En el Perú no existe un trámite llamado certificado de habitabilidad: ni la Ley 29090 ni el Reglamento Nacional de Edificaciones lo contemplan. Es una figura del derecho español (la cédula de habitabilidad), que se cuela en formularios de bancos, empleadores y entidades extranjeras. Lo que en el Perú acredita que una vivienda terminada es legal y apta para habitarse es la conformidad de obra y declaratoria de edificación que emite la municipalidad al concluir la obra (art. 28 de la Ley 29090), inscrita luego en Sunarp como declaratoria de fábrica. Para un local comercial, el equivalente es la licencia de funcionamiento con su certificado ITSE, que tiene dos años de vigencia (D.S. 002-2018-PCM). Esta guía te dice qué documento entregar según quién te lo pida.
Datos clave (2026)
- No existe un "certificado de habitabilidad" en la normativa peruana de edificaciones; las condiciones de habitabilidad están en el RNE (Norma A.020 Vivienda) y se verifican al dar la conformidad de obra.
- Conformidad de obra y declaratoria de edificación: la otorga la municipalidad que dio la licencia, con o sin variaciones, cuando la obra terminó conforme a lo aprobado (Ley 29090, art. 28).
- Declaratoria de fábrica inscrita: la prueba definitiva de que la construcción existe legalmente; aparece en la partida registral de Sunarp.
- Locales: licencia de funcionamiento (Ley 28976) y certificado ITSE, obligatorio para los establecimientos que requieren licencia (D.S. 002-2018-PCM, art. 17), con vigencia de 2 años.
- Lo contrario sí existe: la declaración de inhabitabilidad. En el Cercado de Lima la regula la Ordenanza 2082-MML; para levantarla hay que acreditar conformidad de obra y declaratoria inscrita.
- Norma A.020 (R.M. 188-2021-VIVIENDA, El Peruano 7-jul-2021): fija las condiciones mínimas de diseño de las viviendas para cubrir necesidades básicas de habitabilidad, funcionalidad y seguridad.
¿Existe el certificado de habitabilidad en el Perú?
No como procedimiento. Si revisas el TUPA de cualquier municipalidad del país encontrarás licencia de edificación, conformidad de obra, declaratoria de edificación, certificado de parámetros, certificado de numeración, licencia de funcionamiento e ITSE, pero ningún "certificado de habitabilidad". El término viene de España, donde la cédula de habitabilidad es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada y que en varias comunidades autónomas se exige para vender, alquilar o contratar los servicios. Como muchas plantillas de contratos, formularios bancarios y requisitos de embajadas se redactan con vocabulario español, la palabra llega al Perú sin que exista el papel.
Lo que sí existe en el Perú es el concepto: el Reglamento Nacional de Edificaciones habla de condiciones de habitabilidad. La Norma A.020 Vivienda, en su texto modificado por la R.M. 188-2021-VIVIENDA, regula las condiciones mínimas de diseño que deben cumplir las edificaciones residenciales para cubrir las necesidades básicas de habitabilidad, funcionalidad y seguridad, y clasifica las viviendas en unifamiliar, bifamiliar, quinta, vivienda taller, multifamiliar, conjunto residencial y vivienda de uso colectivo. Esas condiciones se verifican dos veces: al aprobar el proyecto (licencia) y al terminar la obra (conformidad). El documento que resulta de la segunda verificación es el que hace las veces de certificado de habitabilidad.
¿Qué documento peruano reemplaza al certificado de habitabilidad?
