El fondo de reserva es el ahorro colectivo del edificio para gastos que no son mensuales pero sí seguros: pintado de fachada, mantenimiento mayor del ascensor, cisterna, bombas, impermeabilización. Sin él, cada uno de esos gastos llega como cuota extraordinaria de emergencia, en el peor momento y con conflicto asegurado.
Datos clave
- Se constituye por acuerdo de la junta, dentro del presupuesto anual, y se aporta con la cuota ordinaria.
- Es dinero de la junta, no de la administración: debe estar en una cuenta a nombre de la junta de propietarios.
- Su destino es específico: usarlo en gasto corriente lo vacía y desnaturaliza.
- Cambia el valor del edificio: un edificio con fondo y mantenimiento al día se vende antes y mejor.
¿Cómo se calcula cuánto debería tener?
| Componente | Cómo estimarlo | Frecuencia típica |
|---|---|---|
| Pintado de fachada | Costo estimado ÷ años entre pintados | Cada varios años |
| Mantenimiento mayor de ascensores | Presupuesto del proveedor | Periódico |
| Limpieza y mantenimiento de cisterna | Costo del servicio | Anual o semestral |
| Bombas y equipos | Reposición estimada ÷ vida útil | Según equipo |
| Impermeabilización de azotea | Costo ÷ años de vida útil | Cada varios años |
| Contingencias | Un porcentaje del presupuesto anual | Permanente |
¿Qué controles exigir?
- Cuenta bancaria a nombre de la junta de propietarios, no del administrador.
- Firmas conjuntas para disponer del fondo.
- Estado de cuenta mensual anexado a la rendición.
- Acuerdo de junta para cada uso del fondo, con el destino especificado.
- Conciliación anual entre lo presupuestado, lo aportado y lo gastado.
Ver qué puede cobrar la administración y cómo se decide un reforzamiento.
¿Y si el edificio no tiene fondo?
Se nota al vender. Un comprador informado pregunta por el estado de la junta, la deuda común y los gastos pendientes, y descuenta lo que ve venir: fachada por pintar, ascensor por reparar, cisterna sin mantenimiento. Ese descuento lo paga el vendedor, no la junta. Ver vender con junta desordenada.
¿Cuánto suma al valor un edificio ordenado?
Más de lo que cuesta mantenerlo. Antes de vender, conviene estimar el valor con el Valorizador Inmobiliario y comparar dos escenarios: el edificio como está y el edificio con el mantenimiento al día. La diferencia suele justificar la cuota extraordinaria que nadie quería aprobar.
Preguntas frecuentes
¿El fondo se devuelve si vendo?
No: es del edificio y se transfiere con la unidad. Se refleja en el precio.
¿Se puede usar para pagar la luz común?
No debería: ese es gasto corriente, no reserva.
¿Quién custodia el dinero?
La junta, en una cuenta a su nombre, con controles de firma.
¿Es obligatorio tener fondo de reserva?
Depende del reglamento interno y de los acuerdos; en la práctica es una buena gestión.
¿Qué pasa si el administrador lo usa mal?
Debe responder, y la junta puede removerlo y accionar legalmente.
Fuentes
- Ley 27157 — régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común
- D.S. 035-2006-VIVIENDA — TUO del Reglamento de la Ley 27157
- Sunarp — reglamento interno, junta de propietarios e independización
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
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