Casonas del Centro de Lima y el Rímac: 4.700 inmuebles en estado crítico y qué pasa con esas propiedades

Más de 4.700 casonas del Rímac están en estado crítico o inhabitables y podrían colapsar ante un terremoto de gran intensidad, de unas 20.000 casonas y con más de 30.000 personas viviendo en ellas, según las advertencias de julio y agosto de 2026. En el Centro Histórico de Lima, Prolima contabiliza 936 inmuebles inhabitables de cerca de 6.500 y estima en más de S/ 4.400 millones su recuperación. Es el mayor foco concentrado de vulnerabilidad de la ciudad — y también un mercado inmobiliario que existe y opera.

¿Por qué se deterioraron?

Por una combinación de causas que se refuerzan entre sí. Son construcciones de adobe y quincha de más de un siglo, materiales que envejecen mal sin mantenimiento. Muchas pasaron de vivienda unifamiliar a tugurio, con decenas de familias en espacios diseñados para una: más carga, más humedad, más subdivisiones improvisadas. A eso se suman intervenciones sin criterio técnico —muros retirados, entrepisos añadidos, instalaciones perforando elementos portantes— y una situación legal frecuentemente enredada: copropiedades sin saneamiento, sucesiones sin liquidar, inquilinos con décadas de posesión.

El resultado es visible en la calle: muros agrietados, balcones apuntalados y techos sostenidos por arriostres precarios.

¿Qué se puede hacer legalmente con una casona en ruina?

Las cifras del Centro Histórico y del Rímac, con su fuente

Qué se está haciendo: Prolima, la Ley 31980 y el límite patrimonial

El Centro Histórico de Lima es Patrimonio Mundial de la Unesco desde 1991 y está a cargo de Prolima, el programa municipal de recuperación. Según sus cifras de junio de 2026, la inversión pública en el centro superó los S/ 350 millones en 2025, 215 inmuebles recibieron intervenciones de emergencia y la peatonalización del Damero de Pizarro demandó más de S/ 119 millones; el horizonte del plan es 2035. Frente a eso, la propia Prolima estima en más de S/ 4.400 millones la recuperación integral de los inmuebles en riesgo: la brecha es de más de diez veces lo que se invierte en un año.

El Rímac depende de un mecanismo distinto: la Ley 31980, que destina un porcentaje del IGV recaudado en el ámbito del Centro Histórico a su recuperación. El alcalde del Rímac señaló en julio de 2026 que el Cercado recibió S/ 120 millones por esa vía y pidió medidas urgentes para su distrito, donde la condición patrimonial de las casonas impide demolerlas aun cuando estén apuntaladas o deshabitadas.

Ese es el nudo del problema para un propietario: la mayoría de estas casonas no se puede demoler ni reemplazar libremente porque son monumentos o están en zona monumental, y la restauración cuesta más que una obra nueva. Sin un esquema de financiamiento o un socio que ejecute el proyecto, el inmueble se deteriora hasta que la municipalidad lo declara inhabitable.

Qué pasa con tu casona si la declaran inhabitable

1. Inspección y declaración. La municipalidad, a través de su gerencia de gestión del riesgo de desastres, inspecciona el inmueble y emite la declaración de inhabitabilidad cuando el riesgo de colapso es alto.
2. Apuntalamiento de emergencia. En el Centro Histórico, Prolima ejecuta apuntalamientos para evitar el colapso mientras no haya un proyecto; en junio de 2026 reportaba 215 inmuebles con intervenciones de emergencia.
3. Desocupación. La autoridad puede disponer la desocupación del inmueble. Si hay inquilinos con décadas de posesión, el propietario necesita además la vía judicial para recuperar la posesión.
4. Restauración o demolición. Si el inmueble es monumento o está en zona monumental, cualquier intervención pasa por el Ministerio de Cultura y se rige por criterios de restauración; la demolición solo procede en casos extremos y con autorización. Si no tiene condición patrimonial, procede la licencia municipal ordinaria.
5. Responsabilidad del propietario. Un elemento que cae a la vía pública genera responsabilidad civil frente a terceros, y el deterioro continuado abarata el inmueble año a año. Decidir tarde es la opción más cara.

¿Tiene sentido comprar una casona en el centro?

Puede tenerlo, pero es una operación para quien sabe lo que compra. Tres reglas prácticas:

Primera: el precio no es el costo. Al valor de compra hay que sumar restauración o reforzamiento, saneamiento legal, eventuales desalojos y el tiempo —que en estos casos se mide en años—. Una casona "barata" puede resultar la operación más cara del portafolio.

