Fondo de reserva del edificio: para qué sirve, cuánto debería tener y quién lo controla

El fondo de reserva es el ahorro colectivo del edificio para gastos que no son mensuales pero sí seguros: pintado de fachada, mantenimiento mayor del ascensor, cisterna, bombas, impermeabilización. Sin él, cada uno de esos gastos llega como cuota extraordinaria de emergencia, en el peor momento y con conflicto asegurado.

¿Cómo se calcula cuánto debería tener?

¿Qué controles exigir?

1. Cuenta bancaria a nombre de la junta de propietarios, no del administrador.
2. Firmas conjuntas para disponer del fondo.
3. Estado de cuenta mensual anexado a la rendición.
4. Acuerdo de junta para cada uso del fondo, con el destino especificado.
5. Conciliación anual entre lo presupuestado, lo aportado y lo gastado.

Ver qué puede cobrar la administración y cómo se decide un reforzamiento.

¿Y si el edificio no tiene fondo?

Se nota al vender. Un comprador informado pregunta por el estado de la junta, la deuda común y los gastos pendientes, y descuenta lo que ve venir: fachada por pintar, ascensor por reparar, cisterna sin mantenimiento. Ese descuento lo paga el vendedor, no la junta. Ver vender con junta desordenada.

¿Cuánto suma al valor un edificio ordenado?

Más de lo que cuesta mantenerlo. Antes de vender, conviene estimar el valor con el Valorizador Inmobiliario y comparar dos escenarios: el edificio como está y el edificio con el mantenimiento al día. La diferencia suele justificar la cuota extraordinaria que nadie quería aprobar.

Cómo se crea el fondo si el edificio empieza de cero

Crear el fondo no exige un trámite ante ninguna entidad: es una decisión interna de los propietarios que tiene que quedar por escrito. El orden que evita discusiones posteriores es este:

1. Inventario de lo que habrá que reparar. Lista los equipos y áreas comunes que tarde o temprano pedirán dinero: ascensor, bombas, cisterna, azotea y fachada. Anota cuándo se les dio mantenimiento por última vez.
2. Cotizaciones reales. Pide a proveedores el costo de cada intervención. Con esos montos aplicas la tabla de arriba y sabes cuánto separar cada año.
3. Línea propia en el presupuesto anual. La administración presenta el aporte a la reserva separado del gasto corriente, para que cada propietario vea qué parte de su cuota es ahorro.
4. Acuerdo de junta en acta. Se vota el monto del aporte, la cuenta donde se deposita, quiénes firman y en qué puede gastarse.
5. Apertura de la cuenta. A nombre de la junta de propietarios y con firmas conjuntas desde el primer depósito.

Antes de votar, lee el reglamento interno. Si ya regula la reserva, el acuerdo debe respetar lo que dice; si no la menciona, el acta es la que fija las reglas.

Errores que vacían el fondo sin que nadie lo note

• Tapar la morosidad con la reserva. Cuando varios vecinos dejan de pagar, se suele sacar de ahí para cubrir la luz común o al personal. Si se hace, necesita acuerdo de junta y un plan para devolver ese dinero con lo que se cobre a los deudores.
• Una sola cuenta para todo. Si el ahorro y los pagos del mes conviven en la misma cuenta, el saldo parece alto y nadie sabe cuánto es realmente reserva.
• No reponer después de usarlo. Tras pintar la fachada o reparar el ascensor, el fondo queda bajo. El presupuesto del año siguiente tiene que volver a incluir ese componente.
• Pagar una emergencia sin dejar rastro. Una bomba que falla puede justificar un pago rápido, pero la junta debe ratificarlo después y el gasto tiene que aparecer con su comprobante en la rendición.

Qué pedir si vas a comprar en ese edificio

Como el fondo pasa con la unidad, su estado te dice cuánto puede costarte el edificio en los próximos años. Antes de firmar, pide al vendedor o a la administración:

• El último estado de cuenta de la reserva, con la junta como titular.
• Las actas donde se aprobó el aporte y los usos más recientes.
• La conciliación del último año entre lo presupuestado, lo aportado y lo gastado.
• La lista de trabajos pendientes en fachada, ascensor, cisterna y azotea.

Si hay obras por hacer y el saldo no alcanza para cubrirlas, lo probable es que después de tu compra llegue una cuota extraordinaria. Ese dato es un argumento legítimo para conversar el precio antes de cerrar.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio tener fondo de reserva?

Depende del reglamento interno y de los acuerdos de la junta, que lo constituye dentro del presupuesto anual y lo financia con la cuota ordinaria. En la práctica es una buena gestión: sin fondo, gastos seguros como el pintado de fachada o el mantenimiento mayor del ascensor llegan como cuotas extraordinarias de emergencia.

¿Quién custodia el dinero?

La junta de propietarios, en una cuenta bancaria a su nombre y no a nombre del administrador, con firmas conjuntas para disponer del fondo. Exige además el estado de cuenta mensual anexado a la rendición y una conciliación anual entre lo presupuestado, lo aportado y lo gastado.

¿Se puede usar para pagar la luz común?

No debería: la luz de las áreas comunes es gasto corriente, no reserva. Usar el fondo en gasto corriente lo vacía y lo desnaturaliza, porque su destino es específico: fachada, mantenimiento mayor del ascensor, cisterna, bombas e impermeabilización.

¿Qué pasa si el administrador lo usa mal?

Debe responder por ello, y la junta puede removerlo y accionar legalmente. Para prevenirlo, el fondo tiene que estar en una cuenta de la junta con firmas conjuntas, y cada uso debe contar con un acuerdo de junta que especifique su destino.

¿El fondo se devuelve si vendo?

No: es del edificio y se transfiere con la unidad. Lo que sí hace es reflejarse en el precio, porque un edificio con fondo y mantenimiento al día se vende antes y mejor, mientras que en uno sin fondo el comprador descuenta los gastos que ve venir y ese descuento lo paga el vendedor.

Fuentes

• Ley 27157 — régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común
• D.S. 035-2006-VIVIENDA — TUO del Reglamento de la Ley 27157
• Sunarp — reglamento interno, junta de propietarios e independización
• Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú