El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es el marco legal de los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad y galerías comerciales cuyas unidades pertenecen a distintos dueños: cada propietario tiene en exclusiva su sección (departamento, cochera, depósito, local), con partida registral propia, y es a la vez copartícipe, en un porcentaje fijado en el reglamento interno, de los bienes comunes como el terreno, la estructura, las escaleras y los ascensores. Lo regulan el Título III de la Ley 27157 (arts. 37 a 48, publicada en julio de 1999) y la Sección Tercera del D.S. 035-2006-VIVIENDA (arts. 125 a 157). Es obligatorio cuando las secciones son de dos o más propietarios (art. 125 del reglamento) y sigue vigente en octubre de 2026 porque el Decreto Legislativo 1568, que lo reemplazará por el "régimen de propiedad horizontal", solo regirá 180 días después de que se publique su reglamento, que al 14 de octubre de 2026 no encontramos publicado.
Datos clave (2026)
- El terreno es un bien común: es el primero de la lista del art. 40 de la Ley 27157 y es intransferible, salvo pacto en el reglamento interno (art. 134 del D.S. 035-2006-VIVIENDA).
- Dos regímenes a elegir al inscribir el reglamento interno: propiedad exclusiva y propiedad común, o independización y copropiedad (Ley 27157, art. 38; D.S., art. 127). Pueden coexistir por bloques.
- Porcentaje de participación: lo fija el reglamento interno con criterios razonables (área, ubicación, uso) y sirve para gastos y para votar (Ley, art. 42, inc. d; D.S., arts. 130 y 142).
- Mayorías: reglamento interno con más del 50 % de participaciones (Ley, art. 39); transferir bienes comunes exige dos tercios y sin ese voto la venta es nula de pleno derecho (Ley, art. 43).
- Vender tu departamento transfiere también tu porcentaje de lo común y las servidumbres; son inseparables (D.S., art. 132).
- Tasas Sunarp 2026: reglamento interno S/ 53,30, junta de propietarios S/ 53,30, independización S/ 106,70 por cada partida nueva (Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1).
¿Qué es propiedad exclusiva y qué es propiedad común en un edificio?
La sección de propiedad exclusiva es el espacio con área construida propia, destino definido (vivienda, comercio, oficina, cochera u otros) y partida independiente, que describe el reglamento interno (Ley 27157, art. 42, inc. a). Dentro de ella haces obras con licencia municipal y la puedes acumular, subdividir o independizar sin pedir permiso a nadie mientras no afectes la seguridad del edificio ni a los demás (D.S., art. 133). Los bienes comunes son los que sirven a todos y están listados en el art. 40 de la Ley; los servicios comunes (guardianía, limpieza, eliminación de basura, administración) en el art. 41.
| Bien | Exclusivo o común | ¿Se puede vender por separado? | Norma |
|---|---|---|---|
| El terreno sobre el que está el edificio | Común | No: intransferible salvo pacto en el reglamento interno | Ley 27157, art. 40 a; D.S. 035-2006, art. 134 a |
| Cimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás estructura que sirve a dos o más secciones | Común | No: intransferible | Ley, art. 40 b; D.S., art. 134 b |
| Pasajes, pasadizos, escaleras, vías de circulación | Común | No | Ley, art. 40 c; D.S., art. 134 c |
| Ascensores y montacargas | Común | No | Ley, art. 40 d |
| Portería, guardianía, locales de servicios comunes | Común | Solo con acuerdo de dos tercios de la junta | Ley, arts. 40 f y 43; D.S., art. 135 |
| Jardines, cisterna, instalaciones de agua, desagüe y luz que no sirven a una sola sección | Común | Solo con acuerdo de dos tercios | Ley, art. 40 g |
| Sótanos y azoteas | Común, salvo que los títulos digan otra cosa | Solo con dos tercios y si no son esenciales | Ley, art. 40 h |
| Departamento, cochera o depósito con partida propia | Exclusivo | Sí, e incluye el porcentaje de lo común | D.S., arts. 129 y 132 |
¿En el régimen de propiedad exclusiva y común el terreno es de quién?
