¿Cuánto tarda una compra desde que doy la separación?

Entre dar la separación y tener el título a tu nombre hay cinco etapas. Los plazos varían mucho según si hay crédito de por medio y según el estado de los papeles del vendedor, pero el orden es siempre el mismo y conviene conocerlo para saber dónde estás.

Acá se mira la operación completa. Si lo que te interesa es solo el tramo bancario, está desarrollado en cuánto demora el banco en aprobar un crédito hipotecario.

Etapa 1 · Separación y arras

Entregas una suma para reservar el inmueble y se firma el documento. Acá es donde conviene detenerse: revisar qué tipo de arras son, qué plazo se fija para la escritura y qué pasa si el crédito no sale.

Es la etapa más corta y la que más consecuencias tiene.

Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.

Etapa 2 · Revisión legal del inmueble

Se pide la copia literal de la partida registral y se verifica: quién es el titular inscrito, si hay hipotecas, embargos u otras cargas, si el área coincide, si hay una sucesión sin cerrar, si los poderes de quien firma están vigentes.

Si todo está en orden, es rápido. Si aparece algo —una hipoteca por levantar, una sucesión, una independización pendiente— acá es donde se van los meses.

Etapa 3 · El crédito

Si compras con financiamiento: el banco hace la tasación, evalúa el inmueble y emite la aprobación definitiva.

Esta etapa depende de que la anterior esté limpia: un inmueble con una carga inscrita no pasa la evaluación del banco.

Etapa 4 · Minuta y escritura pública

Se redacta la minuta con los términos acordados, la firman las partes, y el notario la eleva a escritura pública. Si hay crédito, el banco participa porque la hipoteca se constituye en el mismo acto.

Coordinar que estén todos el mismo día —vendedor, comprador, representante del banco— suele demorar más que el trámite en sí.

Etapa 5 · Inscripción en Sunarp

El notario presenta el parte a registros. Sunarp califica el título y, si no observa nada, lo inscribe.

Hasta que no esté inscrito, la compra no está completa frente a terceros. Si Sunarp observa el título —un dato que no cuadra, un requisito faltante— hay que subsanar y volver a presentar.

Si compras en planos: de la separación a la entrega

En preventa, el "entrega 2027" del aviso no es una sola fecha, sino una cadena de hitos que pueden correrse. Y la entrega física ocurre antes que la inscripción: si tu banco no financia la unidad como bien futuro, no desembolsa hasta que tu unidad existe registralmente.

Lee la fecha del contrato con cuatro preguntas: qué se entrega en esa fecha (llaves o unidad independizada), desde cuándo corre el plazo (tu firma o el punto de equilibrio), qué penalidad corresponde y cómo se calcula, y qué pasa con tu separación si la obra nunca empieza. Contrasta cada hito con la vigencia de tu crédito aprobado: si vence esperando, habrá nueva evaluación y quizá otra tasa. Y no des aviso en tu alquiler actual hasta que la entrega esté confirmada por escrito; si hay atraso, guarda los comprobantes de los gastos que te genera, porque son los perjuicios que podrás reclamar.

Dónde se pierde el tiempo de verdad

Casi nunca en el banco. Los retrasos se concentran en:

1. Papeles del vendedor que no estaban como decía. La causa número uno.
2. Hipotecas por levantar del crédito anterior del vendedor.
3. Sucesiones sin inscribir cuando el titular falleció.
4. Coordinar la firma entre todas las partes.
5. Observaciones de Sunarp que obligan a subsanar.

Cómo acortarlo

Pide la copia literal de la partida antes de dar la separación, no después. La mayoría de los problemas que alargan una compra son visibles ahí desde el primer día, y descubrirlos antes de comprometer dinero cambia por completo tu posición.

Tenemos el modelo de contrato de arras confirmatorias en Word, con las cláusulas explicadas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora comprar un inmueble desde que doy la separación?

Depende sobre todo de si hay crédito y del estado de los papeles del vendedor, pero el orden es siempre el mismo: separación y arras, revisión legal, crédito, minuta y escritura, e inscripción en Sunarp. Con crédito toma bastante más que al contado, y un problema registral no declarado puede sumar meses o tumbar la operación.

¿Qué debo revisar al firmar la separación o las arras?

Qué tipo de arras son, qué plazo se fija para la escritura y qué pasa si el crédito no sale. Es la etapa más corta de toda la compra, pero también la que más consecuencias tiene, así que conviene detenerse ahí antes de firmar.

¿Por qué se demora tanto la compra de una casa?

Casi nunca por el banco. Los retrasos suelen venir de papeles del vendedor que no estaban como decía, que es la causa principal, de hipotecas por levantar, de sucesiones sin inscribir, de coordinar la firma entre todas las partes o de observaciones de Sunarp que obligan a subsanar.

¿Qué pasa si el inmueble tiene una hipoteca o una carga inscrita?

La operación se alarga. Si la revisión de la partida muestra una hipoteca por levantar, una sucesión o una independización pendiente, ahí es donde se van los meses. Además, si compras con crédito, un inmueble con una carga inscrita no pasa la evaluación del banco.

¿Cuándo se considera terminada la compra?

Cuando Sunarp inscribe el título. El notario presenta el parte a registros, Sunarp lo califica y, si no observa nada, lo inscribe; antes de eso la compra no está completa frente a terceros. Si hay una observación, por un dato que no cuadra o un requisito faltante, hay que subsanarla y volver a presentar.

¿Cómo puedo acortar los plazos de la compra?

Pide la copia literal de la partida registral antes de dar la separación, no después. La mayoría de los problemas que alargan una compra se ven ahí desde el primer día, y descubrirlos antes de comprometer tu dinero cambia por completo tu posición en la negociación.

¿Cuánto demora un departamento en planos desde la separación?

Depende del proyecto y de si ya alcanzó el punto de equilibrio de ventas; el plazo exigible es el que fija el contrato. A la obra se suman conformidad, declaratoria de fábrica e independización, que el banco exige antes del desembolso salvo que financie la unidad como bien futuro.

¿Me pueden entregar sin independización?

Puede haber entrega física, pero sin independización la unidad no existe registralmente: si tu crédito no se desembolsó antes como bien futuro, el banco no desembolsa hasta que se independice.

Fuentes

• Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor (Res. SBS 11356-2008): los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda — SBS
• Sunarp — Registro de Predios
• Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS)
• Código Civil peruano — arras y compraventa