¿Vale la pena un departamento con terraza?

Una terraza suma valor solo cuando es usable y es tuya. Suena obvio y es exactamente lo que falla: hay terrazas que en la partida figuran como área común de uso exclusivo, y hay otras que se llueven porque nadie las impermeabilizó bien.

¿Qué reviso antes de pagar por ella?

¿Cuánto debería costar el metro de terraza?

1. Se valoriza por debajo del área techada, no igual.
2. Pesa más si está en el mismo nivel de la sala y no en un desnivel incómodo.
3. Suma si tiene punto de agua, desagüe y luz ya instalados.
4. Resta si es de tránsito común o si otros pasan por ahí.
5. Resta si no está inscrita a nombre de la unidad.

Ver qué metro cuadrado mirar y qué es el área común.

¿Y si quiero techarla después?

Es el plan más frecuente y el que más se frustra. Techar cambia la fachada y puede aumentar el área techada, así que necesita acuerdo de junta y, según el caso, trámite municipal. Conviene preguntarlo antes de comprar, no cuando ya tienes el presupuesto del toldo.

Terraza inscrita o terraza tolerada: la diferencia que se paga

Pasa con las terrazas lo mismo que con depósitos y otros espacios accesorios: el plano de venta puede mostrarlas como parte del departamento aunque el registro diga otra cosa. Antes de pagar por ella, confirma estos puntos:

1. Que figure en la partida con su área y su ubicación, como parte de tu unidad. Un plano comercial o un folleto no bastan.
2. Si es área común, que el reglamento interno inscrito te asigne el uso exclusivo. Sin esa asignación, la estás usando con permiso de los demás propietarios.
3. Qué reglas de uso fija el reglamento: por ejemplo, si admite parrilla y si permite techar o cerrar.
4. Cómo está declarada ante la municipalidad, porque de eso depende si incide en el predial.

Un espacio de uso solo tolerado no se vende con seguridad, no se hereda con certeza y la junta puede reclamarlo en cualquier momento. Si el vendedor te lo cobra como si fuera propio, esa diferencia se negocia antes de firmar. La misma lógica, aplicada a otro espacio accesorio, está en si vale la pena comprar un depósito en el edificio.

Si algún día la vendes: cómo mostrarla bien

La terraza suele ser el mejor argumento del aviso, así que conviene presentarla con criterio:

• En video, usa formato vertical de 30 a 60 segundos, con un recorrido continuo que entre por la puerta y termine en la terraza. Si es lo más atractivo del departamento, que aparezca también en los primeros tres segundos.
• En fotos, tómalas con luz de día y con la terraza despejada, para que se entienda su tamaño real y cómo se conecta con la sala.
• Con dron, solo si hay vista. En un piso alto con vista, la toma aérea debe mostrar lo que se ve desde esa altura, no el edificio. En un piso intermedio sin vista no aporta nada.

Si usas dron, recuerda dos límites. El vuelo está regulado por la DGAC del MTC y hay zonas donde no se puede volar, como las cercanías del aeropuerto. Y si la toma capta terrazas o ventanas vecinas donde se identifica a personas, publicarla puede vulnerar la Ley 29733: encuadra solo tu inmueble. Más en cuándo valen la pena las fotos con dron.

Preguntas frecuentes

¿Se revende mejor?

Sí, sobre todo en departamentos chicos, donde la terraza compensa metros interiores. La condición es que sea usable y tuya: si en la partida figura como área común sin uso exclusivo asignado, o si filtra por una mala impermeabilización, deja de sumar valor.

¿Cuánto debería costar el metro de terraza?

Menos que el metro de área techada: se valoriza por debajo, no igual, y esa diferencia hay que negociarla. Pesa más si está al mismo nivel de la sala y tiene punto de agua, desagüe y luz ya instalados; resta si es de tránsito común o no está inscrita a nombre de la unidad.

¿Puedo techarla después de comprar?

Solo con acuerdo de junta y, según el caso, trámite municipal, porque techar cambia la fachada y puede aumentar el área techada. Es el plan más frecuente y el que más se frustra, así que pregúntalo antes de comprar y revisa si el reglamento interno lo prohíbe.

¿Una terraza paga más predial?

Puede incidir, según cómo esté declarada. Lo importante es que la declaración refleje la realidad del inmueble, algo a tener en cuenta sobre todo si la terraza se techa, porque eso puede aumentar el área techada.

¿Se puede poner piscina o tina?

Rara vez. El peso y la impermeabilización lo desaconsejan si no hay una evaluación estructural previa. Recuerda que la impermeabilización es el punto crítico de cualquier terraza, porque una mal resuelta filtra hacia el piso de abajo, y que el reglamento interno puede limitar lo que instalas.

¿Y una azotea es lo mismo?

No. Una terraza puede ser área propia de la unidad o área común de uso exclusivo, según lo que digan la partida y el reglamento interno, y la azotea tiene sus propias reglas. Revisa si puedes usar la azotea y cómo funciona la venta de aires y azoteas.

¿Quién paga si filtra al vecino?

Depende de dónde nace la falla. Antes de comprar, busca manchas de humedad en el cielo raso del departamento de abajo y fíjate si quedan pozas después de lavar la terraza. Para saber cómo se reparte la responsabilidad, revisa quién responde.

Seguir leyendo

• ¿Cuánto cuesta una pérgola?
• ¿Cuánto cuesta un deck de madera?
• ¿Cuánto cuesta una mampara de vidrio templado?
• ¿Cuánto cuesta un jardín vertical?

Fuentes

• Ministerio de Vivienda — Reglamento Nacional de Edificaciones
• Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
• Sencico — normalización y capacitación en construcción
• Código Civil peruano — propiedad exclusiva y bienes comunes