Al comprar un departamento en planos con crédito firmas tres cosas: la compraventa de un bien futuro, el préstamo y la hipoteca a favor del banco sobre esa unidad que aún no existe. El Código Civil dice que no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros (art. 1106), así que en la práctica la hipoteca se pacta y se anota preventivamente en Sunarp sobre la unidad proyectada, y se vuelve definitiva cuando se inscriben la fábrica y la independización. Mientras tanto, el banco se cubre con otras garantías, como una carta fianza de la inmobiliaria.
Es información general. Los contratos de compra en planos varían mucho entre proyectos; conviene que un abogado revise la minuta, la partida matriz y las garantías antes de firmar.
Datos clave
- Código Civil, art. 1106: «No se puede constituir la hipoteca sobre bienes futuros».
- Solución registral: la predeclaratoria de fábrica y las preindependizaciones permiten anotar preventivamente los actos sobre las futuras unidades (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, arts. 72 a 76).
- Conversión: al inscribirse la declaratoria de fábrica, el registrador convierte en inscripción las preindependizaciones y los actos anotados (art. 77).
- Vigencia de la anotación: un año prorrogable, sin exceder la vigencia de la licencia de edificación; si no se renueva, caduca (art. 75).
- Garantía mientras se construye: carta fianza de la inmobiliaria a favor del banco, por ejemplo en el Banco de la Nación.
¿Qué es la hipoteca sobre bien futuro?
Es el nombre que se usa para la garantía que el banco toma sobre un departamento que todavía no existe físicamente ni tiene partida propia en Sunarp. El Fondo MiVivienda define el bien futuro como la vivienda «en planos o en construcción que no se encuentra independizada y/o con declaratoria de fábrica inscrita en los Registros Públicos».
El problema legal es que el artículo 1106 del Código Civil prohíbe constituir hipoteca sobre bienes futuros. La salida está en el registro: la unidad proyectada tiene un correlato físico en el terreno matriz, y con la predeclaratoria de fábrica se abren partidas preindependizadas donde se anotan preventivamente la compraventa y los demás actos. La Directiva 009-2008-SUNARP/SN (numeral 5.19) admite inscribir actos de disposición e hipotecas sobre unidades proyectadas siempre que la predeclaratoria de fábrica se inscriba antes o al mismo tiempo. Cuando el edificio termina y se inscribe la fábrica, esas anotaciones se convierten en inscripciones definitivas.
Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
¿Qué documentos firmas al comprar en planos con crédito?
| Documento | Qué hace | Con quién |
|---|---|---|
| Contrato de compraventa de bien futuro | La inmobiliaria se obliga a transferirte la unidad cuando exista; tú pagas el precio | Inmobiliaria |
| Contrato de préstamo (mutuo) | El banco te presta el saldo del precio; el desembolso suele ir directo a la inmobiliaria | Banco |
| Hipoteca sobre la unidad proyectada | Se pacta en la escritura y se anota en la partida preindependizada; se vuelve definitiva con la fábrica | Banco |
| Garantías de la inmobiliaria | Cubren al banco mientras la unidad no existe (por ejemplo, carta fianza) | Inmobiliaria y banco |
El reglamento del Nuevo Crédito MiVivienda describe cómo funciona la cláusula: la hipoteca se pacta en el contrato de compraventa de bien futuro y el registrador la extiende de oficio junto con la inscripción definitiva, cuando el bien llega a existir. Qué debe decir la compraventa está en ¿qué es la compraventa de bien futuro? y hay un modelo de contrato de compraventa de bien futuro para comparar.
¿Qué garantías pide el banco mientras se construye?
Como la hipoteca todavía no recae sobre un bien terminado, el banco busca cubrir el riesgo de que la obra no se entregue. El Banco de la Nación, por ejemplo, pide a la inmobiliaria una carta fianza a su favor cuando financia un bien futuro. El reglamento del Nuevo Crédito MiVivienda establece que, si la entidad financia un bien futuro, puede pedir al constructor las garantías que considere necesarias y se compromete a devolver los recursos aportados si el bien no llega a terminarse. Qué es y qué cubre la carta fianza lo explicamos en carta fianza en una compra en planos.
