CRM inmobiliario con WhatsApp: cómo ordenar tus chats (app o API oficial, costos 2026)

Datos clave de WhatsApp para tu CRM (octubre de 2026)

• Precio por mensaje: desde el 1 de julio de 2025, Meta cobra por cada plantilla entregada, no por conversación. La tarifa depende de la categoría (marketing, utilidad o autenticación) y del código de país del cliente; el Perú tiene tarifa propia.
• Ventana de 24 horas: cuando el cliente te escribe, durante las 24 horas siguientes a su último mensaje respondes con texto libre sin costo; fuera de esa ventana solo puedes enviar plantillas.
• Coexistencia: el mismo número en la app y en la API, con los chats espejados y hasta 6 meses de historial sincronizado; al activarla se desactivan las listas de difusión de la app.
• Límite de envío: una cuenta nueva empieza escribiendo primero a 250 personas distintas cada 24 horas; sube a 2.000, 10.000, 100.000 e ilimitado si la calidad se mantiene.
• Permiso: la política de WhatsApp Business (actualizada el 23 de setiembre de 2026) exige permiso previo del cliente para escribirle, y en el Perú Indecopi sanciona los mensajes promocionales sin consentimiento previo.

¿Por qué se pierden clientes dentro de WhatsApp?

Porque el chat ordena por fecha del último mensaje, no por lo que toca hacer. El interesado que pidió fotos el martes queda enterrado bajo cuarenta conversaciones nuevas el jueves, y nadie le vuelve a escribir. Las causas que se repiten en cualquier cartera son siempre las mismas:

• Nadie anota el siguiente paso. El chat guarda lo que se dijo, no lo que falta hacer ni cuándo.
• No hay etapas. No distingues a quien solo preguntó el precio de quien ya visitó y espera una propuesta.
• Varios números o varios asesores. El cliente le escribió a otro celular del equipo y nadie lo sabe.
• El origen se pierde. No sabes si llegó por un aviso del portal, una campaña o un referido, y no puedes decidir dónde invertir.

Las etiquetas de la app ayudan a marcar estados, como se explica en cómo usar WhatsApp Business para tu cartera, pero no te avisan a quién escribir hoy. Y la forma de contestar para que la consulta llegue a visita es otro tema, resuelto en WhatsApp inmobiliario: cómo responder para cerrar. Aquí va lo que hay debajo: cómo se conecta WhatsApp a un CRM y cuánto cuesta.

¿App de WhatsApp Business o API oficial de Meta?

Son dos productos distintos de la misma empresa. La app es la que tienes en el celular: escribes tú, uno por uno, y no pagas por mensaje. La API (WhatsApp Business Platform, en su versión Cloud API) es para que un sistema envíe y reciba mensajes: se conecta a través de un proveedor de tecnología aprobado por Meta, permite plantillas con botones y que los chats entren solos al CRM, y cobra las plantillas.

Para un agente independiente con decenas de clientes activos, la app más un CRM que abra el chat con el mensaje listo cubre casi todo. La API empieza a pagar su complejidad cuando hay un equipo que comparte el número, muchas consultas que nadie alcanza a registrar a mano o recordatorios que conviene enviar con plantilla (una visita confirmada, un documento pendiente).

¿Qué es la coexistencia y qué cambia en tu celular?

La coexistencia es la forma que Meta habilitó para que un número que ya usa la app de WhatsApp Business se conecte también a la API sin cambiar de número ni dejar la app. Los mensajes que envías y recibes quedan espejados en los dos lados, y el sistema puede sincronizar los chats de los últimos seis meses. Lo que la documentación oficial de Meta indica que cambia al activarla:

• Listas de difusión: se desactivan; no puedes crear nuevas y las existentes quedan solo de lectura.
• Grupos: siguen en la app, pero no se sincronizan con el sistema.
• Mensajes temporales, de una sola visualización y ubicación en tiempo real: se desactivan en los chats individuales.
• Dispositivos vinculados: se desvinculan al conectar y puedes volver a vincular hasta cuatro; WhatsApp para Windows no es compatible con la coexistencia.
• Versión: la app debe estar en la versión 2.24.17 o superior, y conviene abrirla con regularidad: Meta registra como causa de desconexión que el celular principal pase unos 14 días inactivo.
• Velocidad: un número en coexistencia envía como máximo 20 mensajes por segundo por la API, más que suficiente para una inmobiliaria.

