¿Qué poner en una memoria descriptiva?

Diez cosas, en este orden: (1) generalidades: propietario, objeto de la memoria (para qué trámite se hace) y profesional responsable; (2) ubicación: dirección, manzana y lote o urbanización, distrito, provincia, departamento y zonificación; (3) antecedentes registrales: partida electrónica, titular inscrito y si ya existe declaratoria de fábrica o habilitación urbana; (4) linderos y medidas perimétricas por el frente, la derecha, la izquierda y el fondo, con el perímetro total; (5) áreas: del terreno, techada por piso, techada total y libre, y en independización el área de cada unidad y su porcentaje de participación; (6) distribución de ambientes por nivel; (7) sistema constructivo y acabados; (8) servicios; (9) valor de la obra y año de construcción, si es declaratoria de fábrica o regularización; y (10) conclusión con la declaración del profesional y del propietario, fecha del levantamiento en campo, firmas y sellos. El modelo de más abajo trae los diez apartados listos para completar.

¿Quién firma la memoria descriptiva?

Cuando se presenta ante Sunarp o ante la municipalidad, un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado, que la firma y sella junto con los planos; en la regularización de edificaciones de la Ley 27157 firma el verificador responsable (arquitecto o ingeniero inscrito en el índice de verificadores). El propietario también firma, porque declara la veracidad de los datos. Sin la firma y el sello del profesional habilitado, el expediente se observa. Para una memoria de uso privado (anexo de acabados, tasación) basta la firma de quien la elabora.

¿Para qué trámites se necesita una memoria descriptiva?

Independización, declaratoria de fábrica, subdivisión y acumulación de lotes, rectificación de áreas y linderos, licencias de edificación y de habilitación urbana, regularización de edificaciones, prescripción adquisitiva y títulos supletorios, y como anexo técnico en compraventas en planos y tasaciones. En todos los casos va acompañada de planos (ubicación y localización, perimétrico, de distribución o de independización, según el trámite).

¿La memoria descriptiva y el plano perimétrico son lo mismo?

No. El plano perimétrico dibuja el contorno del terreno con sus vértices, medidas y, cuando el trámite lo exige, coordenadas georreferenciadas; la memoria descriptiva lo explica por escrito, con los mismos linderos, medidas, área y perímetro, y añade lo que el plano no dice: la partida, la distribución, los acabados y los servicios. Los dos deben coincidir exactamente; si el plano dice 160,00 m² y la memoria 158,50 m², el título se observa.

¿Qué memoria descriptiva pide Sunarp para independizar?

La memoria descriptiva de cada unidad que se independiza y de las áreas comunes, con su área ocupada, techada y libre, sus linderos y su porcentaje de participación, firmada por el profesional, junto con los planos de independización y de distribución y el reglamento interno cuando el inmueble queda bajo el régimen de propiedad exclusiva y común (Ley 27157 y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Si la fábrica no está inscrita, primero o en el mismo título va la declaratoria de fábrica.

¿Cuánto cuesta hacer una memoria descriptiva?

No hay tarifa oficial: la cobra el arquitecto o ingeniero que hace el levantamiento, normalmente junto con los planos del mismo trámite, y el precio depende del tamaño del inmueble y de si hay que medir en campo o solo actualizar un plano existente. Aparte se pagan los derechos de la municipalidad y los derechos registrales de Sunarp del trámite al que acompaña.

¿Sirve este modelo para una compraventa en planos?

Sí, como anexo de acabados: el apartado 7 (sistema constructivo y acabados) es el que convierte «acabados de primera» en materiales, formatos y calidades exigibles el día de la entrega. Pídele a la constructora la memoria descriptiva firmada como parte del contrato y compárala ambiente por ambiente al recibir.

Modelo de memoria descriptiva de inmueble 2026 en Word: qué es, qué poner y quién la firma

Actualizado el 19 de octubre de 2026

La memoria descriptiva es el documento técnico, escrito, que describe un inmueble tal como es: dónde está, cuánto mide, con quién colinda por cada lado, qué área tiene el terreno y cada piso, cómo se distribuyen los ambientes, con qué está construido y en qué partida registral corre inscrito. Acompaña a los planos y, con ellos, es el sustento de casi todos los trámites sobre un predio en el Perú: independizar un piso o un departamento, inscribir la declaratoria de fábrica en Sunarp, subdividir un lote, pedir la licencia de edificación o regularizar una construcción.

