Entre dar la separación y tener el título a tu nombre hay cinco etapas. Los plazos varían mucho según si hay crédito de por medio y según el estado de los papeles del vendedor, pero el orden es siempre el mismo y conviene conocerlo para saber dónde estás.
Acá se mira la operación completa. Si lo que te interesa es solo el tramo bancario, está desarrollado en cuánto demora el banco en aprobar un crédito hipotecario.
Datos clave
- Con crédito toma bastante más que al contado.
- El cuello de botella suele ser el vendedor, no el banco.
- La inscripción en Sunarp es el último paso, y la compra no está completa antes.
- Un problema registral no declarado puede sumar meses o tumbar la operación.
Etapa 1 · Separación y arras
Entregas una suma para reservar el inmueble y se firma el documento. Acá es donde conviene detenerse: revisar qué tipo de arras son, qué plazo se fija para la escritura y qué pasa si el crédito no sale.
Es la etapa más corta y la que más consecuencias tiene.
Etapa 2 · Revisión legal del inmueble
Se pide la copia literal de la partida registral y se verifica: quién es el titular inscrito, si hay hipotecas, embargos u otras cargas, si el área coincide, si hay una sucesión sin cerrar, si los poderes de quien firma están vigentes.
Si todo está en orden, es rápido. Si aparece algo —una hipoteca por levantar, una sucesión, una independización pendiente— acá es donde se van los meses.
Etapa 3 · El crédito
Si compras con financiamiento: el banco hace la tasación, evalúa el inmueble y emite la aprobación definitiva.
Esta etapa depende de que la anterior esté limpia: un inmueble con una carga inscrita no pasa la evaluación del banco.
Etapa 4 · Minuta y escritura pública
Se redacta la minuta con los términos acordados, la firman las partes, y el notario la eleva a escritura pública. Si hay crédito, el banco participa porque la hipoteca se constituye en el mismo acto.
Coordinar que estén todos el mismo día —vendedor, comprador, representante del banco— suele demorar más que el trámite en sí.
Etapa 5 · Inscripción en Sunarp
El notario presenta el parte a registros. Sunarp califica el título y, si no observa nada, lo inscribe.
Hasta que no esté inscrito, la compra no está completa frente a terceros. Si Sunarp observa el título —un dato que no cuadra, un requisito faltante— hay que subsanar y volver a presentar.
Dónde se pierde el tiempo de verdad
Casi nunca en el banco. Los retrasos se concentran en:
- Papeles del vendedor que no estaban como decía. La causa número uno.
- Hipotecas por levantar del crédito anterior del vendedor.
- Sucesiones sin inscribir cuando el titular falleció.
- Coordinar la firma entre todas las partes.
- Observaciones de Sunarp que obligan a subsanar.
Cómo acortarlo
Pide la copia literal de la partida antes de dar la separación, no después. La mayoría de los problemas que alargan una compra son visibles ahí desde el primer día, y descubrirlos antes de comprometer dinero cambia por completo tu posición.
Tenemos el modelo de contrato de arras confirmatorias en Word, con las cláusulas explicadas.
Fuentes
- Sunarp — Registro de Predios
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
- Código Civil peruano — arras y compraventa
Cómo te ayuda EximiaHaus
Y antes de firmar cualquier documento conviene revisar lo legal:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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