras: cuál te toca

La norma técnica de habilitaciones urbanas distingue dos casos. La subdivisión sin obras es la de un lote que ya tiene frente a una vía pública habilitada y conexión a las redes de agua, desagüe y luz, de modo que cada sublote resultante también los tiene: no hace falta ejecutar pistas, veredas ni redes nuevas, y el trámite es el más corto. La subdivisión con obras es la que necesita abrir una vía o pasaje de acceso, prolongar redes o ejecutar obras de habilitación para que uno de los sublotes tenga frente y servicios: se tramita como una habilitación urbana con sus etapas de aprobación de proyecto, ejecución y recepción de obras, y suele exigir aportes reglamentarios. Si tu lote tiene fondo pero un solo frente, revisa con el arquitecto si el sublote posterior puede acceder por un pasaje propio: ese detalle define si tu trámite es con obras o sin obras.

No confundas subdivisión con independización: la subdivisión es el acto municipal sobre un lote urbano habilitado; la independización es la inscripción registral que abre las partidas nuevas, y también se usa para separar unidades dentro de un edificio (Ley 27157) o para predios rústicos, que no se «subdividen» sino que se independizan ante la autoridad agraria o con el plano visado que corresponda (artículos 62 a 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: el pedido al notario y los otorgantes

La minuta se dirige al notario para que extienda la escritura de subdivisión e independización (y adjudicación, si hay copropietarios) e identifica al propietario o a los copropietarios con DNI, estado civil y domicilio.

Señor Notario:

Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE LOTE [CON ADJUDICACIÓN ENTRE COPROPIETARIOS] que otorga(n) [NOMBRE DEL PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO [y NOMBRE DEL COPROPIETARIO, identificado(a) con DNI N.º ____, de estado civil ____, con domicilio en ____, en adelante, conjuntamente, LOS PROPIETARIOS], en los términos y condiciones siguientes:

Cláusula primera: antecedentes

Describe el lote matriz con su área, su partida y el título por el que se adquirió, las proporciones de cada copropietario y la partida de la habilitación urbana de la que forma parte.

EL PROPIETARIO es dueño del lote [N.º ____ de la manzana ____] de la [urbanización / asociación / habilitación urbana ____], ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², cuyos linderos y medidas perimétricas constan en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], en adelante EL LOTE MATRIZ, que adquirió por [compraventa / sucesión intestada / anticipo de legítima / ____] inscrita en el asiento [____] de dicha partida. [LOS PROPIETARIOS son copropietarios de EL LOTE MATRIZ en las proporciones de ____ % y ____ %.] La habilitación urbana de la que forma parte consta inscrita en la Partida Matriz N.º [____] [con recepción de obras inscrita en el asiento ____].

Cláusula segunda: aprobación municipal de la subdivisión

Deja constancia de la resolución municipal que aprobó la subdivisión, del FUHU con su anexo F y del plano visado, del profesional que los firmó y del certificado de parámetros que fija el lote normativo: los documentos que el notario insertará y Sunarp revisará.

Mediante Resolución [de Subgerencia / Gerencial / de Alcaldía] N.º [____] de fecha [____], expedida por la Municipalidad [Distrital / Provincial] de [____], se aprobó la subdivisión de EL LOTE MATRIZ en [DOS / TRES / ____] sublotes, conforme al Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU) con su anexo F y al plano de subdivisión [N.º ____] debidamente sellados y visados, elaborados por el [arquitecto / ingeniero civil] [____], [CAP / CIP] N.º [____], documentos que se insertarán en la escritura pública que esta minuta origine. La subdivisión respeta el área y el frente mínimos del lote normativo fijados en el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N.º [____] de fecha [____].

Cláusula tercera: descripción de los sublotes resultantes

Describe cada sublote resultante con su área, sus linderos por el frente, la derecha, la izquierda y el fondo, sus medidas perimétricas y su perímetro, iguales a los del plano y la memoria descriptiva, y comprueba que las áreas suman la del lote matriz.

Como consecuencia de la subdivisión aprobada, EL LOTE MATRIZ queda dividido en los siguientes sublotes, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas coinciden con el plano de subdivisión y la memoria descriptiva:

SUBLOTE [____]: área de [____] m². Por el frente: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la derecha (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la izquierda (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por el fondo: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Perímetro: [__] ml.