Depende de qué quiera comprobar quien te lo pide. Hay cuatro situaciones y cuatro documentos:
| Lo que quieren comprobar | Documento peruano equivalente | Quién lo emite | Base legal |
|---|---|---|---|
| Que una vivienda nueva se terminó conforme a lo aprobado y puede ocuparse | Conformidad de obra y declaratoria de edificación (sin o con variaciones) | Municipalidad distrital que otorgó la licencia | Ley 29090, art. 28; D.S. 029-2019-VIVIENDA |
| Que la construcción existe legalmente y está registrada | Partida registral con declaratoria de fábrica inscrita (copia literal) | Sunarp | Ley 29090 y Ley 27157 (regularización) |
| Que un local puede abrir al público con seguridad | Licencia de funcionamiento y certificado ITSE (vigencia 2 años) | Municipalidad distrital | Ley 28976; D.S. 002-2018-PCM, art. 17 |
| Que un inmueble antiguo no está declarado ruinoso o inhabitable | Ausencia de declaración de inhabitabilidad o resolución de levantamiento | Municipalidad (en el Cercado de Lima, Subgerencia de Renovación Urbana) | Ordenanza 2082-MML y normas distritales |
¿Qué es la conformidad de obra y por qué es el documento clave?
El artículo 28 de la Ley 29090 lo describe en una frase: una vez concluidas las obras de edificación, quien las realice efectúa una descripción de las condiciones técnicas y características de la obra ejecutada, que se denomina declaratoria de fábrica; ese documento, con los planos correspondientes, motiva la solicitud de conformidad ante la municipalidad que otorgó la licencia. La municipalidad inspecciona, comprueba que lo construido coincide con lo aprobado y emite la resolución de conformidad de obra y declaratoria de edificación, "sin variaciones" si todo coincide o "con variaciones" si hubo cambios no sustanciales que respetan la norma. ¿Qué es la conformidad de obra? explica qué se presenta y qué pasa si construiste distinto.
Con esa resolución se inscribe la declaratoria de fábrica en Sunarp, y desde ese momento la partida deja de describir solo un terreno y describe una casa o un edificio. Esa inscripción es la prueba de habitabilidad más fuerte que existe en el Perú, porque la revisan el banco que financia, el notario que da fe de la compraventa y el comprador que pide la copia literal. Cuánto cuesta inscribir la declaratoria de fábrica y qué pasa si no la tienes tiene las tasas de 2026.
Si compras en un edificio nuevo, exige ver la resolución de conformidad antes de firmar la entrega: me entregan el departamento sin conformidad de obra: qué firmo y qué no explica tus derechos, y el modelo de acta de conformidad y recepción de obra sirve para dejar constancia de observaciones.
¿Y si la casa se construyó sin licencia?
Entonces no hay conformidad de obra posible, porque no hubo licencia que cumplir. El camino es la regularización: para construcciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016, la Ley 27157 permite inscribir la fábrica con un formulario registral firmado por un verificador; para obras posteriores, la municipalidad debe otorgar una licencia de regularización con la multa correspondiente. Regularizar una casa construida sin licencia: la Ley 27157 paso a paso ordena los dos caminos. Mientras no se regularice, no existe documento peruano que acredite habitabilidad, y eso es exactamente lo que detecta un banco cuando rechaza la hipoteca.
¿Qué equivale al certificado de habitabilidad para un local?
La licencia de funcionamiento y el certificado de Inspección Técnica de Seguridad en Edificaciones. El artículo 17 del D.S. 002-2018-PCM obliga a obtener el certificado ITSE a quienes conducen establecimientos que requieren licencia de funcionamiento según la Ley 28976; el certificado se emite con una vigencia de dos años y se revoca si se incumplen las condiciones que lo sustentaron. Una vivienda no necesita ITSE salvo que funcione en ella un negocio abierto al público. ITSE de Defensa Civil: qué inmuebles la necesitan y qué necesito para la licencia de funcionamiento de un local cubren los requisitos y plazos.
El trámite inverso sí existe: la declaración de inhabitabilidad
Aunque no hay certificado de habitabilidad, varias municipalidades declaran inmuebles inhabitables. En el Cercado de Lima, la Ordenanza 2082-MML regula la identificación, calificación, declaración y levantamiento de la condición de inhabitabilidad de fincas ruinosas o tugurizadas, a cargo de la Subgerencia de Renovación Urbana y de una comisión técnica multisectorial. Para levantar esa condición, el artículo 12 de la ordenanza exige una solicitud, el pago del derecho y una declaración jurada de contar con la conformidad de obra y declaratoria de edificación del inmueble inscrita en la Oficina Registral de Lima, como se ve en la Resolución D000005-2021-MML-GDU-SRU de mayo de 2021. Es la confirmación oficial de cuál es el documento que acredita habitabilidad en el Perú: la conformidad de obra inscrita.