Este modelo trae la memoria completa en diez apartados, con el orden que piden Sunarp y las municipalidades, un ejemplo rellenado y la respuesta a las dos dudas de siempre: qué poner y quién la firma. Cuando se presenta ante Sunarp o la municipalidad la firma un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado, además del propietario; el Word te sirve para reunir los datos y entregárselos al profesional, o para una memoria de uso privado (anexo de acabados en una compraventa, tasación, inventario).

Formato: Word (.docx), gratis. Descarga directa, sin registro.

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Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.

Vista previa del modelo

MEMORIA DESCRIPTIVA DE INMUEBLE

MEMORIA DESCRIPTIVA — [INDEPENDIZACIÓN / DECLARATORIA DE FÁBRICA / SUBDIVISIÓN DE LOTE / LICENCIA DE EDIFICACIÓN / REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIÓN]

Inmueble: [lote / casa / departamento N.º ____ / edificio] ubicado en [DIRECCIÓN], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____]. Propietario(a): [NOMBRE DEL PROPIETARIO], DNI N.º [____]. Profesional responsable: [NOMBRE DEL ARQUITECTO / INGENIERO CIVIL], [CAP / CIP] N.º [____].

1. GENERALIDADES

La presente memoria descriptiva se formula a solicitud de [NOMBRE DEL PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], propietario(a) del inmueble descrito, con el objeto de [sustentar la independización de la unidad ____ / inscribir la declaratoria de fábrica de la edificación / tramitar la subdivisión del lote / obtener la licencia de edificación / regularizar la edificación existente] ante [la Oficina Registral de ____ de Sunarp / la Municipalidad de ____].

2. UBICACIÓN

El inmueble se ubica en [VÍA Y NÚMERO / MANZANA Y LOTE], [urbanización / asociación / asentamiento humano ____], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____]. Zonificación: [____], según [certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N.º ____ / plano de zonificación vigente]. Acceso: por [la vía ____, de ____ m de sección].

3. ANTECEDENTES REGISTRALES

El predio corre inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de la Zona Registral N.º [____], Sede [____], a nombre de [____]. [La habilitación urbana consta en la Partida Matriz N.º ____.] [La edificación existente fue declarada mediante ____, inscrita en el asiento ____ de la misma partida. / No existe declaratoria de fábrica inscrita.]

Cuándo usar este modelo

Independización de un departamento, un piso o una unidad en Sunarp (con los planos de independización).
Declaratoria de fábrica de una casa o un edificio, con licencia o en regularización (Ley 27157 y Ley 29090).
Subdivisión o acumulación de lotes y rectificación de áreas y linderos.
Expediente de licencia de edificación o de habilitación urbana ante la municipalidad.
Anexo de acabados en una compraventa en planos, tasación o inventario de un inmueble.

Qué incluye

Generalidades: propietario, objeto y profesional responsable
Ubicación y zonificación
Antecedentes registrales (partida, fábrica, habilitación)
Linderos y medidas perimétricas por cada lado
Áreas: terreno, techada por nivel, libre, participación
Distribución de ambientes por nivel
Sistema constructivo y acabados
Servicios
Valor de la obra (declaratoria de fábrica o regularización)
Conclusión, declaración, fecha del levantamiento y firmas

Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

Documento escrito, firmado y sellado por el profesional responsable (arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado) y firmado por el propietario, que acompaña a los planos del mismo trámite. En Sunarp va dentro del título (escritura pública o formulario registral con firmas legalizadas, según el acto); en la municipalidad, dentro del expediente técnico de la licencia o de la regularización. Para una compraventa o una tasación basta la memoria firmada por quien la elabora. Los datos deben coincidir al centímetro con los planos y con la partida registral: una diferencia de área entre la memoria y el plano es la observación más frecuente.

Qué debe tener para ser válido

La memoria descriptiva no tiene una forma única fijada por ley: cada trámite dice qué debe contener y quién la firma. Lo que la hace válida ante Sunarp o la municipalidad es esto.