SUBLOTE [____]: área de [____] m². Por el frente: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la derecha (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la izquierda (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por el fondo: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Perímetro: [__] ml.

[SUBLOTE ____: repetir la descripción por cada sublote adicional.] La suma de las áreas de los sublotes es igual al área de EL LOTE MATRIZ [, salvo la diferencia de ____ m² que corresponde a ____, conforme al plano].

Cláusula cuarta: independización

Pide al Registro de Predios abrir una partida por cada sublote con la anotación en la partida matriz, y recoge el consentimiento del copropietario que no intervino en el trámite municipal.

EL PROPIETARIO solicita al Registro de Predios de [____] la INDEPENDIZACIÓN de cada uno de los sublotes descritos en la cláusula tercera, abriendo una partida registral para cada uno, con la anotación correspondiente en la partida de EL LOTE MATRIZ, conforme a los artículos 58 a 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. [Si algún copropietario no intervino en el trámite municipal, presta su consentimiento a la subdivisión por este acto.]

Cláusula quinta: adjudicación de los sublotes

Dice qué pasa con la propiedad de los sublotes: siguen siendo del único propietario (opción A) o se adjudican a cada copropietario para terminar la copropiedad (opción B), con o sin compensación en dinero por la diferencia de valor.

[Opción A, único propietario:] Los sublotes resultantes continúan siendo de propiedad exclusiva de EL PROPIETARIO, sin que la subdivisión implique transferencia alguna.

[Opción B, copropietarios:] En ejercicio del derecho de partición (artículos 983 y 984 del Código Civil), LOS PROPIETARIOS acuerdan que el SUBLOTE [____] se adjudica en propiedad exclusiva a [NOMBRE], y el SUBLOTE [____] a [NOMBRE], quedando extinguida la copropiedad sobre EL LOTE MATRIZ. [Los sublotes tienen igual valor, por lo que no hay compensación en dinero. / Por la diferencia de valor de los sublotes, ____ paga a ____ la suma de MONEDA ____ mediante ____, que se declara recibida.]

Cláusula sexta: cargas y gravámenes

Declara si el lote está libre de cargas o cuáles tiene; las cargas vigentes pasan a todas las partidas nuevas, salvo que el acreedor haya aceptado reducir la hipoteca a un sublote.

EL PROPIETARIO declara que EL LOTE MATRIZ [se encuentra libre de hipotecas, embargos, medidas cautelares y demás cargas o gravámenes / soporta la siguiente carga: ____, inscrita en el asiento ____, que se trasladará a las partidas de los sublotes conforme al artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios] [, salvo lo acordado con el acreedor ____ en la escritura pública de ____ de fecha ____, por la que la hipoteca queda reducida al SUBLOTE ____].

Cláusula séptima: accesos, servicios y servidumbres

Confirma que cada sublote tiene frente a la vía pública y servicios (subdivisión sin obras) y, si uno no lo tiene, constituye la servidumbre de paso y de redes que le da acceso.

Cada sublote cuenta con frente propio a la vía pública [____] y con factibilidad o conexión a los servicios de agua potable, alcantarillado y energía eléctrica, por lo que la subdivisión es sin obras. [Si corresponde: se constituye servidumbre de paso perpetua y gratuita a favor del SUBLOTE ____ sobre una franja de ____ m de ancho por ____ m de largo del SUBLOTE ____, conforme al plano, para su acceso a la vía pública y el paso de redes de servicios (artículos 1035 y siguientes del Código Civil), que se inscribirá en ambas partidas.]

Cláusula octava: gastos

Fija quién paga la escritura y la inscripción de la independización y de la adjudicación.

Los gastos notariales y registrales que origine la presente escritura y la inscripción de la independización [y de la adjudicación] son de cargo de [EL PROPIETARIO / LOS PROPIETARIOS en partes iguales / ____].

Cláusula novena: tributos

Aclara que subdividir no genera alcabala, obliga a declarar el descargo del lote matriz y el alta de cada sublote para el predial, y advierte del tratamiento del exceso adjudicado a título oneroso.

La subdivisión no constituye transferencia de propiedad, por lo que no genera impuesto de alcabala. EL PROPIETARIO se obliga a presentar ante la Municipalidad de [____] la declaración jurada de descargo de EL LOTE MATRIZ y de inscripción de cada sublote para el impuesto predial dentro del plazo legal. [En la adjudicación entre copropietarios, cada adjudicatario declara el sublote que recibe; el exceso adjudicado a título oneroso, si lo hubiera, tributa conforme a la Ley de Tributación Municipal.]

