¿Cuánto baja mi deuda en los primeros cinco años?

En un crédito de S/ 400.000 a 20 años con TEA 9,5%, a los cinco años el saldo es de S/ 355.326: se amortizó S/ 44.674, un 11,2% del capital. En ese mismo período pagaste S/ 217.636 en cuotas. La diferencia entre ambas cifras son los intereses, y explica por qué "llevo cinco años pagando" no significa "ya pagué la cuarta parte".

Cómo evoluciona el saldo

Si este tema te toca porque piensas vender, revisa primero cómo vender una casa hipotecada: pasos, costos y plazos y vuelve aquí para el detalle.

Lo que esto cambia si piensas vender

Que el "capital ganado" en los primeros años viene sobre todo de la cuota inicial que pusiste y de la revalorización del inmueble, no de lo que amortizaste. Si compraste con 20% de inicial y vendes al quinto año, tu patrimonio en esa operación es: precio de venta − saldo del crédito − gastos e impuestos de la venta. Con el saldo apenas 11% más bajo, el margen depende casi por completo de cuánto subió el precio del inmueble.

Cómo acelerar la curva

Solo hay dos palancas reales: amortizar capital y acortar el plazo. Una tercera, indirecta, es no alargar el crédito cuando el banco te lo ofrezca como alivio: cada año adicional retrasa el punto en que la cuota empieza a trabajar para ti. Si tu objetivo es tener el inmueble libre pronto, el plazo importa más que la tasa.

Ver también: cuánto te queda si vendes y aún debes al banco, por qué al inicio casi todo es interés y Amortización anticipada de tu hipoteca: reducir plazo o cuota, con ejemplos calculados.

Un ejemplo: vender al quinto año sin que el precio haya subido

Con el crédito del ejemplo, supón que vendes a los cinco años exactamente al mismo precio al que compraste. Al cancelar el saldo de S/ 355.326, lo que recuperas es tu cuota inicial más los S/ 44.674 que amortizaste, y a eso todavía le restas los gastos e impuestos de la venta.

Visto desde tu bolsillo: de los S/ 217.636 que pagaste en cuotas durante esos años, solo S/ 44.674 vuelven a ti como patrimonio. El resto fueron intereses, y los seguros van aparte. No es dinero perdido del todo, porque en ese tiempo viviste en el inmueble, pero conviene compararlo con lo que habrías pagado de alquiler antes de decidir vender tan pronto.

Cómo cambia la curva según el plazo

El plazo que elegiste al inicio define cuánto capital baja con cada cuota. Con un préstamo de S/ 200.000 al 8,5 % anual, la comparación es esta:

• 15 años: cuota de S/ 1.969 y un total pagado de S/ 354.506.
• 20 años: cuota de S/ 1.736 y un total de S/ 416.555.
• 25 años: cuota de S/ 1.610 y un total de S/ 483.136.

Con el plazo más corto la cuota es mayor, pero una parte más grande de cada pago se va a capital desde el primer mes, así que el saldo baja bastante más rápido en los primeros años. Al estirar el plazo pasa lo contrario: el alivio mensual es cada vez menor y el costo total, cada vez mayor. El detalle está en cuánto cambia el costo de una hipoteca a 15, 20 o 25 años.

Cómo verificar tu saldo real

1. Pide el cronograma vigente, no el que te dieron al firmar. Si hiciste prepagos o hubo reprogramaciones, el original ya no sirve.
2. Ubica la columna de saldo en la cuota que acabas de pagar y compárala con el capital inicial: esa diferencia es lo que amortizaste.
3. Revisa que cada prepago figure como abono a capital. Si el banco lo aplicó como adelanto de cuotas, el saldo apenas se habrá movido; reclama con tu solicitud escrita.
4. Mira el seguro de desgravamen. Se calcula sobre el saldo, así que debería bajar a medida que amortizas.
5. Si vas a vender, solicita el saldo deudor por escrito con la fecha de cancelación prevista.

Preguntas frecuentes

¿Es igual en todos los créditos?

La forma de la curva es la misma en cuota constante; las cifras cambian con la tasa y el plazo.

¿A qué altura se cruzan capital e interés?

Alrededor de la mitad del plazo en condiciones típicas; con tasas altas, más tarde.

¿Cómo sé mi saldo exacto?

Pidiendo a tu entidad el saldo deudor actualizado por escrito. No lo estimes con el cronograma si vas a vender.

¿La inflación ayuda a mi deuda?

Con tasa fija en soles, el peso relativo de la cuota baja si tus ingresos crecen. La deuda nominal no cambia.

¿Conviene entonces plazos de 25 o 30 años?

Bajan la cuota, pero retrasan aún más la amortización y encarecen el total. Es un intercambio consciente.

¿Y si mi crédito es a tasa variable?

El principio es el mismo, pero el reparto cambia cada vez que se ajusta la tasa.

Fuentes

• Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) — transparencia y tasas
• Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — estadísticas de tasas de interés
• Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) — Indecopi