Firma y sello de profesional colegiado y habilitado: Arquitecto o ingeniero civil con colegiatura vigente, que responde por los datos técnicos; en la regularización de la Ley 27157, verificador responsable inscrito. Es el requisito que primero revisa el registrador o el funcionario municipal.
Coincidencia con los planos y con la partida: Linderos, medidas perimétricas, área y perímetro deben ser los mismos en la memoria, en los planos y en la partida registral (o en la rectificación que se pide). Las discrepancias se observan y obligan a rehacer el título.
Contenido mínimo del trámite: Ubicación, linderos y medidas perimétricas, áreas (terreno, techada por nivel, libre) y descripción de la edificación. En independización, además, las áreas y el porcentaje de participación de cada unidad y de los bienes comunes (Ley 27157 y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN).
Parte del expediente técnico: El RNE (Norma GE.020) incluye la memoria descriptiva entre los componentes de todo proyecto de edificación, junto con las especificaciones técnicas y los planos; la Ley 29090 exige esa documentación técnica firmada por el profesional responsable para la licencia de edificación o de habilitación urbana.
Declaración de veracidad del propietario: Ante Sunarp y la municipalidad, los datos se presentan bajo el principio de presunción de veracidad y están sujetos a fiscalización posterior; una memoria con áreas o linderos falsos invalida el trámite y expone al propietario y al profesional a responsabilidad.
Fecha del levantamiento y vigencia: La memoria describe el inmueble en una fecha: si después se construye o se modifica, hay que actualizarla. Sunarp y las municipalidades piden que memoria y planos tengan la misma fecha y el mismo profesional.

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: trámite, inmueble, propietario y profesional

Dice para qué trámite se hace la memoria, qué inmueble describe, quién es el propietario y qué arquitecto o ingeniero civil responde por ella con su número de colegiatura.

MEMORIA DESCRIPTIVA — [INDEPENDIZACIÓN / DECLARATORIA DE FÁBRICA / SUBDIVISIÓN DE LOTE / LICENCIA DE EDIFICACIÓN / REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIÓN]

1. Generalidades

Quién pide la memoria, con qué objeto (independizar, declarar la fábrica, subdividir, licencia o regularización) y ante qué entidad se presentará.

2. Ubicación

Dirección completa, urbanización o manzana y lote, distrito, provincia y departamento, la zonificación según el certificado municipal y por dónde se accede.

3. Antecedentes registrales

La partida electrónica y la oficina registral donde corre inscrito el predio, a nombre de quién, y si ya existen habilitación urbana o declaratoria de fábrica inscritas.

4. Linderos y medidas perimétricas

Con quién colinda y cuánto mide el inmueble por el frente, la derecha, la izquierda y el fondo, el perímetro total y, cuando el trámite lo exige, el cuadro de coordenadas del plano perimétrico.

Por el frente: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la derecha (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por la izquierda (entrando): colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Por el fondo: colinda con [____], en línea recta de [__] ml. Perímetro total: [__] ml.

[Cuando el trámite lo exige: cuadro de coordenadas UTM de los vértices del perímetro, sistema geodésico oficial, datum ____, zona ____, en el plano perimétrico que acompaña a esta memoria.]

5. Áreas

Área del terreno, área techada por cada piso, techada total y libre; en independización, las áreas de la unidad, las comunes y el porcentaje de participación.

Área del terreno: [__] m². Área techada por nivel: primer piso [__] m²; segundo piso [__] m²; [tercer piso __ m²; azotea __ m²]. Área techada total: [__] m². Área libre: [__] m² ([__] % del área del terreno).

[Para independización: área ocupada de la unidad ____: __ m²; área techada: __ m²; área libre: __ m²; área común: __ m²; porcentaje de participación sobre los bienes comunes: __ %.]

6. Distribución

Qué ambientes tiene cada nivel; en edificios, cuántas unidades hay por piso y cuáles son los bienes comunes.

Primer piso: [sala-comedor, cocina, baño de visitas, dormitorio de servicio con baño, estacionamiento, patio]. Segundo piso: [dormitorio principal con baño, dos dormitorios, baño completo, estudio]. [Tercer piso / azotea: lavandería, tendal, cuarto de máquinas, tanque elevado.]

[Para edificios: número de unidades por nivel y bienes comunes: hall de ingreso, escalera, ascensor, cisterna, tanque elevado, cuarto de basura, estacionamientos, áreas verdes.]

7. Sistema constructivo y acabados

Con qué está construido (estructura y muros) y qué acabados tiene en pisos, muros, carpintería, baños, cocina e instalaciones: es el apartado que se vuelve exigible en una compraventa.

Estructura: [cimientos corridos y zapatas de concreto armado; columnas, vigas y losa aligerada de concreto armado; muros de albañilería confinada de ladrillo King Kong / sistema ____]. Pisos: [porcelanato / cerámico / parquet / laminado / cemento pulido] según ambiente. Muros y cielos rasos: [tarrajeados y pintados con pintura látex]. Carpintería: [puertas contraplacadas de madera / ventanas de aluminio con vidrio ____]. Baños y cocina: [aparatos sanitarios de losa, griferías ____, revestimiento cerámico hasta __ m]. Instalaciones: [eléctricas empotradas con tablero general; sanitarias de agua fría y caliente con desagüe a la red pública; gas ____].