Qué entregar cuando te piden el "certificado de habitabilidad"
- Pregunta para qué lo necesitan: financiar, alquilar, abrir un negocio o acreditar la vivienda ante una entidad extranjera.
- Para una vivienda formal: copia literal de la partida de Sunarp con la fábrica inscrita (vigencia reciente) y, si la tienes, la resolución de conformidad de obra.
- Para una vivienda sin fábrica inscrita: certificado de parámetros y licencia si existe; si no, inicia la regularización antes de prometer el documento.
- Para un local: licencia de funcionamiento vigente y certificado ITSE con menos de dos años.
- Adjunta una nota explicando que en el Perú no se emite certificado de habitabilidad y que la conformidad de obra y la declaratoria de edificación son los documentos equivalentes conforme a la Ley 29090. La guía de qué revisar antes de comprar tiene la lista de documentos que un comprador o un banco esperan ver.
Preguntas frecuentes
¿Dónde se saca el certificado de habitabilidad en el Perú?
En ninguna parte, porque no existe como trámite. Lo que debes pedir es la conformidad de obra y declaratoria de edificación en la municipalidad que otorgó la licencia y, después, la inscripción de la declaratoria de fábrica en Sunarp. Para un local, la licencia de funcionamiento y el certificado ITSE.
¿Hay un modelo de certificado de habitabilidad para el Perú?
No hay formato oficial porque no hay trámite. Si una entidad te pide ese documento, entrega la copia literal de la partida con la fábrica inscrita y la resolución de conformidad de obra, con una nota que explique la equivalencia. Un modelo redactado por cuenta propia no tiene valor legal.
¿El certificado de habitabilidad lo da la municipalidad?
La municipalidad da la conformidad de obra y declaratoria de edificación, que cumple esa función: certifica que la obra terminó conforme a la licencia y a las condiciones del Reglamento Nacional de Edificaciones. Sin licencia previa no hay conformidad posible; el camino es la regularización.
¿Un banco puede pedir certificado de habitabilidad para una hipoteca?
Lo que el banco verifica en la práctica es que la partida registral tenga la declaratoria de fábrica inscrita y que la edificación coincida con la tasación. Si el formulario dice habitabilidad, presenta la copia literal de Sunarp y la conformidad de obra.
¿Qué diferencia hay entre conformidad de obra y declaratoria de fábrica?
La conformidad de obra es la resolución municipal que certifica que la obra terminó conforme a la licencia; la declaratoria de fábrica (o de edificación) es la descripción técnica de lo construido que se inscribe en Sunarp. Hoy la municipalidad emite ambas en un solo acto, y la inscripción registral es el paso final.
Fuentes
- MVCS — TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (D.S. 006-2017-VIVIENDA), El Peruano
- Municipalidad Distrital de Paracas — Resolución de Alcaldía N.° 284-2016-MDP/ALC, que transcribe el artículo 28 de la Ley 29090 (conformidad de obra y declaratoria de fábrica)
- Municipalidad de Chorrillos — Resolución N.° 001902-2024-SGRD, que aplica el artículo 17 del D.S. 002-2018-PCM (obligados a obtener el Certificado de ITSE) y su vigencia de 2 años
- Municipalidad Metropolitana de Lima — Resolución de Subgerencia N.° D000005-2021-MML-GDU-SRU, levantamiento de la condición de inhabitabilidad (Ordenanza 2082-MML)
- MVCS — Reglamento Nacional de Edificaciones (Norma A.020 Vivienda, modificada por R.M. 188-2021-VIVIENDA)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si te piden un certificado de habitabilidad, lo que necesitas es reunir los documentos peruanos que lo sustituyen y presentarlos bien. Podemos ayudarte en dos frentes:
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