El Censo 2025 del INEI encontró que el 11,7% de las 13.762.606 viviendas particulares del país estaba desocupada, y otro 11,6% se usaba de manera ocasional. En conjunto, más de tres millones de viviendas sin uso permanente. Para un inversionista es una cifra que invita a pensar en oportunidades; conviene separarla en sus partes antes de emocionarse.
Datos clave
- 11,7% de las viviendas del país estaba desocupada (INEI, Censo 2025).
- 11,6% adicional en uso ocasional.
- Tres causas distintas detrás de ese stock: segunda vivienda, stock sin demanda y inmuebles trabados legalmente.
- Solo una de las tres suele ser una oportunidad de compra con descuento razonable.
- El filtro que las separa: la partida registral y la situación de los titulares.
Las tres realidades detrás de una vivienda vacía
1. Segunda vivienda y uso estacional. Casas de playa, de campo, departamentos que la familia usa unas semanas al año. No están en venta ni con descuento: están cumpliendo su función. Este grupo explica buena parte del 11,6% de uso ocasional.
2. Stock sin demanda en su ubicación o precio. Inmuebles que existen, están en condiciones de usarse y no encuentran comprador ni inquilino, casi siempre por precio fuera de mercado o por ubicación sin demanda. Aquí sí hay oportunidad, y se llama negociación.
3. Inmuebles trabados. Sucesiones sin declarar, copropietarios en conflicto, construcciones no declaradas, ocupación por terceros, cargas o gravámenes vigentes. Están vacíos porque nadie puede venderlos limpiamente. El descuento es real, y también lo es el problema.
| Señal | Qué suele indicar | Qué hacer |
|---|---|---|
| Precio muy por debajo de comparables | Problema no revelado | Pedir partida y títulos antes de negociar |
| Vendedor que no es el titular registral | Sucesión o poder | Verificar sucesión inscrita o poder vigente |
| Varios propietarios en la partida | Copropiedad | Confirmar que todos firman la venta |
| Construcción que no figura inscrita | Falta declaratoria de fábrica | Regularizar antes o descontar el costo |
| Ocupantes en el inmueble | Posesión de terceros | Resolver antes de comprar, nunca después |
¿Cómo se verifica en la práctica?
Con tres consultas que cuestan poco y ahorran mucho. La partida registral te dice quién es el titular, qué cargas hay y qué está inscrito —la guía completa está en qué revisar en una partida registral—. El título archivado, cuando la partida deja dudas. Y la situación municipal y tributaria del predio: deudas de predial y arbitrios, que se verifican con la constancia de no adeudo.
Si además la contraparte es una persona natural con la que vas a pactar pagos en el tiempo, revisar su situación crediticia es prudencia elemental: el Reporte Equifax completo cuesta S/ 7,90 y evita sorpresas.
¿Vale la pena comprar un inmueble con problemas para sanearlo?
Puede valer, y es una estrategia legítima, pero solo con tres condiciones: que el problema esté identificado antes de comprar, que sea resoluble por una vía conocida y con plazo estimable, y que el descuento cubra el costo y el tiempo de resolverlo con margen. Si falta cualquiera de las tres, no es inversión: es esperanza.
El error clásico es comprar barato asumiendo que "eso se arregla después". En inmuebles, lo que se arregla después casi siempre cuesta más que lo que se arregla antes, porque después ya pagaste.
¿Y si el inmueble desocupado es mío?
Entonces estás perdiendo dinero dos veces: por el ingreso que no generas y por los gastos que igual pagas —predial, arbitrios, mantenimiento—. Las salidas razonables son ponerlo en alquiler, venderlo o, si tiene un problema legal pendiente, resolverlo primero para que valga lo que debe valer. Para saber cuál conviene, empieza por el número: cuánto vale hoy, en el Valorizador Inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas desocupadas hay en el Perú?
El 11,7% de las 13.762.606 viviendas particulares censadas en 2025 estaba desocupada, y un 11,6% adicional tenía uso ocasional, según el INEI.
¿Por qué un inmueble está vacío durante años?
Las causas más frecuentes son el uso estacional, el precio fuera de mercado y los problemas legales no resueltos: sucesiones, copropiedad en conflicto, construcciones no inscritas u ocupación por terceros.
¿Es seguro comprar un inmueble en sucesión?
Puede serlo si la sucesión está inscrita y todos los herederos concurren a la venta. Sin sucesión inscrita, quien firma no está legitimado para transferir.
¿Qué descuento justifica comprar un inmueble con problemas?
Uno que cubra el costo profesional de resolverlo, el tiempo estimado del proceso y un margen por el riesgo de que se complique. Si el descuento solo cubre el costo directo, la operación no compensa.
¿Cómo sé si un inmueble tiene deudas?
Con la constancia de no adeudo municipal y la revisión de la partida registral. Nuestra guía sobre cómo saber si una propiedad tiene deudas detalla el procedimiento.
Fuentes
- INEI: el Perú cuenta con más de 13,7 millones de viviendas, según los Censos Nacionales 2025 — La República, 10/07/2026
- El déficit habitacional en el Perú supera los 1,9 millones de hogares, advierte ASEI — La República
- Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP) — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Reporte Equifax completo — EximiaHaus
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