Cláusula décima: inserción de documentos y competencia

Instruye al notario qué documentos insertar y a qué oficina registral cursar los partes, y fija los jueces competentes para cualquier controversia.

Usted, señor Notario, se servirá insertar en la escritura pública la Resolución N.º [____], el Formulario Único de Habilitación Urbana con su anexo F, el plano de subdivisión y la memoria descriptiva de cada sublote [y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios], y cursar los partes al Registro de Predios de [____]. Para cualquier controversia derivada de este acto, las partes se someten a los jueces y tribunales de [CIUDAD].

Cierre, lugar, fecha y firmas

La fórmula de cierre al notario, el lugar y la fecha; firman el propietario (y su cónyuge o los copropietarios) con su DNI y el abogado que autoriza la minuta con su registro, como exige el artículo 57 de la Ley del Notariado.

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley y curse los partes correspondientes. [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

EL PROPIETARIO — DNI N.º [____] [y cónyuge / copropietarios]

_______________________________

ABOGADO que autoriza la minuta — Reg. CA [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: Subdividir o independizar un terreno en provincia: requisitos, plazos y costo de la subdivisión de terreno 2026

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así queda la minuta con los campos completados, para dos hermanos copropietarios que subdividen el lote heredado y se adjudican un sublote cada uno. Nombres, documentos, direcciones, partidas y medidas son inventados: solo muestran cómo se rellena cada dato.

Encabezado

Señor Notario: sírvase extender en su registro de escrituras públicas una de SUBDIVISIÓN E INDEPENDIZACIÓN DE LOTE CON ADJUDICACIÓN que otorgan Ana Ejemplo Torres, identificada con DNI N.º 00000098, soltera, con domicilio en Calle Ficticia 210, Huacho, y Raúl Ejemplo Torres, identificado con DNI N.º 00000106, casado con María Modelo Díaz, DNI N.º 00000114, con domicilio en Av. Imaginaria 455, Huacho, en adelante LOS PROPIETARIOS.

Primera: antecedentes

LOS PROPIETARIOS son copropietarios, en partes iguales, del lote 7 de la manzana D de la urbanización Inventada, distrito y provincia de Huaura, departamento de Lima, de 400,00 m², inscrito en la Partida Electrónica N.º 00000000 del Registro de Predios de Huacho, que adquirieron por sucesión intestada de su padre inscrita en el asiento C00002. La habilitación urbana consta inscrita en la Partida Matriz N.º 00000001.

Segunda: resolución municipal

Mediante Resolución de Subgerencia N.º 000-2026-SGOPC-MPH del 15 de setiembre de 2026, la Municipalidad Provincial de Huaura aprobó la subdivisión del lote en dos sublotes, conforme al Formulario Único de Habilitación Urbana con anexo F y al plano de subdivisión PS-01 visados, que se insertan.

Tercera: sublotes resultantes

Sublote 7-A: área 200,00 m²; por el frente, con la calle Los Jazmines, en línea recta de 10,00 ml; por la derecha (entrando), con el lote 8, en 20,00 ml; por la izquierda, con el sublote 7-B, en 20,00 ml; por el fondo, con el lote 20, en 10,00 ml; perímetro 60,00 ml. Sublote 7-B: área 200,00 m²; por el frente, con la calle Los Jazmines, en 10,00 ml; por la derecha, con el sublote 7-A, en 20,00 ml; por la izquierda, con el lote 6, en 20,00 ml; por el fondo, con el lote 20, en 10,00 ml; perímetro 60,00 ml.

Cuarta: adjudicación

Por el presente acto, en ejercicio del derecho de partición del artículo 984 del Código Civil, el sublote 7-A se adjudica en propiedad exclusiva a Ana Ejemplo Torres y el sublote 7-B a Raúl Ejemplo Torres, con lo que queda extinguida la copropiedad; ambos sublotes tienen igual área y valor, por lo que no hay compensación en dinero.