Si hoy trabajas con listas de difusión, ese es el punto que hay que pensar antes: con la API, los envíos a varias personas se hacen con plantillas aprobadas y se pagan. Y la difusión masiva a quien no la pidió rinde poco de todas formas.

¿Cuándo escribes gratis y cuándo pagas una plantilla?

La regla que ordena todo es la ventana de atención: se abre cuando el cliente te escribe y se cierra 24 horas después de su último mensaje. Dentro de ella, por la API respondes con texto libre sin costo. Fuera de ella, solo puedes enviar plantillas aprobadas por Meta, y se cobran según su categoría. Hay además una ventana de 72 horas sin costo para todos los mensajes cuando el cliente llega desde un anuncio que abre WhatsApp o desde el botón de una página de Facebook en el celular, siempre que respondas dentro de las primeras 24 horas.

Fuente: Meta, Pricing on the WhatsApp Business Platform y Template categorization, consultados el 15 de octubre de 2026.

Un detalle que encarece sin avisar: una plantilla registrada como utilidad que lleva contenido promocional («confirmamos tu visita… y mira estos otros departamentos») puede ser reclasificada por WhatsApp como marketing. Meta avisa con un día de anticipación y la plantilla sigue aprobada, pero desde ese momento se cobra como marketing. La forma de evitarlo es simple: una plantilla, un solo propósito.

¿Cuánto cobra Meta por mensaje en el Perú?

El Perú figura como mercado propio en las tarifas de Meta, con montos distintos para marketing, utilidad y autenticación. Meta publica esas tarifas en dólares y en soles (el sol es una de sus monedas de facturación desde el 1 de abril de 2026) y las revisa por país varias veces al año: en 2026 hubo cambios para distintos mercados en enero, abril, julio y octubre. Las tarifas de utilidad y autenticación bajan por tramos según cuántos mensajes de pago se envíen en el mes por país y categoría.

No reproducimos aquí los montos por una razón práctica: Meta los cambia varias veces al año y la tabla oficial se descarga desde su documentación, que es la única cifra que vale para presupuestar. Lo que sí puedes calcular desde ya es el criterio:

1. Cuenta solo plantillas. Las respuestas dentro de la ventana de 24 horas no se cobran, y lo que escribes desde la app del celular tampoco.
2. Sepáralas por categoría. Confirmaciones y recordatorios que el cliente pidió (utilidad) cuestan menos que reactivaciones y novedades (marketing), y dentro de una ventana abierta no cuestan.
3. Multiplica por la tarifa del país del cliente, no la del tuyo: si escribes a un comprador que vive fuera, se aplica la tarifa de su código de país.
4. Se cobra lo entregado, no lo enviado: un número que no tiene WhatsApp no genera cargo.

En la práctica, un agente que responde rápido gasta poco: la mayor parte de su trabajo ocurre dentro de ventanas que abrió el cliente. Lo que suma costo son las campañas de reactivación. Para esas, antes de pagar plantillas, revisa cómo reactivar clientes de hace dos años sin quemar tu base.

¿Cómo cuidar la calidad de tu número?