8. Servicios

Con qué servicios cuenta el inmueble (agua, desagüe, luz, gas, telecomunicaciones) y el tipo de vía de acceso.

El inmueble cuenta con servicios de agua potable y alcantarillado ([red pública / empresa ____]), energía eléctrica ([suministro N.º ____]), [gas natural], [telefonía e internet], y acceso por vía [asfaltada / afirmada].

9. Valor de la obra (solo para declaratoria de fábrica o regularización)

Solo para declaratoria de fábrica o regularización: año de término de la obra, su valor según los valores unitarios oficiales y si tuvo licencia o se regulariza por la Ley 27157 o la Ley 29090.

La edificación se concluyó el [AÑO] y su valor, calculado con los valores unitarios oficiales de edificación vigentes, asciende a S/ [____]. [Cuenta con licencia de edificación N.º ____ y conformidad de obra N.º ____. / Se regulariza al amparo de la Ley N.º 27157 (edificaciones anteriores a julio de 1999) o de la Ley N.º 29090 (edificaciones posteriores), según corresponda.]

10. Conclusión y declaración

El profesional declara que los datos corresponden a la realidad, la fecha del levantamiento en campo y que la memoria coincide con los planos; el propietario declara bajo juramento que la información es cierta.

El profesional que suscribe declara que los datos consignados corresponden a la realidad física del inmueble, que el levantamiento fue realizado en campo el [FECHA] y que la presente memoria es compatible con los planos [de ubicación y localización, perimétrico, de distribución e independización] que la acompañan, elaborados en la misma fecha. El propietario declara bajo juramento la veracidad de la información proporcionada y que no existen edificaciones ni áreas distintas de las aquí descritas.

Lugar, fecha, firmas y sello

Lugar y fecha; firman el propietario con su DNI y el arquitecto o ingeniero civil con su número de colegiatura y su sello.

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

EL PROPIETARIO — DNI N.º [____]

_______________________________

ARQUITECTO / INGENIERO CIVIL — [CAP / CIP] N.º [____] — Sello y firma

DNI/RUC N.º [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: Memoria descriptiva y plano perimétrico: qué es la memoria descriptiva de un terreno, qué lleva cada uno y para qué trámites te los exigen (2026)

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así queda la memoria con los campos completados, para la independización de un departamento. Los nombres, documentos, direcciones, partidas y medidas son inventados: solo muestran cómo se rellena cada dato.

Encabezado

MEMORIA DESCRIPTIVA — INDEPENDIZACIÓN. Inmueble: departamento 201 del edificio ubicado en Jr. Ficticio 321, distrito de Pueblo Libre, provincia y departamento de Lima. Propietario: Luis Ejemplo Paredes, DNI N.º 00000005. Profesional responsable: Arq. Ana Modelo Salas, CAP N.º 00000.

1. Generalidades

La presente memoria descriptiva se formula a solicitud de Luis Ejemplo Paredes, identificado con DNI N.º 00000005, propietario del inmueble descrito, con el objeto de sustentar la independización del departamento 201 ante la Oficina Registral de Lima de Sunarp.

3. Antecedentes registrales

El predio corre inscrito en la Partida Electrónica N.º 00000000 del Registro de Predios de la Zona Registral N.º IX, Sede Lima, a nombre de Luis Ejemplo Paredes. La declaratoria de fábrica del edificio de tres pisos consta en el asiento B00002 de la misma partida.

4. Linderos y medidas perimétricas (de la unidad)

Por el frente: colinda con el Jr. Ficticio, en línea recta de 8,00 ml. Por la derecha (entrando): colinda con el departamento 202, en línea recta de 12,50 ml. Por la izquierda (entrando): colinda con la propiedad de terceros, en línea recta de 12,50 ml. Por el fondo: colinda con el pozo de luz y el hall de la escalera, en línea recta de 8,00 ml. Perímetro total: 41,00 ml.

5. Áreas

Área del terreno matriz: 160,00 m². Área ocupada del departamento 201: 100,00 m²; área techada: 100,00 m²; área libre: 0,00 m². Porcentaje de participación sobre los bienes comunes: 33,33 %.

6. Distribución

Segundo piso, departamento 201: sala-comedor, cocina, lavandería, dormitorio principal con baño, dos dormitorios, baño completo y balcón hacia el frente.