Segunda: verifica la condición patrimonial antes de cualquier otra cosa. Si el inmueble es monumental o está en zona monumental, la intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y el proyecto se rige por criterios de restauración, no de obra nueva.

Tercera: revisa la partida y la posesión. Los problemas más caros de estas propiedades no son estructurales, son registrales. Nuestra guía sobre qué revisar en una partida registral y la de saneamiento físico legal cubren ese trabajo.

¿Y si soy propietario o heredero de una?

La peor decisión es no decidir. Un inmueble en deterioro progresivo pierde valor cada año, acumula riesgo para terceros —una fachada que cae a la vía pública genera responsabilidad— y puede terminar en una declaración municipal de inhabitabilidad seguida de demolición.

Las salidas realistas son tres: restaurar y poner en valor, vender a quien pueda ejecutar el proyecto, o asociarse con un desarrollador. Cualquiera de ellas empieza por lo mismo: saneamiento del título y una valorización honesta. Puedes obtener un primer rango de referencia con el Valorizador Inmobiliario y una tasación profesional cuando el proyecto avance.

¿Qué significa esto para el resto del mercado?

Que la vulnerabilidad no es solo un tema de la periferia. El Centro Histórico tiene condiciones de suelo relativamente favorables y aun así concentra el mayor riesgo estructural de la ciudad, porque el riesgo lo define la edificación. Es el mejor argumento contra la idea de que basta con "comprar en buen distrito".

Preguntas frecuentes

¿Cuántas casonas del Rímac están en riesgo de colapso?

Más de 4.700 casonas del Rímac se encuentran en estado crítico y podrían colapsar ante un terremoto de gran intensidad, según los reportes difundidos en julio y agosto de 2026.

¿Cuántos inmuebles del Centro Histórico están en estado ruinoso?

Se han identificado 1.678 inmuebles en estado ruinoso y 936 declarados inhabitables; el Colegio de Arquitectos advierte que 1.379 unidades estructurales presentan riesgo de colapso total.

¿Cuántas casonas hay en el Rímac y cuántas personas viven en las que están en riesgo?

Las coberturas de julio de 2026 hablan de unas 20.000 casonas en el distrito, de las cuales más de 4.700 están en estado crítico o inhabitables, con más de 30.000 personas viviendo en ellas.

¿Cuánto costaría recuperar los inmuebles en riesgo del Centro Histórico de Lima?

Prolima estimó en junio de 2026 que la recuperación integral de los inmuebles en riesgo requiere más de S/ 4.400 millones, frente a una inversión pública que superó los S/ 350 millones en 2025.

¿Qué es la Ley 31980 y qué tiene que ver con las casonas?

Es la norma que destina parte del IGV recaudado en el ámbito del Centro Histórico a su recuperación. Según el alcalde del Rímac, el Cercado recibió S/ 120 millones por esa vía; el Rímac reclama un mecanismo equivalente para intervenir sus casonas más críticas.

¿Se puede demoler una casona antigua en el centro de Lima?

Depende de su condición patrimonial. Si es un inmueble monumental o está en zona monumental, la intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y se rige por criterios de restauración. En otros casos procede con licencia municipal.

¿Qué pasa si mi inmueble es declarado inhabitable?

La municipalidad puede disponer su desocupación y, en los casos más graves, la demolición por riesgo, como ocurrió con edificios de Barrios Altos afectados por incendio.

¿Conviene invertir en una casona del centro?

Puede convenir si el comprador dimensiona el costo total —restauración, saneamiento legal, eventuales desalojos y plazos— y verifica antes la condición patrimonial y el estado registral del inmueble.

Fuentes

• Centro Histórico de Lima: recuperar más de 900 inmuebles inhabitables costaría unos S/ 4.400 millones, según Prolima — Infobae, 03/06/2026
• Más de 4.700 casonas del Rímac están en estado crítico; el alcalde pide medidas urgentes y cita la Ley 31980 — Infobae, 20/07/2026
• "Más de mil casonas del Centro de Lima se vendrían abajo con un sismo": 1.379 de 5.746 unidades, según la decana del Colegio de Arquitectos — RPP, 27/08/2023
• 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
• Más de 4.700 casonas del Rímac están en estado crítico y podrían colapsar ante un gran terremoto — La República, 20/07/2026
• El 70% de viviendas en Perú se construye de manera informal; casonas antiguas del Cercado de Lima y Barrios Altos peligran ante un terremoto, advierte el CIP — RCR Perú
• Mapa de riesgo sísmico de Lima: ¿cuán vulnerables son nuestras viviendas? — CISMID, Universidad Nacional de Ingeniería
• Norma Técnica E.080 Diseño y Construcción con Tierra Reforzada — Reglamento Nacional de Edificaciones