Si las ratas están en el sótano, el cuarto de basura, las cajas de desagüe o las escaleras, la desratización le corresponde a la junta de propietarios y se paga con la cuota de mantenimiento. Cada propietario solo responde por el interior de su departamento. Si la junta no actúa, cualquier propietario puede exigirlo por escrito y, si el foco afecta la salud, avisar a la municipalidad.
Datos clave
- Áreas comunes: sótano, ductos, cuarto de bombas y jardines son bienes comunes; su control es de la junta.
- Tu departamento: la desratización interior la decide y la paga cada propietario.
- Sin frecuencia legal: el DS 022-2001-SA no fija cada cuánto desratizar una vivienda.
- Foco en la casa del vecino: el art. 961 del Código Civil obliga a no perjudicar la salud de los vecinos.
- Empresa formal: pide constancia del servicio con áreas tratadas y fecha.
¿Por qué la rata no es "de un departamento"?
Porque se mueve por las instalaciones que comparten todos: montantes de desagüe, falsos techos, ductos de basura y cuartos de máquinas. Desratizar un solo departamento sin tratar esas rutas es gastar dos veces. Por eso el primer paso es avisar al administrador o al presidente de la junta, con fotos o descripción de dónde se vio el animal y a qué hora.
¿Qué hago si la junta no responde?
- Pídelo por escrito al administrador y al presidente, con copia a los demás propietarios si hay un grupo formal.
- Solicita que se incluya en la próxima sesión de junta o que se convoque una extraordinaria si el problema es grave.
- Revisa las funciones del cargo: el presidente de la junta responde por la administración de los bienes comunes.
- Si hay riesgo sanitario, presenta una denuncia en el área de salud o fiscalización de tu municipalidad.
Si el edificio no tiene junta, el problema de fondo es otro: nadie contrata y nadie cobra. Para eso, revisa qué hacer si tu edificio no tiene junta de propietarios.
| Dónde están las ratas | Quién actúa | Cómo se paga |
|---|---|---|
| Sótano, estacionamientos, depósitos comunes | Junta de propietarios | Cuota de mantenimiento |
| Ducto o cuarto de basura | Junta de propietarios | Cuota de mantenimiento |
| Dentro de un departamento | Su propietario (o inquilino, según contrato) | Gasto particular |
| Casa o terreno vecino fuera del edificio | Su dueño; si no actúa, la municipalidad | Gasto del vecino |
| Vía pública o parque | Municipalidad | Servicio municipal |
Elaboración de EximiaHaus con el régimen de bienes comunes, el art. 961 del Código Civil y el DS 022-2001-SA (septiembre de 2026).
¿Y si vienen del terreno o la casa de al lado?
Pasa mucho junto a terrenos baldíos, casas abandonadas o locales con basura acumulada. El artículo 961 del Código Civil obliga al propietario a abstenerse de perjudicar la seguridad y la salud de sus vecinos. El camino es escalonado: primero una comunicación escrita al vecino, luego la denuncia ante la municipalidad y, si hace falta, una conciliación extrajudicial antes de cualquier demanda.
¿Afecta el valor del departamento?
Una plaga visible en las áreas comunes es de lo primero que un comprador nota en la visita y se asocia con un edificio mal administrado. No es tanto la rata como la señal que envía. Si piensas vender o alquilar, resolverlo antes de publicar es una inversión pequeña frente a la rebaja que piden los interesados cuando ven un edificio descuidado.
Preguntas frecuentes
¿Un inquilino puede pedir directamente la desratización a la junta?
Puede avisar al administrador, pero no vota. El pedido formal debe hacerlo el propietario.
¿Puedo poner veneno en el sótano por mi cuenta?
No es recomendable: hay mascotas, niños y personal. Lo correcto es que la junta contrate a una empresa formal.
¿La desratización es una cuota extraordinaria?
La periódica es un gasto ordinario. Una intervención grande e imprevista puede aprobarse como extraordinaria.
¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar su parte?
Se trata como cualquier deuda de mantenimiento: se cobra según el reglamento interno.
¿Las ratas pueden ser motivo para dejar un alquiler?
Si hacen inhabitable el departamento y no se resuelve pese al requerimiento, el inquilino tiene argumentos. Debe documentarlo por escrito.
Fuentes
- DS 022-2001-SA — Reglamento Sanitario para las actividades de saneamiento ambiental en viviendas y establecimientos
- DIRIS Lima Este — Empresas de saneamiento ambiental
- Código Civil peruano, artículo 961 — obligación de no perjudicar a los vecinos (Conceptos Jurídicos)
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