7. Sistema constructivo y acabados

Estructura de concreto armado con muros de albañilería confinada de ladrillo King Kong y losa aligerada. Pisos de porcelanato de 60 × 60 cm en sala-comedor y cocina, laminado en dormitorios y cerámico en baños; muros tarrajeados y pintados con látex; puertas contraplacadas; ventanas de aluminio con vidrio templado de 6 mm; aparatos sanitarios de losa blanca; instalaciones eléctricas empotradas con tablero propio e instalaciones sanitarias de agua fría y caliente conectadas a la red pública.

10. Conclusión y declaración

La profesional que suscribe declara que los datos consignados corresponden a la realidad física del inmueble, que el levantamiento fue realizado en campo el 5 de octubre de 2026 y que la presente memoria es compatible con los planos de independización y de distribución que la acompañan. Lima, 19 de octubre de 2026. Firman el propietario y la arquitecta responsable, con sello.

Preguntas frecuentes

¿Qué poner en una memoria descriptiva?: Diez cosas, en este orden: (1) generalidades: propietario, objeto de la memoria (para qué trámite se hace) y profesional responsable; (2) ubicación: dirección, manzana y lote o urbanización, distrito, provincia, departamento y zonificación; (3) antecedentes registrales: partida electrónica, titular inscrito y si ya existe declaratoria de fábrica o habilitación urbana; (4) linderos y medidas perimétricas por el frente, la derecha, la izquierda y el fondo, con el perímetro total; (5) áreas: del terreno, techada por piso, techada total y libre, y en independización el área de cada unidad y su porcentaje de participación; (6) distribución de ambientes por nivel; (7) sistema constructivo y acabados; (8) servicios; (9) valor de la obra y año de construcción, si es declaratoria de fábrica o regularización; y (10) conclusión con la declaración del profesional y del propietario, fecha del levantamiento en campo, firmas y sellos. El modelo de más abajo trae los diez apartados listos para completar.
¿Quién firma la memoria descriptiva?: Cuando se presenta ante Sunarp o ante la municipalidad, un arquitecto o ingeniero civil colegiado y habilitado, que la firma y sella junto con los planos; en la regularización de edificaciones de la Ley 27157 firma el verificador responsable (arquitecto o ingeniero inscrito en el índice de verificadores). El propietario también firma, porque declara la veracidad de los datos. Sin la firma y el sello del profesional habilitado, el expediente se observa. Para una memoria de uso privado (anexo de acabados, tasación) basta la firma de quien la elabora.
¿Para qué trámites se necesita una memoria descriptiva?: Independización, declaratoria de fábrica, subdivisión y acumulación de lotes, rectificación de áreas y linderos, licencias de edificación y de habilitación urbana, regularización de edificaciones, prescripción adquisitiva y títulos supletorios, y como anexo técnico en compraventas en planos y tasaciones. En todos los casos va acompañada de planos (ubicación y localización, perimétrico, de distribución o de independización, según el trámite).
¿La memoria descriptiva y el plano perimétrico son lo mismo?: No. El plano perimétrico dibuja el contorno del terreno con sus vértices, medidas y, cuando el trámite lo exige, coordenadas georreferenciadas; la memoria descriptiva lo explica por escrito, con los mismos linderos, medidas, área y perímetro, y añade lo que el plano no dice: la partida, la distribución, los acabados y los servicios. Los dos deben coincidir exactamente; si el plano dice 160,00 m² y la memoria 158,50 m², el título se observa.
¿Qué memoria descriptiva pide Sunarp para independizar?: La memoria descriptiva de cada unidad que se independiza y de las áreas comunes, con su área ocupada, techada y libre, sus linderos y su porcentaje de participación, firmada por el profesional, junto con los planos de independización y de distribución y el reglamento interno cuando el inmueble queda bajo el régimen de propiedad exclusiva y común (Ley 27157 y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios). Si la fábrica no está inscrita, primero o en el mismo título va la declaratoria de fábrica.
¿Cuánto cuesta hacer una memoria descriptiva?: No hay tarifa oficial: la cobra el arquitecto o ingeniero que hace el levantamiento, normalmente junto con los planos del mismo trámite, y el precio depende del tamaño del inmueble y de si hay que medir en campo o solo actualizar un plano existente. Aparte se pagan los derechos de la municipalidad y los derechos registrales de Sunarp del trámite al que acompaña.
¿Sirve este modelo para una compraventa en planos?: Sí, como anexo de acabados: el apartado 7 (sistema constructivo y acabados) es el que convierte «acabados de primera» en materiales, formatos y calidades exigibles el día de la entrega. Pídele a la constructora la memoria descriptiva firmada como parte del contrato y compárala ambiente por ambiente al recibir.

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