La Municipalidad Metropolitana de Lima aprobó la Ordenanza 2812, que establece el Plan Específico con enfoque en el Desarrollo Orientado al Transporte para la Vía Expresa Grau (PE-DOT-GRAU). Sus cambios centrales son la asignación de Zona de Reglamentación Especial para uso mixto fuera del Centro Histórico, una Zona de Tratamiento Especial 4 en la parte posterior del cuartel Los Barbones, cuadros de parámetros urbanísticos diferenciados dentro y fuera del Centro Histórico, y un nuevo Sistema Vial Metropolitano con reservas de suelo declaradas intangibles. Fue publicada el 15 de marzo de 2026.
Datos clave
- Norma: Ordenanza 2812-MML, publicada el 15 de marzo de 2026.
- Instrumento: Plan Específico con enfoque DOT — Vía Expresa Grau (PE-DOT-GRAU).
- Zonificación mixta: calificación de ZRE para uso mixto (ZDMA, ZDA y ZDM) en las áreas fuera del Centro Histórico.
- Los Barbones: ZTE-4 para la parte posterior del cuartel militar.
- Parámetros: cuadros diferenciados para los ámbitos dentro y fuera del Centro Histórico de Lima.
- Vías: nuevo Sistema Vial Metropolitano con planos de secciones viales actualizados; La Victoria, El Agustino y PROLIMA velan por la intangibilidad de las áreas de reserva.
¿A quién afecta directamente?
A los predios ubicados en el área de influencia del eje de la Vía Expresa Grau, con dos regímenes distintos según estén dentro o fuera del Centro Histórico de Lima. La ordenanza encarga expresamente a las municipalidades distritales de La Victoria y El Agustino, junto con la Gerencia PROLIMA, velar por que las áreas reservadas para vías e intercambios viales no sean ocupadas.
Esa intangibilidad tiene un efecto concreto sobre el propietario: si tu predio está total o parcialmente dentro de una reserva vial, el área afectada no es edificable, por más que la zonificación general de la manzana permita más.
¿Qué significa cada sigla de la ordenanza?
| Sigla | Qué es | Dónde aplica según la ordenanza |
|---|---|---|
| ZRE | Zona de Reglamentación Especial | Áreas fuera del Centro Histórico, con uso mixto |
| ZDMA / ZDA / ZDM | Calificaciones de uso mixto asignadas dentro de la ZRE | Área de influencia del eje, fuera del Centro Histórico |
| ZTE-4 | Zona de Tratamiento Especial 4 | Parte posterior del cuartel militar Los Barbones |
| Reserva vial | Suelo reservado para vías e intercambios, intangible | Tramos definidos en el Sistema Vial Metropolitano |
¿Por qué importa que sea en esa zona y no en otra?
Porque Lima Centro es hoy una de las zonas más activas del mercado. Según los indicadores de CODIP para el primer semestre de 2026, el Cercado de Lima lideró las ventas con 1.381 viviendas —el 52% de las transacciones de Lima Centro—, seguido de La Victoria con 718 unidades (27%) y Breña con 330 (13%), esta última con un crecimiento de 106% frente al primer semestre de 2025. El precio promedio ponderado de la zona llegó a S/ 5.930 por m², 8,9% más que en 2025.
Es decir: la nueva regulación cae sobre un eje que ya estaba absorbiendo demanda. El detalle de esos números está en dónde se está vendiendo más en Lima Centro.
¿Qué debería hacer un propietario del eje?
- Pedir el certificado de parámetros actualizado a su municipalidad distrital: es el documento que traduce la ordenanza a números para su predio.
- Verificar reservas viales sobre el terreno, porque definen el área realmente edificable.
- Revisar la cartografía del IMP, encargado de incorporar las nuevas calificaciones y actualizaciones viales a los planos oficiales.
- Recalcular la cabida con los parámetros nuevos antes de fijar un precio de venta o de aceptar una oferta de un desarrollador.
¿Sube el valor de mi propiedad por esta ordenanza?
Depende de qué le toque a tu predio. Un terreno que pasa a uso mixto con mayor edificabilidad gana valor como suelo de proyecto; uno afectado por una reserva vial pierde área útil. La misma norma produce efectos opuestos en dos predios de la misma cuadra, y esa es exactamente la razón por la que conviene leer los parámetros específicos en vez del titular de la noticia.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo rige la Ordenanza 2812-MML?
Fue publicada el 15 de marzo de 2026, con la aprobación del Plan Específico DOT de la Vía Expresa Grau y del nuevo Sistema Vial Metropolitano asociado.
¿Qué es una Zona de Reglamentación Especial?
Una calificación que somete un área a reglas propias, distintas de la zonificación general, por sus condiciones particulares. Aquí se usa para habilitar uso mixto fuera del Centro Histórico.
¿Puedo construir en un área de reserva vial?
No: la ordenanza dispone que las municipalidades de La Victoria y El Agustino, junto a PROLIMA, velen por la intangibilidad de esas áreas, para asegurar el suelo de futuras obras metropolitanas.
¿Las reglas son iguales dentro y fuera del Centro Histórico?
No. El plan aprueba cuadros de parámetros urbanísticos diferenciados para ambos ámbitos.
¿Dónde veo si mi predio está incluido?
En la cartografía oficial que actualiza el Instituto Metropolitano de Planificación y en el certificado de parámetros de tu municipalidad distrital.
Fuentes
- Cambio en zonificación: Lima define nuevas reglas para la Vía Expresa Grau (Ordenanza 2812-MML) — Diario Oficial El Peruano, 15/03/2026
- Ordenanza que aprueba el Plan Específico con enfoque en el Desarrollo Orientado al Transporte – Vía Expresa Grau (PE-DOT-GRAU) — El Peruano
- Vivienda en Lima Centro: Cercado concentra las ventas y Breña dispara su demanda (CODIP, 1S2026) — Construyendo, 12/08/2026
- Planos de zonificación — Instituto Metropolitano de Planificación (IMP)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un cambio de reglas en un eje central mueve precios y oportunidades. Te ayudamos a leerlo con datos de tu predio:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.