Ninguna norma obliga a fumigar un edificio de viviendas cada cierto tiempo. El DS 022-2001-SA deja la frecuencia en manos del propietario o del administrador, y en un edificio eso significa la junta de propietarios. En la práctica, la mayoría de juntas programa una fumigación general cada seis meses y una adicional cuando aparece un foco.
Datos clave
- Sin periodicidad legal: la desinsectación y la desratización no tienen frecuencia obligatoria para viviendas (DS 022-2001-SA).
- La municipalidad no puede imponer otra: el mismo reglamento lo prohíbe.
- Excepción: la limpieza y desinfección de reservorios de agua sí tiene reglas propias.
- Quién decide: la junta de propietarios, con el quórum de su reglamento interno.
- Quién paga: todos, con la cuota de mantenimiento, según su porcentaje de participación.
¿Por qué no hay una frecuencia obligatoria?
Porque la norma sanitaria parte de que el riesgo depende del lugar: un edificio con restaurante en el primer piso no tiene el mismo riesgo que uno residencial pequeño. El DS 022-2001-SA establece que estas actividades se ejecutan a solicitud del propietario o responsable, que decide la oportunidad y la frecuencia. Y agrega que no son exigibles las normas municipales que fijen otra periodicidad.
Los establecimientos comerciales e industriales suelen tener exigencias propias de su actividad. En un edificio de viviendas, la decisión es interna.
¿Qué zonas se fumigan en un edificio?
Las comunes, que son las que alimentan las plagas de todos los departamentos:
- Cuarto o ducto de basura, que es el foco más frecuente.
- Montantes y cajas de registro de desagüe.
- Sótano, estacionamientos y depósitos.
- Cuarto de bombas y alrededores de la cisterna.
- Jardines, azotea y escaleras.
La fumigación del interior de cada departamento es decisión de cada propietario. Funciona mucho mejor si se coordina el mismo día que la general.
| Tipo de edificio | Práctica habitual de las juntas | Por qué |
|---|---|---|
| Residencial pequeño, sin locales | Una fumigación general cada seis meses | Poco foco externo; basta la prevención |
| Residencial con cuarto de basura por piso | Cada tres a seis meses | El ducto de basura concentra cucarachas y roedores |
| Edificio con locales de comida en el primer piso | Coordinada con los locales, con mayor frecuencia | Los locales tienen su propia exigencia sanitaria |
| Edificio junto a un terreno baldío o un mercado | Desratización adicional | Los roedores llegan desde fuera |
Práctica habitual de administración de edificios en Lima; no es una exigencia legal. Base normativa: DS 022-2001-SA.
¿Cómo se aprueba y se paga?
La fumigación periódica es un gasto ordinario y entra en la cuota de mantenimiento. Si el reglamento interno ya prevé el servicio, el administrador solo lo ejecuta. Si no lo prevé, conviene aprobarlo en junta y dejarlo en el acta con la frecuencia y el presupuesto. Una fumigación extraordinaria por una plaga grave puede requerir una cuota extraordinaria.
Si tu edificio ni siquiera tiene junta formal, lo primero es resolver eso: aquí explicamos qué hacer si tu edificio no tiene junta de propietarios. Sin junta no hay quien contrate ni quien cobre.
¿Y el reglamento del DL 1568?
El Decreto Legislativo 1568, que unifica el régimen de propiedad horizontal, sigue a la espera de su reglamento: en julio de 2026 un juzgado constitucional ordenó al Ejecutivo aprobarlo. Mientras tanto, la administración de los bienes comunes se sigue rigiendo por el reglamento interno de cada edificio y por las normas vigentes. No hay en el decreto una frecuencia de fumigación.
Qué pedirle a la empresa de fumigación
- Que sea una empresa de saneamiento ambiental formal, registrada ante la autoridad de salud.
- Constancia o certificado con fecha, áreas tratadas y productos usados.
- Indicaciones escritas para los vecinos: horas sin ingresar, mascotas y alimentos.
- Garantía de reingreso si la plaga reaparece en el plazo ofrecido.
Preguntas frecuentes
¿Un propietario puede negarse a que fumiguen su departamento?
Dentro de su departamento, sí, aunque reduce la eficacia de todo el servicio. Lo que no puede es negarse a pagar la parte común aprobada.
¿El inquilino paga la fumigación del edificio?
Solo si el contrato le traslada la cuota de mantenimiento; en ese caso la paga dentro de esa cuota.
¿La municipalidad puede multar al edificio por no fumigar?
No por no seguir una frecuencia, porque no existe para viviendas. Sí puede actuar si hay un foco que afecta la salud de terceros.
¿Cada cuánto se desratiza?
Tampoco hay frecuencia legal. Se hace cuando hay señales o como refuerzo en edificios con focos externos cercanos.
¿Qué pasa con las mascotas el día de la fumigación?
Se retiran de las zonas tratadas y se siguen las horas de espera que indique la empresa.
Fuentes
- DS 022-2001-SA — Reglamento Sanitario para las actividades de saneamiento ambiental en viviendas y establecimientos
- DIRIS Lima Este — Empresas de saneamiento ambiental
- LP Derecho — Decreto Legislativo 1568, nuevo régimen de la propiedad horizontal
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