Más de 4.700 casonas del Rímac se encuentran en estado crítico y podrían colapsar ante un terremoto de gran intensidad, según las advertencias difundidas en julio y agosto de 2026. En el Centro Histórico de Lima el diagnóstico es equivalente: se han identificado 1.678 inmuebles en estado ruinoso y otros 936 declarados inhabitables, mientras el Colegio de Arquitectos advierte que 1.379 unidades estructurales presentan riesgo de colapso total ante un sismo de gran magnitud. Es el mayor foco concentrado de vulnerabilidad de la ciudad — y también un mercado inmobiliario que existe y opera.
Datos clave
- Más de 4.700 casonas del Rímac en estado crítico ante un sismo de gran intensidad.
- 1.678 inmuebles en estado ruinoso y 936 declarados inhabitables en el Centro Histórico de Lima.
- 1.379 unidades estructurales con riesgo de colapso total, según el Colegio de Arquitectos del Perú.
- Se estima que alrededor del 60% de estas edificaciones sufriría daños severos ante un sismo de gran magnitud.
- En el Cercado de Lima, más del 80% de las casonas antiguas presenta algún grado de riesgo estructural (CISMID).
¿Por qué se deterioraron?
Por una combinación de causas que se refuerzan entre sí. Son construcciones de adobe y quincha de más de un siglo, materiales que envejecen mal sin mantenimiento. Muchas pasaron de vivienda unifamiliar a tugurio, con decenas de familias en espacios diseñados para una: más carga, más humedad, más subdivisiones improvisadas. A eso se suman intervenciones sin criterio técnico —muros retirados, entrepisos añadidos, instalaciones perforando elementos portantes— y una situación legal frecuentemente enredada: copropiedades sin saneamiento, sucesiones sin liquidar, inquilinos con décadas de posesión.
El resultado es visible en la calle: muros agrietados, balcones apuntalados y techos sostenidos por arriostres precarios.
¿Qué se puede hacer legalmente con una casona en ruina?
| Situación | Vía posible | Consideración clave |
|---|---|---|
| Inmueble monumental o en zona monumental | Restauración con autorización del Ministerio de Cultura | No se puede demoler ni alterar libremente |
| Inmueble sin valor monumental declarado | Reforzamiento o demolición y obra nueva con licencia | Requiere licencia municipal y cumplir parámetros |
| Inmueble declarado inhabitable | Desocupación y demolición dispuesta por la municipalidad | La municipalidad puede intervenir por riesgo |
| Copropiedad sin saneamiento | Saneamiento y, si aplica, división y partición | Sin título claro no hay crédito ni venta formal |
| Ocupación por terceros | Proceso de desalojo | Determina el plazo real de cualquier proyecto |
¿Tiene sentido comprar una casona en el centro?
Puede tenerlo, pero es una operación para quien sabe lo que compra. Tres reglas prácticas:
Primera: el precio no es el costo. Al valor de compra hay que sumar restauración o reforzamiento, saneamiento legal, eventuales desalojos y el tiempo —que en estos casos se mide en años—. Una casona "barata" puede resultar la operación más cara del portafolio.
Segunda: verifica la condición patrimonial antes de cualquier otra cosa. Si el inmueble es monumental o está en zona monumental, la intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y el proyecto se rige por criterios de restauración, no de obra nueva.
Tercera: revisa la partida y la posesión. Los problemas más caros de estas propiedades no son estructurales, son registrales. Nuestra guía sobre qué revisar en una partida registral y la de saneamiento físico legal cubren ese trabajo.
¿Y si soy propietario o heredero de una?
La peor decisión es no decidir. Un inmueble en deterioro progresivo pierde valor cada año, acumula riesgo para terceros —una fachada que cae a la vía pública genera responsabilidad— y puede terminar en una declaración municipal de inhabitabilidad seguida de demolición.
Las salidas realistas son tres: restaurar y poner en valor, vender a quien pueda ejecutar el proyecto, o asociarse con un desarrollador. Cualquiera de ellas empieza por lo mismo: saneamiento del título y una valorización honesta. Puedes obtener un primer rango de referencia con el Valorizador Inmobiliario y una tasación profesional cuando el proyecto avance.
¿Qué significa esto para el resto del mercado?
Que la vulnerabilidad no es solo un tema de la periferia. El Centro Histórico tiene condiciones de suelo relativamente favorables y aun así concentra el mayor riesgo estructural de la ciudad, porque el riesgo lo define la edificación. Es el mejor argumento contra la idea de que basta con "comprar en buen distrito".
Preguntas frecuentes
¿Cuántas casonas del Rímac están en riesgo de colapso?
Más de 4.700 casonas del Rímac se encuentran en estado crítico y podrían colapsar ante un terremoto de gran intensidad, según los reportes difundidos en julio y agosto de 2026.
¿Cuántos inmuebles del Centro Histórico están en estado ruinoso?
Se han identificado 1.678 inmuebles en estado ruinoso y 936 declarados inhabitables; el Colegio de Arquitectos advierte que 1.379 unidades estructurales presentan riesgo de colapso total.
¿Se puede demoler una casona antigua en el centro de Lima?
Depende de su condición patrimonial. Si es un inmueble monumental o está en zona monumental, la intervención requiere autorización del Ministerio de Cultura y se rige por criterios de restauración. En otros casos procede con licencia municipal.
¿Qué pasa si mi inmueble es declarado inhabitable?
La municipalidad puede disponer su desocupación y, en los casos más graves, la demolición por riesgo, como ocurrió con edificios de Barrios Altos afectados por incendio.
¿Conviene invertir en una casona del centro?
Puede convenir si el comprador dimensiona el costo total —restauración, saneamiento legal, eventuales desalojos y plazos— y verifica antes la condición patrimonial y el estado registral del inmueble.
Fuentes
- 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
- Más de 4.700 casonas del Rímac están en estado crítico y podrían colapsar ante un gran terremoto — La República, 20/07/2026
- El 70% de viviendas en Perú se construye de manera informal; casonas antiguas del Cercado de Lima y Barrios Altos peligran ante un terremoto, advierte el CIP — RCR Perú
- Mapa de riesgo sísmico de Lima: ¿cuán vulnerables son nuestras viviendas? — CISMID, Universidad Nacional de Ingeniería
- Norma Técnica E.080 Diseño y Construcción con Tierra Reforzada — Reglamento Nacional de Edificaciones
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una casona en el centro puede ser un problema o un activo, según cómo se maneje el expediente. Te ayudamos a decidirlo:
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