En un crédito de S/ 400 000 a 20 años con TEA 9,5%, a los cinco años el saldo es de S/ 355 326: se amortizó S/ 44 674, un 11,2% del capital. En ese mismo período pagaste S/ 217 636 en cuotas. La diferencia entre ambas cifras son los intereses, y explica por qué "llevo cinco años pagando" no significa "ya pagué la cuarta parte".
Datos clave
- Primer año: el capital baja S/ 7 391 de S/ 400 000.
- A los 5 años: saldo de S/ 355 326, es decir 11,2% amortizado.
- Lo pagado en esos 5 años es S/ 217 636, casi todo intereses.
- La proporción mejora sola con el tiempo: la segunda mitad del plazo amortiza mucho más rápido.
- Importa al vender: lo que te queda es el precio menos ese saldo, menos gastos e impuestos.
Cómo evoluciona el saldo
| Momento | Saldo pendiente | Capital amortizado |
|---|---|---|
| Inicio | S/ 400 000 | — |
| Al año 1 | S/ 392 609 | S/ 7 391 (1,8%) |
| A los 5 años | S/ 355 326 | S/ 44 674 (11,2%) |
| A los 20 años | S/ 0 | S/ 400 000 (100%) |
Lo que esto cambia si piensas vender
Que el "capital ganado" en los primeros años viene sobre todo de la cuota inicial que pusiste y de la revalorización del inmueble, no de lo que amortizaste. Si compraste con 20% de inicial y vendes al quinto año, tu patrimonio en esa operación es: precio de venta − saldo del crédito − gastos e impuestos de la venta. Con el saldo apenas 11% más bajo, el margen depende casi por completo de cuánto subió el precio del inmueble.
Cómo acelerar la curva
Solo hay dos palancas reales: amortizar capital y acortar el plazo. Una tercera, indirecta, es no alargar el crédito cuando el banco te lo ofrezca como alivio: cada año adicional retrasa el punto en que la cuota empieza a trabajar para ti. Si tu objetivo es tener el inmueble libre pronto, el plazo importa más que la tasa.
Ver también: cuánto te queda si vendes y aún debes al banco, por qué al inicio casi todo es interés y cuánto ahorras amortizando cada año.
Preguntas frecuentes
¿Es igual en todos los créditos?
La forma de la curva es la misma en cuota constante; las cifras cambian con la tasa y el plazo.
¿A qué altura se cruzan capital e interés?
Alrededor de la mitad del plazo en condiciones típicas; con tasas altas, más tarde.
¿Cómo sé mi saldo exacto?
Pidiendo a tu entidad el saldo deudor actualizado por escrito. No lo estimes con el cronograma si vas a vender.
¿La inflación ayuda a mi deuda?
Con tasa fija en soles, el peso relativo de la cuota baja si tus ingresos crecen. La deuda nominal no cambia.
¿Conviene entonces plazos de 25 o 30 años?
Bajan la cuota, pero retrasan aún más la amortización y encarecen el total. Es un intercambio consciente.
¿Y si mi crédito es a tasa variable?
El principio es el mismo, pero el reparto cambia cada vez que se ajusta la tasa.
Fuentes
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) — transparencia y tasas
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — estadísticas de tasas de interés
- Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) — Indecopi
Cómo te ayuda EximiaHaus
Todos estos números los puedes correr con tus propios datos:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de amortización anticipada — compara cuánto ahorras si reduces el plazo o si reduces la cuota con un pago adelantado.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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