¿Cómo mido si mi aviso está funcionando?

Anota cinco números cada lunes: impresiones, vistas, contactos, visitas agendadas y visitas realizadas. Con dos semanas de registro tienes un embudo, y el embudo te dice exactamente dónde se rompe la operación. Sin esos números, cualquier cambio que hagas es una corazonada, y las corazonadas cuestan meses de publicación.

¿Cómo armo el tablero?

Lo que viene antes y después de este paso está en cómo publicar y anunciar una propiedad en venta o alquiler.

¿Qué proporciones vigilar?

• Vistas sobre impresiones: mide si la portada y el precio invitan a entrar.
• Contactos sobre vistas: mide si la ficha convence.
• Visitas sobre contactos: mide tu velocidad de respuesta y si el aviso ocultaba algo.
• Ofertas sobre visitas: mide el estado real del inmueble y el precio.

Cuando una de esas proporciones cae mucho respecto de las demás, ahí está el cuello de botella. Y solo hay que arreglar ese.

¿Cada cuánto reviso?

Semanal. Diario genera ansiedad y ruido: los números de un aviso fluctúan por razones que no controlas. Mensual es demasiado tarde para corregir. Una vez por semana, el mismo día, es el ritmo que permite decidir con información sin volverse loco.

¿Qué hago con el registro cuando venda?

Guárdalo. Si tienes otra propiedad, o si vas a alquilar la misma más adelante, ese historial te dice qué portada funcionó, con qué precio hubo movimiento y cuántas semanas tomó todo. Es la información que ningún promedio de mercado te va a dar sobre tu propio inmueble.

Para interpretar cada número por separado, está en cuántas vistas debería tener tu aviso.

¿Qué hago según dónde se rompe el embudo?

Cada proporción que cae apunta a una causa distinta y a una acción distinta. Esta es la lectura práctica:

• Pocas impresiones: la ficha aparece poco en las búsquedas. Suele ser por campos incompletos o porque la zona tiene poca demanda. Completa todos los datos estructurados antes de tocar cualquier otra cosa.
• Muchas impresiones y pocas vistas: la gente ve el aviso en la lista y no entra. El problema está en la foto principal o en el precio que se lee en el listado. Cambia primero la portada por la toma más amplia de la sala-comedor, con luz de día.
• Vistas sin contactos: entran, miran y se van. Falta información o el precio no convence. Amplía la ficha con metrajes, mantenimiento y fotos de todos los ambientes; si aun así no mejora, el tema es el precio.
• Contactos sin visitas: revisa cuánto tardas en responder y si el aviso callaba alguna condición que aparece recién en el chat. Súbela al aviso.
• Visitas sin ofertas: la ficha prometió algo que el inmueble no cumple en persona, o el precio está por encima de lo que se ve.

El dato que falta en el tablero: días publicados

Las proporciones dicen dónde se traba el aviso; los días publicados dicen cómo está el precio. Si el embudo funciona en todas sus etapas pero el inmueble lleva mucho más tiempo que otros parecidos de la zona, la causa casi nunca es la portada ni la descripción: es cuánto se está pidiendo.

Anótalo junto a tus cinco números cada lunes. Cuando llegue el momento de conversar un ajuste de precio, con el propietario o contigo mismo, ese registro convierte una impresión en evidencia.

Errores al leer los números

1. Mirar valores absolutos. Lo que importa es la proporción entre una etapa y la siguiente, y cómo cambia de una semana a otra.
2. Comparar inmuebles que no se parecen. Si publicas más de uno, agrúpalos por tipología y zona: un local comercial y un departamento no tienen los mismos números.
3. Tocar la portada y el precio la misma semana. Si mejoran los resultados, no sabrás cuál de los dos cambios funcionó.
4. Usar fotos que no son del inmueble. Pueden subir las vistas, pero se descubren en la visita y la información del aviso debe ser veraz.

Si manejas varias propiedades a la vez, el método para comparar tu cartera está en cómo medir el rendimiento de tus avisos como inmobiliaria.

Preguntas frecuentes

¿Dónde veo estas estadísticas?

En el panel de tu cuenta, dentro de la sección de la propiedad publicada. Revísalas una vez por semana, el mismo día, y anota impresiones, vistas, contactos, visitas agendadas y visitas realizadas junto con los cambios que hiciste y su fecha.

¿Cuánto tiempo mido antes de decidir?

Dos semanas para el diagnóstico inicial y luego una semana por cada cambio. Con dos semanas de registro ya tienes un embudo, y hacer un solo cambio por semana te permite atribuir a cada ajuste su efecto.

¿Sirven las estadísticas si tengo poco tráfico?

Sí: aunque los números sean chicos, las proporciones entre vistas, contactos y visitas siguen siendo informativas. Lo que buscas es la proporción que cae mucho respecto de las demás, porque ahí está el cuello de botella que hay que arreglar.

¿Los favoritos cuentan como interés?

Sí, son una señal intermedia entre la vista y el contacto. Úsalos como apoyo, pero el embudo que te dice dónde se rompe la operación se arma con las cinco métricas de cada semana.

¿Debo comparar mi aviso con otras propiedades?

No, porque no tienes sus datos y nadie publica promedios de mercado confiables. Compara tu propia evolución semana a semana y fíjate en cuánta competencia visible tienes.

Fuentes

• Capeco — Informe Económico de la Construcción (IEC)
• Infobae Perú — Venta de departamentos en Lima 2026
• La República — Mercado inmobiliario creció 26% en Lima