Cierre

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley, inserte la resolución municipal, el FUHU con su anexo F y el plano de subdivisión, y curse los partes al Registro de Predios de Huacho para la inscripción de la independización y de la adjudicación. Huacho, 20 de octubre de 2026. Firman los propietarios, la cónyuge de Raúl Ejemplo Torres y el abogado que autoriza la minuta.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisitos tiene la subdivisión de un lote urbano?
En la municipalidad: FUHU con anexo F, certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios vigente, copia literal de la partida, plano de ubicación y plano de subdivisión con cuadro de áreas firmados por arquitecto o ingeniero civil, memoria descriptiva de cada sublote y pago del derecho del TUPA; cada sublote debe cumplir el área y el frente mínimos del lote normativo. En Sunarp: el FUHU, el anexo F y el plano de subdivisión visados, los códigos catastrales o la constancia negativa de catastro y, si hay copropietarios que no intervinieron, su consentimiento con firmas certificadas (artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Si se adjudican los sublotes, además la escritura pública con esta minuta.
¿Necesito minuta y escritura pública para subdividir, o basta la resolución municipal?
Depende de lo que hagas con los sublotes. Si eres el único propietario y solo quieres que cada sublote tenga su partida, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (artículo 60) permite inscribir la independización con el FUHU, el anexo F y el plano municipal, sin escritura. La minuta y la escritura pública hacen falta cuando los copropietarios o herederos se adjudican los sublotes, cuando en el mismo acto se vende o se dona un sublote, cuando se declara la fábrica existente o en las regularizaciones de las Leyes 27157 y 27333 (artículo 61). En esos casos el notario inserta la resolución y los planos en la escritura y presenta los partes a Sunarp.
¿Cuánto cuesta subdividir un lote en 2026?
Tres partidas. El derecho municipal, según el TUPA de cada distrito. Los honorarios del arquitecto o ingeniero que levanta los planos y la memoria descriptiva (y del abogado y el notario si hay escritura). Y Sunarp: S/ 106,70 por cada partida independizada (S/ 85,30 al presentar y S/ 21,40 al inscribir), según la Resolución 228-2025-SUNARP/GG; si la escritura contiene además una adjudicación o una compraventa, se pagan los derechos de esos actos. La alcabala no se paga por subdividir, porque no hay transferencia; sí puede corresponder si en la misma escritura un copropietario recibe más de lo que le tocaba o compra la parte del otro.
¿Cuál es la diferencia entre subdivisión de lote con obras y sin obras?
Sin obras: cada sublote resultante ya tiene frente a una vía pública habilitada y servicios, no hay que construir pistas, veredas ni redes; es el trámite corto. Con obras: hay que abrir un pasaje o vía, prolongar redes o ejecutar obras de habilitación para que algún sublote tenga acceso y servicios; se tramita como habilitación urbana, con aprobación, ejecución y recepción de obras, y aportes. El certificado de parámetros y el plano de la habilitación matriz dicen cuál te corresponde.
¿Cuánto demora la subdivisión y la independización?
La resolución municipal tiene un plazo de diez días hábiles según las fichas de gob.pe, que se cuenta desde que el expediente está completo (las observaciones por área mínima o por planos reinician el conteo). La calificación registral en Sunarp toma el plazo de la oficina registral, normalmente días a pocas semanas si el título no se observa. Lo que más tiempo toma en la práctica es la etapa previa: certificado de parámetros, levantamiento de planos y, si el lote tiene diferencias de área con la partida, la rectificación de áreas y linderos antes de subdividir.
¿Puedo vender una parte del lote sin subdividir?
Puedes vender acciones y derechos (una cuota ideal del lote), pero no un pedazo físico con partida propia: el comprador quedaría como copropietario de todo el lote y no podría inscribir «su» parte, hipotecarla ni sacar licencia sobre ella. Por eso quien compra una porción exige subdividir e independizar primero, o firma un contrato de compraventa condicionado a la independización. Si ya compraste así, esta minuta sirve para que, con el vendedor, subdividan y te adjudiquen el sublote.
¿Qué pasa si el lote tiene hipoteca o cargas?
La subdivisión se inscribe igual, pero el registrador traslada a cada partida nueva las cargas y gravámenes vigentes del lote matriz (artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios): la hipoteca pasará a pesar sobre todos los sublotes. Si quieres que un sublote salga libre, el acreedor debe aceptar por escritura pública la reducción o el levantamiento parcial de la hipoteca, que se inscribe junto con la independización. La cláusula quinta del modelo deja constancia de las cargas y de ese acuerdo cuando existe.

Fuentes

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