De todos, en la proporción del reglamento interno. El terreno encabeza la lista de bienes comunes (Ley 27157, art. 40, inc. a) y el reglamento lo declara intransferible junto con la estructura, salvo que el propio reglamento interno pacte lo contrario o se constituya un derecho de superficie (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 134). Esa es la diferencia central con el otro régimen que permite la ley, el de independización y copropiedad: ahí cada unidad exclusiva "comprende necesariamente el terreno que ocupa" y solo los bienes de uso común quedan en copropiedad del Código Civil (D.S., art. 128). Por eso una quinta o un condominio de casas suele optar por independización y copropiedad, y un edificio en altura por propiedad exclusiva y común: nadie puede ser dueño del pedazo de terreno que hay debajo de un quinto piso.
La comparación con la copropiedad pura del Código Civil (arts. 969 a 971: un bien, varios dueños por cuotas ideales, unanimidad para disponer) está en ¿copropiedad y propiedad horizontal es lo mismo?; aquí basta recordar que en la copropiedad nada es exclusivamente tuyo y en este régimen tu departamento sí lo es.
¿Cómo funciona el régimen: reglamento interno, porcentajes y junta?
- Nace con el reglamento interno. Lo elabora el promotor o constructor, o lo aprueban los propietarios con más del 50 % de las participaciones (Ley, art. 39). Debe contener la descripción de las secciones, los bienes y servicios comunes, derechos y obligaciones, los porcentajes de participación y las reglas de sesiones, quórum y votaciones (art. 42). El modelo de reglamento interno sigue ese índice.
- Se inscribe en Sunarp junto con la declaratoria de fábrica y los planos; inscrito el reglamento, las secciones se independizan (Ley, art. 46). Tasas 2026: S/ 53,30 por el reglamento interno y S/ 106,70 por cada partida que se abre. Qué es la independización y cómo se regulariza una edificación con la Ley 27157 cubren el camino cuando el edificio aún no está saneado.
- Cada sección recibe un porcentaje de participación en los bienes comunes, accesorio e inseparable de la unidad, fijado con criterios razonables como el área, la ubicación y el uso (D.S., arts. 130 y 142). Con ese porcentaje pagas los gastos comunes (art. 138) y votas.
- La junta de propietarios queda constituida al otorgarse el reglamento interno, con todos los propietarios de secciones exclusivas, y tiene la representación conjunta de ellos (Ley, art. 47; D.S., art. 145). Elige un presidente con las facultades de representación de los arts. 74 y 75 del Código Procesal Civil, que acredita con copia certificada notarialmente del acta (Ley, art. 48; D.S., art. 150). Cómo se inscribe y qué cuesta: inscribir la junta y su presidente en Sunarp.
- Las decisiones siguen las mayorías del reglamento; a falta de pacto, la convocatoria se hace con 5 días naturales de anticipación (D.S., art. 146), la mayoría calificada son dos tercios de las participaciones (art. 148), transferir o gravar bienes comunes exige dos tercios (Ley, art. 43; D.S., art. 135) y las obras en bienes comunes necesitan mayoría simple si son de conservación y calificada si cambian su uso (art. 136). El propietario que debe tres cuotas ordinarias o una extraordinaria asiste con voz pero sin voto (art. 143). Los modelos de convocatoria y de acta de junta recogen esos requisitos.
| Decisión | Mayoría exigida (si el reglamento no dice otra cosa) | Norma |
|---|---|---|
| Aprobar el reglamento interno | Más del 50 % de las participaciones | Ley 27157, art. 39 |
| Transferir, gravar o ceder en uso un bien común | Dos tercios; sin ese voto la transferencia es nula de pleno derecho | Ley, art. 43; D.S., art. 135 |
| Obras de conservación en bienes comunes | Mayoría simple, con licencia de obra | D.S., art. 136 |
| Obras que cambian o limitan el uso de un bien común | Mayoría calificada (dos tercios) | D.S., arts. 136 y 148 |
| Modificar el reglamento interno | Según el propio reglamento; desde mayo de 2026 ciertas modificaciones se inscriben con documento privado con firma legalizada | Ley, art. 42; ver artículo enlazado |
| Independizar, acumular o subdividir tu sección | No requiere acuerdo; se notifica a la junta para ajustar porcentajes | Ley, art. 44; D.S., art. 133 |
El cambio de mayo de 2026 sobre las modificaciones del reglamento está en modificar el reglamento interno ya no siempre exige escritura pública, y las reglas prácticas de convivencia, deudas y administrador, en reglamento interno y junta de propietarios: derechos y obligaciones.
