Casi siempre conviene bajar, y la aritmética lo demuestra: un mes de vacancia en un departamento de S/ 2.500 cuesta S/ 2.500, mientras que bajar la renta S/ 150 cuesta S/ 1.800 en todo un año. Sostener el precio "por principio" es la decisión que más dinero le hace perder al propietario pequeño, porque el costo de la vacancia es invisible: no aparece en ningún recibo, simplemente no entra.
Datos clave
- Regla base: compara el costo de un mes vacío contra doce meses con la renta ajustada.
- El vacío no es gratis: mantenimiento, predial, arbitrios y servicios básicos siguen corriendo.
- La vacancia se calcula en la rentabilidad: una renta alta con dos meses vacíos rinde menos que una menor sin vacancia.
- Contexto: los alquileres en Lima subieron cerca de 7,3% interanual hacia agosto de 2026, así que el mercado acompaña, pero cada zona tiene su techo.
- Cuándo no bajar: cuando la vacancia es de días y hay demanda comprobada.
¿Cómo hago la cuenta?
Con dos números. El costo de un mes vacío es la renta que dejas de cobrar más los gastos que igual pagas —mantenimiento, predial prorrateado, arbitrios, servicios mínimos—. El costo de bajar es la diferencia mensual multiplicada por los meses del contrato. Ejemplo con cifras redondas:
| Escenario | Renta mensual | Meses vacío | Ingreso en 12 meses |
|---|---|---|---|
| Sostengo el precio | S/ 2.500 | 2 | S/ 25.000 |
| Bajo S/ 150 | S/ 2.350 | 0 | S/ 28.200 |
| Bajo S/ 300 | S/ 2.200 | 0 | S/ 26.400 |
| Sostengo y se alquila al mes | S/ 2.500 | 1 | S/ 27.500 |
Ejemplo de cálculo, sin considerar gastos fijos ni impuestos. Elaboración propia, septiembre de 2026.
El cuadro muestra lo esencial: bajar S/ 150 y alquilar de inmediato rinde más que sostener el precio y esperar dos meses. Y también muestra el límite: bajar S/ 300 ya no compensa frente a esperar un mes.
¿Cómo sé si el problema es el precio?
Por las visitas al aviso. Si tienes muchas visitas y pocas consultas, el precio puede estar apenas por encima de lo que la gente está dispuesta a pagar por lo que ve. Si tienes pocas visitas, es probable que estés fuera del tramo de filtro y ni siquiera te vean. Ahí bajar cien soles puede meterte en un tramo entero de búsqueda.
¿Hay alternativas antes de bajar?
Sí, y conviene probarlas primero porque no cuestan renta permanente:
- Mejorar las fotos y la descripción, que es gratis.
- Ofrecer flexibilidad en la fecha de ingreso o en el plazo del contrato.
- Incluir un servicio —internet, mantenimiento el primer mes— en vez de bajar la renta base.
- Un mes de descuento de bienvenida, que no toca la renta de referencia para la renovación.
- Amoblar mínimamente si tu zona tiene demanda de amoblados.
La ventaja de esas opciones frente a bajar la renta es que no fijan un precio menor para los próximos años: la renta de lista se mantiene y el beneficio es puntual.
¿Cuándo sí conviene sostener el precio?
Cuando la propiedad lleva pocos días publicada, cuando estás en temporada alta de tu zona (por ejemplo cerca de universidades en el arranque del año académico), o cuando tienes consultas frecuentes y solo falta cerrar con el inquilino correcto. Bajar apurado en la primera semana es tan mal negocio como sostener el precio seis meses.
Para hacer la cuenta con los gastos e impuestos incluidos: cuánto queda limpio de un alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo espero antes de bajar?
De dos a tres semanas con el aviso bien hecho dan información suficiente para decidir.
¿Bajar la renta atrae peores inquilinos?
No por sí mismo. El filtro de calidad lo dan los requisitos y las referencias, no el precio.
¿Puedo subir la renta al renovar?
Según lo que pacten en el contrato. Conviene incluir una cláusula de reajuste desde el inicio.
¿Cómo afecta la vacancia a mi rentabilidad?
Directamente: la rentabilidad neta se calcula descontando vacancia, gastos e impuestos de los ingresos anuales.
¿Conviene alquilar por menos tiempo a mayor precio?
El alquiler temporal rinde más por noche pero implica más vacancia, más gestión y reglas propias del edificio.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía completa del alquiler.
Fuentes
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario
- Capeco — Informe Económico de la Construcción
- CODIP — Real Estate Data Analytics
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para alquilar sin vacancia y con el inquilino correcto:
- Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
- Calculadora de rentabilidad de alquiler — calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inmueble descontando vacancia, gastos e impuestos.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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