¿Qué pasa con tus cuotas mientras no te entregan?
Depende del crédito. En el Nuevo Crédito MiVivienda, el reglamento permite otorgar a quien compra un bien futuro un periodo de gracia de hasta 6 meses, en el que no paga capital, intereses ni seguros; los intereses de ese periodo se capitalizan y se suman a las cuotas. Pregunta en tu banco si tu crédito tiene periodo de gracia y cuánto encarece la deuda: qué es el periodo de gracia.
Los riesgos que conviene revisar antes de firmar
- Que la predeclaratoria esté inscrita y la anotación vigente: caduca si no se renueva y nunca puede exceder la vigencia de la licencia (art. 75). Revisa la partida matriz del proyecto.
- Que haya garantías reales si la obra se detiene: qué pasa si la inmobiliaria quiebra a medio proyecto.
- Que el precio y el área estén bien definidos, con reglas si el área final varía.
- Qué pasa si el banco no aprueba el crédito después de que ya pagaste la inicial.
- Cuándo pagas la alcabala: compra en planos: ¿cuándo nace la alcabala?.
Un caso para seguir el recorrido
Supongamos que Andrea compra en planos un departamento de S/ 350.000, paga 10 % de inicial y financia el resto. Firma la compraventa con la inmobiliaria y la escritura de préstamo e hipoteca con el banco, que desembolsa a la inmobiliaria. En Sunarp, su compra y la hipoteca quedan anotadas en la partida preindependizada de su unidad. Dieciocho meses después termina la obra, se inscribe la declaratoria de fábrica y el registrador convierte las anotaciones en inscripciones definitivas: el departamento es de Andrea y la hipoteca del banco queda inscrita. El caso es hipotético.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hipotecar un departamento que aún no existe?
El Código Civil prohíbe constituir hipoteca sobre bienes futuros (art. 1106). En la práctica, la hipoteca se pacta y se anota preventivamente sobre la unidad proyectada, y se vuelve definitiva cuando se inscriben la fábrica y la independización.
¿Cuándo queda inscrita la hipoteca definitiva?
Cuando se inscribe la declaratoria de fábrica: el registrador convierte en inscripción las preindependizaciones y los actos anotados preventivamente (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 77).
¿Qué pasa si la anotación preventiva caduca?
La anotación dura un año prorrogable y no puede exceder la vigencia de la licencia de edificación; si no se renueva, caduca de pleno derecho. Por eso conviene verificar la partida durante la obra.
¿Qué garantía da la inmobiliaria al banco?
Suele ser una carta fianza u otra garantía mientras el bien no existe. El Banco de la Nación, por ejemplo, la exige cuando financia un bien futuro.
¿Empiezo a pagar cuotas antes de la entrega?
Depende de tu contrato: pregunta desde cuándo corre la primera cuota. En el Nuevo Crédito MiVivienda puede haber un periodo de gracia de hasta 6 meses para bienes futuros, con intereses capitalizados.
¿Puedo trasladar mi deuda a otro banco antes de la entrega?
Es difícil mientras el bien no existe registralmente. El Banco de la Nación, por ejemplo, no acepta traslado de deuda de bienes futuros.
Para completar el panorama, lee Comprar un departamento en planos en el Perú: guía completa 2026 (ventajas, riesgos, contrato y entrega) y qué firmas exactamente al constituir una hipoteca. Cuando termines de pagar, el paso final está en levantamiento de hipoteca en Sunarp.
Fuentes
- Código Civil, edición oficial del Ministerio de Justicia (art. 1106) — gob.pe
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, arts. 72 a 77 y 116 — Sunarp
- Fondo MiVivienda — Reglamento de Crédito del Nuevo Crédito MiVivienda (bien futuro, cláusula de hipoteca, periodo de gracia)
- Banco de la Nación — Preguntas frecuentes del crédito hipotecario (carta fianza en bien futuro)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de firmar en planos, revisa el proyecto y tus números:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
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