¿Qué cambia con el Decreto Legislativo 1568 y desde cuándo?
El D. Leg. 1568, publicado el 28 de mayo de 2023, crea un único régimen de propiedad horizontal que reemplaza a los dos de la Ley 27157 y deroga su Título III. Pero su primera disposición complementaria final lo hace entrar en vigencia a los 180 días calendario de publicado su reglamento, y ese reglamento solo existe como proyecto (R.M. 242-2024-VIVIENDA, julio de 2024). En julio de 2026 un juzgado constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo en 30 días hábiles; al 14 de octubre de 2026 no encontramos el decreto supremo publicado en El Peruano ni en el portal del Ministerio de Vivienda. Mientras eso no ocurra, rigen la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA tal como se explican aquí. El seguimiento, con lo que traería el nuevo régimen (registro de deudores de cuotas, carga en la partida, definición de áreas comunes), está en DL 1568: qué cambia para tu edificio y si está vigente.
Qué mirar si vas a comprar o vender en este régimen
- Que tu unidad tenga partida independizada y que la partida matriz tenga reglamento interno y junta inscritos; sin eso, el banco no financia y el precio baja.
- El porcentaje de participación que te toca: define tu cuota de mantenimiento y tu peso en las votaciones.
- Las deudas de cuotas: siguen a la unidad y pueden complicar la venta (¿puedo vender si debo el mantenimiento?).
- Qué dice el reglamento sobre uso de azoteas, estacionamientos de visita, mascotas y alquiler por días: te obliga aunque no lo hayas firmado, porque está inscrito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común?
Es el nombre completo que usa la Ley 27157 para el régimen de los edificios y conjuntos con dueños distintos: secciones exclusivas con partida propia más bienes y servicios comunes compartidos según un porcentaje, con un reglamento interno y una junta de propietarios. En el lenguaje común se le llama propiedad horizontal.
¿Cuál es la diferencia entre régimen de propiedad exclusiva y común y copropiedad?
En la copropiedad del Código Civil (art. 969) todo el bien pertenece a varios por cuotas ideales y nadie es dueño exclusivo de un ambiente; en este régimen tu departamento es solo tuyo y únicamente compartes lo común. La Ley 27157 también permite un régimen intermedio, independización y copropiedad, donde cada unidad incluye el terreno que ocupa.
¿El régimen de propiedad exclusiva y común sigue vigente con el DL 1568?
Sí. El Decreto Legislativo 1568 regirá 180 días después de que se publique su reglamento, y al 14 de octubre de 2026 ese reglamento no está publicado. Hasta entonces se aplican la Ley 27157 y el D.S. 035-2006-VIVIENDA.
¿Puedo vender mi departamento sin permiso de la junta de propietarios?
Sí. La transferencia de tu sección exclusiva incluye tu participación en los bienes comunes y no requiere autorización de la junta (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 132). Lo que el comprador sí pedirá es la constancia de no adeudo de cuotas.
¿Qué porcentaje de participación me corresponde y quién lo fija?
Lo fija el reglamento interno con criterios razonables como el área de tu sección, su ubicación y su uso (D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 130). Con ese porcentaje pagas los gastos comunes y votas. Modificarlo exige acuerdo de la junta y una inscripción en Sunarp de S/ 53,30 en 2026.
¿Existe una directiva de Sunarp sobre el régimen de propiedad exclusiva y común?
Sunarp regula la inscripción del reglamento interno, la junta y la independización en el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y en directivas específicas; las tasas de 2026 están en el Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG. El contenido obligatorio del reglamento interno, en cambio, lo fija la Ley 27157 (art. 42) y su reglamento.
Fuentes
- Ley 27157, de regularización de edificaciones, declaratoria de fábrica y régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común (arts. 37 a 48) — gob.pe
- Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (arts. 125 a 150) — El Peruano, 8-nov-2006, en gob.pe
- Decreto Legislativo 1568, del Régimen de la Propiedad Horizontal (El Peruano, 28-may-2023; vigencia a los 180 días de publicado su reglamento)
- Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA: publicación del proyecto de reglamento del D. Leg. 1568 — Ministerio de Vivienda, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1: tasas registrales 2026 del Registro de Predios (reglamento interno, junta, independización) — gob.pe
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 969 a 971, copropiedad) — edición oficial del Ministerio de Justicia
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