Con la API, WhatsApp califica cada plantilla en verde, amarillo o rojo según la reacción de quienes la reciben: los comentarios negativos (como bloquear o reportar) y la baja lectura la empujan hacia rojo. Una plantilla en amarillo o rojo puede ser pausada o desactivada, y una cuenta con mala calidad no sube de límite: se queda escribiendo primero a 250 personas por día mientras la competencia escala. A eso se suma la regla peruana: el artículo 58.1, literal e), del Código de Protección y Defensa del Consumidor prohíbe enviar comunicaciones promocionales sin consentimiento previo, y en marzo de 2026 Indecopi confirmó una multa de 10,44 UIT (S/ 57.420) a una empresa por 22 mensajes promocionales enviados a un consumidor que no los autorizó.

Las prácticas que protegen el número, con o sin API:

• Escribe a quien te dio permiso. Quien consultó por un departamento te autorizó a responderle sobre ese departamento; para enviarle novedades, pídele permiso con una línea clara («¿Te aviso si entra algo parecido?») y anota su respuesta.
• Nunca compres ni importes listas ajenas. Además de bloqueos, es un problema de datos personales (qué datos de tus clientes puedes guardar).
• Responde dentro de la ventana. Contestar el mismo día no solo convierte mejor: evita pagar una plantilla para retomar la conversación.
• Una plantilla, un propósito, con el nombre del cliente y la propiedad concreta; nada de textos genéricos para todos.
• Da una salida visible: «Si prefieres que no te escriba, dímelo y te saco de la lista». WhatsApp exige respetar cualquier pedido de baja o bloqueo.
• Espacia los envíos. Un mensaje de reactivación al mes rinde más que cuatro seguidos, que es justo lo que se reporta. El ritmo está en cómo hacer seguimiento sin parecer insistente.
• Un número de trabajo verificado, separado del personal, con nombre de negocio y horario en el perfil.

¿Qué mensaje conviene tener listo en cada etapa?

Un buen CRM no escribe por ti, pero te deja el borrador correcto según dónde está el cliente. Esta es la relación entre etapa, mensaje y tipo de envío si más adelante lo haces por la API:

Elaboración propia con las categorías de plantilla de Meta (octubre de 2026).

¿Cómo lo resuelve el CRM gratis de EximiaHaus?

El CRM inmobiliario gratis de EximiaHaus está pensado alrededor de WhatsApp, y separa con claridad lo que funciona hoy de lo que está en camino:

• Hoy, un clic con el mensaje listo. Desde la ficha del cliente abres el chat en tu propio WhatsApp con un texto sugerido según su etapa (primer contacto, después de la visita, reactivar a quien se enfrió). Lo editas, lo envías desde tu celular y el CRM registra el contacto. No hay costo por mensaje porque sale de tu app.
• Mi día. Al entrar ves primero a quién escribir hoy: los que te escribieron, los seguimientos vencidos y los nuevos sin contactar.
• Las consultas del portal entran solas. Si publicas en EximiaHaus, cada consulta a tus avisos llega al CRM con la propiedad por la que preguntó.
• En activación: la API oficial de Meta. Podrás conectar tu mismo número por coexistencia, sin dejar la app, para que los chats entren al CRM y usar plantillas con botones. Estamos completando la aprobación de Meta como proveedor de tecnología; cuando esté lista aparecerá en tu CRM. Si usas listas de difusión, recuerda que la coexistencia las desactiva.
• Costos claros. El CRM no cobra por mensaje. Si más adelante envías plantillas por la API, Meta cobra esos mensajes directamente a tu cuenta, según su tarifa.

Puedes importar tu Excel, ordenar a tus clientes por etapas y empezar a trabajar tu lista del día en minutos: crea tu CRM con WhatsApp con tu correo, sin tarjeta. Si todavía no sabes qué es un CRM o si te conviene, empieza por ¿qué es un CRM inmobiliario?.

Otras preguntas

¿Qué diferencia hay entre una plantilla de marketing y una de utilidad?

La de utilidad no tiene intención promocional y responde a algo que el cliente pidió o hizo, como confirmar una visita. La de marketing promociona o reactiva, como avisar de una propiedad nueva. Si una plantilla de utilidad incluye contenido promocional, WhatsApp puede reclasificarla como marketing y cobrarla como tal.