Breña promedió S/ 5.520 por metro cuadrado en abril de 2026, con una subida de 5,8% interanual que la coloca entre los seis distritos que más se revalorizan de Lima. Y vendió 330 viviendas nuevas en el primer semestre, un 106% más que en el mismo periodo de 2025. Ningún otro distrito de Lima Centro duplicó sus ventas.
Datos clave de Breña
- S/ 5.520 por m² en abril de 2026, con +5,8% interanual.
- S/ 5.190 en octubre de 2025: la subida se confirma en dos series distintas.
- 330 viviendas nuevas vendidas en el 1S2026: +106% interanual, el 13% de Lima Centro.
- Por debajo del promedio de Lima (S/ 6.916 por m² para los departamentos en el 1.er trimestre de 2026, según el BCRP) y del de Lima Centro (S/ 5.930).
- Distrito central y pequeño, pegado al Cercado, Jesús María y Pueblo Libre.
Valor arancelario del suelo en Breña (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Breña | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 345 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Breña en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Breña
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Centro: Cercado de Lima · Rímac · La Victoria.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Breña frente a sus vecinos
| Distrito | Precio por m² | Periodo |
|---|---|---|
| Jesús María | S/ 7.711 | abr-2026 |
| Pueblo Libre | S/ 6.270 | oct-2025 |
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | 1S2026 |
| Breña | S/ 5.520 | abr-2026 |
| Promedio Lima, departamentos (BCRP) | S/ 6.916 | 1.er trim. 2026 |
Referencias de precio de oferta: índice mensual de abril de 2026 (La República, 13-05-2026) y tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae); datos de CODIP del 1S2026 publicados por Gestión. El promedio de Lima es el del BCRP para departamentos (1.er trimestre de 2026).
El lugar de este punto dentro de toda la tasación está explicado en la guía maestra de tasación y valor de un inmueble.
Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.
Por qué Breña acelera
Es el distrito que mejor resume el desplazamiento de la demanda hacia el centro. Está pegado a Jesús María, donde el metro cuadrado pasa los S/ 7.700, y ofrece la misma centralidad por casi S/ 2.200 menos. Tiene lotes en transformación —casonas y talleres que dan paso a edificios de vivienda— y una escala caminable que el comprador joven valora. La combinación explica que las ventas se hayan duplicado.
La contracara es la densidad: el distrito es pequeño y está construido casi por completo, con calles angostas y poco estacionamiento en superficie. Ese es justamente el punto que revisar antes de comprar.
Qué mirar antes de comprar en Breña
Primero, estacionamiento: en un distrito con calles estrechas, tener cochera propia es una diferencia de precio real y de calidad de vida. Segundo, antigüedad y estructura: hay mucho edificio de los años sesenta y setenta, y conviene revisar el estado estructural y las instalaciones antes de comprometerse. Tercero, ruido: las avenidas principales concentran tránsito y comercio, y no es lo mismo una calle interior que un frente a la Arica o a Venezuela.
El día a día del distrito está en cómo es vivir en Breña, y el desglose por tipología, en cuánto cuesta un departamento en Breña.
Breña para invertir en alquiler
La centralidad es el argumento: desde Breña se llega caminando o en pocos minutos a las universidades, hospitales y oficinas del centro, y eso sostiene la demanda de alquiler de estudiantes y profesionales jóvenes. El producto que mejor rota es el de uno y dos dormitorios, que es justamente el que están construyendo los proyectos nuevos.
Antes de decidir conviene hacer el número completo: alquiler esperado menos vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios e impuesto a la renta de primera categoría. El alquiler bruto siempre se ve mejor de lo que termina siendo, y en un distrito con parque antiguo el mantenimiento pesa más que en un edificio nuevo.
Si vas a vender en Breña
El precio subió 5,8% en un año: si tu referencia es de 2025, estás por debajo del mercado. Actualiza la valorización y compara con proyectos nuevos, que son tu competencia directa. Si tu departamento tiene cochera, ponlo en el título del aviso: en este distrito es el atributo que más filtra interesados.
Para publicar, la guía está en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Para seguir con Breña: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Breña con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Breña en 2026?
S/ 5.520 por metro cuadrado en abril de 2026 (referencia de precio de oferta), un 5,8% más que un año antes, y por debajo del promedio de Lima (S/ 6.916 por m² para los departamentos en el 1.er trimestre de 2026, según el BCRP).
¿Cuánto crecieron las ventas de vivienda nueva?
106% en un año: 330 unidades en el primer semestre de 2026 frente a la mitad en el mismo periodo de 2025.
¿Por qué Breña es más barata que Jesús María?
Por densidad, antigüedad del parque de vivienda y percepción de entorno, no por ubicación: están pegadas y comparten la misma centralidad.
¿Vale la pena pagar por cochera en Breña?
Sí. Las calles son angostas y el estacionamiento en superficie es escaso, así que la cochera propia sostiene precio y facilita la reventa.
¿Qué revisar en un edificio antiguo del distrito?
Estado estructural, instalaciones eléctricas y sanitarias, y si la junta de propietarios tiene fondo de mantenimiento y las cuotas al día.
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El inventario actualizado de la zona: propiedades en Breña.
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Si estás mirando propiedades en Breña, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: ¡Ubicación privilegiada frente a la Municipalidad y Migraciones, a media… y Se Vende Hermoso Departamento Remodelado en Av. Brasil – Ubicación Top al…. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión (datos CODIP, 12-08-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
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